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　　最貴房源揭密

　　單價36萬元 申城驚現(xiàn)天價使用權(quán)房

　　一套非住宅產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，為何要賣36萬元每平方米？

　　東地產(chǎn) 閆文娟

　　當市場還在喧囂上海市中心房價未來或超20萬元/平方米的時候，殊不知在上海二手房中，已經(jīng)有房東叫價36萬元/平方米。雖然不斷有相關(guān)政策出臺以抑制房價上漲，但不可否認，房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為全民參與的市場投資領(lǐng)域。36萬/平方米的天價老房子能否如愿找到買家尚不得而知，可對市場的信心足以支撐起房東幻想的天空。

　　天價房源不限購

　　近日，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）在上海鏈家官方網(wǎng)站發(fā)布的二手房源中看到，一套位于靜安區(qū)膠州路565弄、面積33平方米的1室1廳1衛(wèi)，掛牌價為1204萬元，按照面積估算，單價高達36.49萬/平方米。《東地產(chǎn)》在安居客的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中了解到，靜安區(qū)11月二手房均價為81845元/平方米，相比之下，這套膠州路565弄住房的單價水平是后者的4倍多。

　　在鏈家呈現(xiàn)的資料上面，這一房屋類型標著“住宅-公寓”。但鏈家地產(chǎn)的工作人員告訴記者：“這個房子不能貸款，屬于使用權(quán)房，非住宅產(chǎn)權(quán)房，因此需要上海城鎮(zhèn)戶口一次性付款方可購買。”

　　這樣的價格和付款條件，令人感覺較為苛刻。《東地產(chǎn)》隨即前往膠州路565弄一探究竟。該小區(qū)距離昌平路地鐵站僅5分鐘路程，地理位置優(yōu)越，交通非常便利，但走進小區(qū)，卻不免有些凄涼。各式電線高高低低相互交錯，大人孩子衣物雜亂地掛放在私扯的繩子上面。這套天價房源就隱藏在兩棟6層老公房的、一座三層高的住宅樓內(nèi)，幾輛老舊自行車和電瓶車隨意倚靠在墻體旁邊，昏暗的樓道顯得格外破舊。

　　這套房源位于一層，根據(jù)鏈家提供的戶型圖，分別有花園、魚池、主臥、客廳、餐廳等分布，但《東地產(chǎn)》在實際探訪中了解到，該房源并沒有很明確的空間劃分，僅僅有一個進門的大客廳，其次便是衛(wèi)生間、陽臺以及外面的魚池和花園。

　　房東告訴《東地產(chǎn)》記者，目前，這套房子正在以每月2萬元的租金出租，租客主要在這里舉辦聚會，自己并不住，所以房間內(nèi)并沒有廚房。他坦然表示，這個房間更適合聚會以及工作，并不太適合居住。

　　另據(jù)中介介紹，該套房源目前至少已經(jīng)四次轉(zhuǎn)手，因為是使用權(quán)房，不限購，所以多被房東用來投資，近年來價值也在不斷上漲。

　　拆遷致富受關(guān)注

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴《東地產(chǎn)》：“有許多購買市區(qū)二手房投資的客戶往往會希望可以通過后續(xù)動遷來賺一筆。”

　　上海市委副書記、市長楊雄曾公開表示，“十三五”期間，上海將完善廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障房、公共租賃住房、征收安置房“四位一體”的住房保障體系，完成中心城區(qū)240萬平方米成片二級舊里以下房屋改造。

　　城市改造步伐不斷加快，動拆遷曾助力多個家庭步入全新生活。

　　依據(jù)上海《關(guān)于進一步推進本市舊區(qū)改造工作若干意見的通知》以及《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補償安置政策試點工作的意見》內(nèi)容，居住房屋的價值補償標準為：公房=評估價格×80%+套型面積補貼+價格補貼；私房=評估價格×100%+套型面積補貼+價格補貼；評估價格=被拆除房屋的房地產(chǎn)市評估單價×被拆除房屋建筑面積。

　　王艷（化名）家住上海朱梅路，有一套宅基地住房，拆遷政策下來之后，他們一家三口如愿分到三套房屋，并且還有部分財產(chǎn)補貼。

　　在上海，以一套房換多套房的拆遷案例不在少數(shù)。正因如此，投資拆遷房曾被視為一項好的投資渠道。在58同城上，稀缺使用權(quán)動遷房被標榜為一條極具誘惑力的廣告詞。北京甚至曾經(jīng)爆出眾籌買拆遷房的案例。

　　上海鑫君中介工作人員王麗告訴《東地產(chǎn)》：“有很多客戶來看房的時候會因為‘動拆遷房’而購入，有些中介聽到一點風聲就會拿這點出來吸引客戶購買。”

　　投資需謹慎

　　但不同于普通房源，等待拆遷需要時機。

　　李林（化名）在2014年購入一套上海虹口區(qū)的二手準拆遷房，本想通過后續(xù)拆遷大賺一筆。沒料到兩年之后，拆遷依舊沒有任何動靜。因為急于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，李林決定不再等待，將房屋掛牌出售。但世事難料，房產(chǎn)中介工作人員卻告訴她，待拆遷房屋檔案被凍結(jié)，不能進行交易。

　　北京金誠同達（上海）律師事務所王浩向《東地產(chǎn)》表示，購買動遷房的買家需要注意以下四點：首先，動遷房是否可以買賣，動遷房/安置房的買賣是否有限制；其次，動遷房產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否所有產(chǎn)權(quán)人均同意并簽署買賣協(xié)議；其三，明確約定買賣合同價款， 防止賣方毀約； 最后，買賣合同要約定清楚違約責任。《上海市動遷安置房管理辦法》第23條明確規(guī)定：“動遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保房。屋管理局按照有關(guān)規(guī)定組織回購的除外。”

　　業(yè)內(nèi)人士也提醒：“房屋真拆遷也未必能賺大錢。買賣時需觀望市場情況，房屋所處區(qū)塊的相關(guān)房價信息，以及拆遷后續(xù)的安排等。”

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