“土拍”資金流向調查： 實力房企拿地窗口開啟
本報記者 沈浪 上海報道
導讀
“現在是拿地的好時機。”一名參與了11月21日福州土拍的房企高管對21世紀經濟報道直言，現在拿地主角都是資金相對穩健的萬科、龍湖、中海等房企，激進的、主要靠配資拿地的房企由于資金受限，最起碼在短期內會淡出土地市場。
一夜秋風緊，降杠桿抑制資產泡沫下，房地產資金流向何方？從近期各地土地市場拍賣情況來看，樓市格局已悄然生變。
11月21日，福州迎來2016年度第四場土拍，這次推出的15宗土地，包括9宗純宅地及商住地，6宗停車場用地，出讓總面積達530畝（商住地塊437畝），總起拍價為80.85億。
由于福州上一次土地供應發生于調控之前的8月11日，可想而知，這一次土拍備受投資者關注。其中 9宗宅地經過近2小時鏖戰之后，中海、萬科、福晟、世茂、建發等大房企均有暫獲，其中8宗地塊達到“限價標準”，總成交金額超過117億元。有媒體測算，剔除了無償配建面積之后，9宗土地可售面積樓面價超過2萬元/平方米，且有四宗地突破3萬元/平方米，最高達到了35121元/平方米。
無獨有偶，11月22日，廣州一場土拍推出近10宗地，拍賣超時。其中備受關注的白云新城廣鋼219地塊以4.55萬元/平方米創下目前廣州最高樓板價，龍湖首開聯合體擊退了保利等強勁對手，以32.23億元總價競得。
“現在是拿地的好時機。”一名參與了11月21日福州土拍的房企高管對21世紀經濟報道直言，現在拿地主角都是資金相對穩健的萬科、龍湖、中海等房企，激進的、主要靠配資拿地的房企由于資金受限，最起碼在短期內會淡出土地市場。
同策咨詢研究部總監張宏偉分析指出，一些市場基本面比較好的城市，現階段仍被房企看好；從參拍土地的房企來看，大多數資金鏈都沒有太大問題，這個時候還要積極參與布局，而對于一些資金鏈預期會出問題，或者買地自有資金比例沒那么高的企業，土拍積極性就呈現出降溫趨勢了。
這是一輪入市資本的更替，更是手中仍有余糧的房企眼中絕好的拿地時機。
拿地區域策略
21世紀經濟報道記者近期調研發現，房企拿地的城市發生輕微變化，拿地主角變化更明顯。城市基本面仍然是房企最為看重的投資因素。而在新一輪調控壓力之下，一線城市周邊的二線城市溢出效應明顯。合肥、福州、長沙等地是資金流入比較明顯的城市。而廣州，作為一線城市與北京、上海、深圳相比，在11月份才迎來推地高峰。
在這個月，廣州有24宗地塊出讓，總面積高達155.8萬平方米，起拍總價就有274億元之多，加之廣州房價漲幅在一線城市中最慢，吸引資本與市場的關注在所難免。
那么，房企眼里的拿地區域，就是近期有土地供應的城市嗎？首先，在多個機構發布的城市競爭力排行榜中，在綜合經濟實力、宜居、可持續競爭力等多項指標中，廣州、無錫、杭州、廈門等地均入圍。
一家閩系房企投資負責人指出，由于調控原因，大多數城市設置了土地限價、限溢價率等機制，盡管競爭過于激烈會導致流拍，但地價相對而言不那么失控了。因此房企現在看中的區域均會考慮入手；而一線城市周邊或者熱點區域周邊的城市，只要能看到發展空間，此時有地塊推出，更是會投以關注。他認為，這個周期內企業除了戰略眼光之外，就是資金實力的比拼了。
“今年拿了地王的房企，明年下半年也要面臨市場挑戰。而我們現在拿地，也可以在差不多時間推出市場，相對而言，我們的價格壓力沒有那么大。”一家剛拿地的房企相關負責人說。
這就不難理解，與南京、蘇州、合肥等土地市場熱度較高的城市相比，一直處于溫和狀態的廣州，在11月集中推地，全國房企蜂擁而至。據第三方機構監控，2016年前三季度，廣州出讓土地面積為403.7萬平方米，僅完成了全年供地計劃的一半，賣地收入僅為282.4億元，不到去年的三分之一。截至2016年10月底，廣州完成全年土地供應量的70%， 11、12月，廣州將推出全年30%的供地量。
變局：拿地主角生變
房企在這一次變局中扮演了重要角色，此前激進拿地的房企由于資金短板暴露，不得不選擇觀望，不僅拿地主角變了，資本的更替也開始隱現。
“現在能夠進入土拍市場的都是有錢的房企。”上述房企高管透露，以廣州土拍為例，要求每宗地繳納50%保證金，動輒上10億的保證金。比如保利地產，幾乎全部地塊都報了名，匡算下來得交上百億保證金。
在21世紀經濟報道記者拿到的一份參與11月22日廣州土拍的房企名單中，以央企國企背景與大型房企居多，比如華潤、葛洲壩、中糧、廈門建發、保利、龍湖、中海等20多家房企。
福州土拍房企名單幾乎與廣州土拍名單一模一樣：包括恒大、萬科、泰禾、華潤、碧桂園、金輝、正榮、建發、招商、中海等30家左右房企。
這一波拿地主角也有與之前相同之處——手上有錢，但變化仍然很大，以資金穩健型為主。此前在土拍市場高調激進的房企低調了許多，例如融信在11月21日福州土拍現場就沒有舉牌。21世紀經濟報道記者通過多方信源求證獲悉，該公司位于上海某宗高價地塊，已引起相關部門關注。
而萬科、龍湖、保利等上半年拿地較少的房企，現在開始發力拿地，包括來自福建的建發、金輝等房企，開始有在某個看好的城市“補倉”的舉動。以某房企為例，該公司在7月以8.6億元拿下福州連潘舊改地塊；11月21日，又以42.76億元拿下一個舊屋村改造項目。而該公司在今年上半年，聯手禹洲地產以17.3億元在福州拿地。
值得關注的是，在億翰智庫此前發布的《2016年上半年上市房企融資TOP100》榜單中，排名前十的多家房企均在近期積極參與土拍，比如恒大、綠地、碧桂園、華潤、首開股份等。
21世紀經濟報道記者此次采訪了多家參與拿地或競拍的房企，主流意見仍然認為土地價值不會向下，目前政府所推的地塊總體上地理位置、配套、開發條件等都算比較優質，短期內土地供應矛盾仍然存在，土地需求還在，而部分房企現金流也比較充足。
“已經進來的險資、基金等不會退出了，但是現在再進入也很難了，房企拿地資金審查嚴格，需要自有資金。”上述房企高管認為，大部分房企土地庫存仍然不多，終歸要補倉，在供需矛盾沒有解決的前提下，只有通過放地拿地調節；政府此時抓緊供地目的仍然在于緩解供需矛盾。“資產荒未來一兩年無法解決的話，一線城市的土地消化都需要一個合理的周期，過去短平快的戰略已不再可行”。
值得一提的是，業內普遍認為，地價如果可以有參照物的話，那便是房價。在同策咨詢一份研究報告中顯示，本輪調控城市成交價格周期一般在32-33個月，價格波峰自2016年1月開始出現的城市，主要集中在2016年2月-2017年2月，當前這一階段正處于價格周期波峰，多地連續刷新市場價格新高。與此同時，波谷自2016年4月開始出現，主要集中在2017年6月-2018年10月，2017年上半年經過市場博弈后，從下半年開始，價格將會開始出現調整。
（編輯：賈紅輝）
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