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　　移民不是房價異常的“罪魁禍首”

　　人口增長未必是當前住房價格市場變動的主要原因。王辰 澎湃資料

　　任遠/復旦大學社會發展與公共政策學院教授

　　目前城市尤其是一線城市的住房價格經歷瘋狂增長，往往被認為是住房供給和需求失衡的結果。快速城鎮化和人口集聚帶來住房需求增長和供給壓力，往往被認為是住房價格上升的原因，在另一個方面，從促進住房供求平衡著眼，政策建議上強調增加建設用地配置以及居住用地的投入。

　　但實際上人口增長未必是當前住房價格市場變動的主要原因。即使是超大規模城市的上海，在人口增長過程中的人均住房擁有量是增加的。戶籍人口的人均住房面積從2007年的28平方米增長到2014年的35平方米。即使按照常住人口口徑，人均住房面積也從18.7平方米增加到24.2平方米。因此，住房供給不足的問題相對于提高城市居民生活質量而言是存在的，而城市住房供給不足的主要原因更主要是住房分配不平等。

　　從人口增長和住房需求來說，多數移民群體實際上是買不起住房的，他們中的多數也沒有在城市永久居留的計劃，所以并不對住房市場帶來很大沖擊。流動人口居住在城市的邊緣和結合部地區，而城市的房地產價格上漲的核心地區在中心城區。所以客觀來說并不應該將住房地產價格的異常增長歸因于移民帶來的城市人口規模增加。

　　實際上不是城市移民增長增加了城市住房市場的壓力，而是城市住房市場價格扭曲增加了城市移民的生活壓力和生活福利，進一步阻礙了移民在城市穩定居留和長期居留，限制了移民的融合性。由于住房成本過高，移民將減弱家庭成員共同遷移的決策，進一步增加了家庭分離。這對留守兒童和留守婦女，以及單身在城市居住的家庭成員都帶來的新的家庭問題和社會問題。由于移民在城市的住房困難，他們往往集中居住在城郊和城中村地區的貧困社區，住房和居住環境較差、住房質量較低，加劇了生活的貧困化和空間隔離，弱化了移民的社會歸屬感和社會認同，也削弱了移民在城市擴展社會網絡和獲得發展的能力。

　　我們的研究也表明，在移民過程中似乎流動人口帶來了更高的犯罪率，但實際上并不是移民過程和人口密度對于城市犯罪率具有顯著影響，而一個重要因素是移民居住社區的貧困影響城市安全。因此，城市房地產價格膨脹，增加了移民的居住困難和生活貧困化，并因此增加了流動人口聚居的貧困社區，從而增加了城市生活的風險。而且住房市場上漲擴大了社會不平等，在任何社會中社會不平等是與犯罪率和社會不穩定有顯著關聯的，這就是城市財富增長背后的社會代價。

　　從另一個方面來說，城市的建設用地不足以及居住用地投放不足，也未必是事情的真相。因為一個基本的態勢是，城市建設用地的擴張速度是快于城市人口的增長速度的。所以也有相當的理由假設，城市住房建設不足，是城市建設用地中的居住用地結構不能適應人口增長的需求，或者說是居住用地的過高土地成本和房地囤積行為加劇了住房供求的壓力。當前房地價格的異常上漲是過高的貨幣流動性的蓄水池效應的結果，以及住房投資和投機的結果。我們看到不少居民群體擁有二套及以上的住房，則進一步說明了住房市場投機對于住房價格的影響。房地產市場因此日益偏離于居住消費功能，成為了資本化的場所，對宏觀經濟發展和人民福利帶來巨大的不利后果。因此，當前住房價格異常增長是發展模式失當的表現，而不應認為是人口集聚的結果。

　　實際上，人口結構變動和家庭結構變化對住房市場的影響是長期性和趨勢性的，也基本不能解釋現實的房地產市場變化。例如現在不是結婚購買住房而是離婚購買住房，老齡化過程中不是因為消費力下降而減少購買住房，中老年人口還實際上是住房市場的主力軍。在當前市場狀況下，認為人口變動從而影響了住房市場發展，似乎很有些書呆子的嫌疑。因為雖然人口因素對于住房發展是具有影響，但是居民收入、貨幣政策、土地資源供給、政府土地財政、住房政策，資本市場的投機等等因素對住房市場影響更大。考慮到這些因素，甚至可以認為，人口因素對于當下房地產和住房市場的影響幾乎可以忽略不計。（來源：澎湃新聞）

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