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　　2016年末繳稅季

　　上海房產稅催繳引發三大猜想

　　相當多的案例表明，一些關注度高的政策始于猜想，終于落地。

　　東地產 閆文娟

　　最近，政府相繼發布了對信貸、交易環節等嚴格管理的政策條例，同一時間，上海市地方稅務局又正式發布了關于繳納上海市2016年個人住房房產稅有關事項的提示，同時開通了網上查繳功能，一時間引發了市場各大猜想。

　　猜想一：抑制房價？

　　房價永遠都是公眾關心的話題，近年來，隨著上海房價水平的不斷上漲，不少人都盼望房產稅推出后能夠降低房價，那么開征房產稅會成為降低房價的利器嗎？

　　眾所周知，去年下半年至今，上海、北京、深圳以及周邊二線城市的房地產市場持續火熱，房產價格快速攀升，從而影響房地產市場健康發展。根據統計局數據顯示，今年上半年廈門、合肥、南京、上海四個城市房價漲幅穩居榜首，分別為22.67%、22.57%、22.91%和21.13%，上漲勢頭猛烈。

　　在此輪房價上漲的過程中，改善和投資性客戶占據了市場主導，無疑也助推了房價居高不下。有專家認為，開征房產稅可以對房地產供需雙方形成稅負約束，促使不動產投資、投機行為收斂，有利于增加住房市場上中小戶型的需求比例，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產資源配置的效率。

　　近幾年來，上海一直處于限購限貸政策之下，房產稅針對的是在2011年以后在上海新購住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房），2011年以前并不追溯，如此一來，上海房產稅的征收范圍已經大為縮減，更何況還有6類情況可減免。

　　從上海的征收情況來看，房產稅對帶動財政收入的貢獻度也不高。數據顯示，自上海2014年房產稅繳納與個人征信掛鉤之后，上海2015年房產稅收入123.81億元，占整體稅收比重近1%；2016年前三季度房產稅收小幅增加，占整體稅收比重1.1%。

　　從2011年到2016年10月期間，上海新建商品住宅（不包括配套動遷）均價累積漲幅為59.38%，由此看來，上海房產稅試點以來，對于房價的調控作用其實并不明顯。

　　猜想二：轉嫁成本？

　　盡管房產稅征收的本意是合理調節居民收入，正確引導住房消費，但亦有觀點認為，如房產稅全面征收，或會轉嫁至市場。

　　中原地產研究中心分析認為，新增稅費若不改變供需結構，最后結果依然是加稅。稅費從交易環節轉移到持有環節意義不大，更大的可能性是增加稅費而非減免。房產稅是新增實際收稅的稅種，在實際交易中并不能促進新增加供應，雖然短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產、新建住宅供應少于需求的現狀，房產稅依然會被轉嫁給買房者。

　　事實上，上海房產稅針對的還是2011年以后的新購住房，尤其是持有多套房產的家庭，出于轉嫁成本的考慮，今后可能會提高租金，以“彌補”在住房保有環節增加的成本。

　　這兩天，《東地產財經周刊》記者接到了不少親戚朋友的咨詢電話，其中一位阮女士今年購買了一套100平方米的房子，總價在400萬元左右，由于其家庭原有住房就超出了人均60平方米的免稅標準，那么按照當前上海房產稅政策，這套新購住房或將全額征收房產稅，即400萬*70%*0.6%=1.68萬元。“我的產證還沒拿到，也不知道今年是不是馬上要交，每年1萬多塊已經不少錢了，拿到房子后我會盡快租出去，租金肯定會高一點，多少彌補一下。”

　　猜想三：會否開征存量？

　　從之前已有試點看，房產稅都是從新增量開始試點，這樣政策落地難度小，如上海、重慶，都是先從增量開始，但這并不意味著房產稅在這些城市就不會擴大，重慶已經逐漸開始擴大到存量。

　　而以增量記征并非指只核查增量，以上海為例，如果這一家庭不新購房屋，那么其之前所持有的存量面積不計算房產稅，但如果新購房屋，則將疊加之前的存量面積一起計算房產稅；另一方面，如這一家庭將原本持有的存量房屋在二手房市場上售出，對于買家而言，這部分面積又重新成為了增量。

　　中原地產研究中心分析表示，房產稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，初期肯定從新購的超面積收起。但從長遠來看，房產稅或會涉及存量多套房，后期房產稅擴大化甚至會對二套以上全面收取的可能性非常大。不然的話，僅考量新購面積征收的房產稅可能稅額連保證新增加的征稅人員的成本都難以滿足。

　　不過，也有專家指出，不動產統一登記尚未在全國范圍內實現覆蓋，房產稅的進程相對緩慢，假設房產稅進一步擴大至存量，房屋價格如何確定、家庭人口如何認定等都是難題。

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