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房價漲幅放緩成交量下滑調控顯威樓市現降溫跡象

來源：經濟參考報發布時間：2016-11-21 08:00:00

　　近日，國家統計局發布10月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，10月一、二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%和1.3%，分別比9月回落2.8和1.0個百分點；二手住宅價格環比分別上漲0.6%和0.8%，分別比9月回落2.9和1.1個百分點。一線城市和二線城市房地產市場明顯降溫，房價環比漲幅快速回落。

　　業內人士指出，國慶前后全國性的房地產市場調控出臺，使得延續了一年多的此輪房地產快速上漲周期中斷。但值得注意的是，在資金未完全收緊的情況下，市場可能繼續保持“量跌價滯漲”的格局。

　　降溫房價漲幅明顯放緩

　　統計局數據顯示，在調控政策的抑制下，房價漲幅明顯放緩。9月，70大中城市在新建商品房住宅環比平均上漲1.8%，二手房平均上漲1.45%均刷新了歷史紀錄。10月快速降溫，新建商品房住宅環比上漲為1.07%，二手房環比上漲0.64%，均出現明顯下調。

　　從10月房價指數的城市變化看，70重點城市中45個城市新建商品房住宅價格指數相比9月出現了漲幅放緩。具體來看，北京從9月環比漲幅4.9%減至0.6%，鄭州從7.6%的漲幅降至3.5%，青島從4.7%下調至1.3%，上海從3.2%降至0.5%，濟南也從此前的5.2%降至3.4%。

　　此外，漲幅超2%的城市數量較9月大幅減少一半以上。數據顯示，9月，70大中城市新建商品住宅價格環比漲幅超過1%的城市多達40個，其中，有23個城市環比漲幅超過2%，5個城市環比漲幅更是超過了5%。但來到10月，環比漲幅超過2%的城市僅11個，較9月的23個大幅減少52%；漲幅超過1%的城市也從此前的40個降至28個。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，國慶前后的這一輪全國性房地產市場調控，收緊程度之嚴，波及范圍之廣，為近5年之最，由此也使得延續了一年多的此輪房地產快速上漲周期被中斷。

　　中原地產市場總監張大偉也表示，9月末以來，全國共有22個城市集中出臺樓市調控收緊政策，一輪整體性的調控政策收緊局面確立。此次各地調控升級力度強勁，限購、限貸等關鍵內容在新政中均有詳細涉及。

　　萎縮樓市成交量環比下滑

　　在前期市場火爆局面的支撐下，1-10月，商品房銷售額達91482億元，同比增長41.2%，已超2015年全年87281億元銷售水平。同時，銷售面積達120338萬平方米，同比增長26.8%，創造歷年同期最高紀錄。

　　但從10月單月來看，房地產成交出現快速下滑。中原地產研究中心統計數據顯示：截至10月30日，10月全國54個城市合計簽約商品房住宅270164套，這也是近3個月來第一次跌下30萬套，較9月相比跌幅達到了15%。同時，10月主要城市目前的推盤認購率已大幅下跌至64%，環比跌幅達14個百分點，幾乎是今年4月以來的最低水平。

　　易居研究院報告顯示，10月，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為2223萬平方米，環比減少8.0%。

　　具體來看，10月，4個一線城市新建商品住宅成交面積為348萬平方米，環比減少3.3%，同比減少0.8%。二線城市方面，15個二線城市新建商品住宅成交面積為1500萬平方米，環比減少13.8%，同比增長7.8%。其中，有9個出現了環比下跌的態勢，蘇州、福州和南京環比跌幅相對要大。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，10月市場交易相比9月有所下降，體現了政策管控的有效性。加強版限購限貸政策下，熱點城市購房門檻提高，使得各類炒房需求減少，進而促使市場交易出現下滑。

　　嚴躍進也認為，隨著政策效應的繼續釋放，預計熱點城市市場成交面積有繼續下降的可能，房價上漲的幅度也將收窄，進而促使房地產市場回歸理性和趨于平穩。

　　預判市場下行壓力短期難減

　　但值得注意的是，易居研究院數據同時顯示，雖然10月樓市成交有所下滑，但相比2010年至2015年7年間的同期水平，2016年10月30個城市新建商品住宅成交面積分別增長了19.2%、139.0%、45.5%、23.8%、23.8%和11.2%，今年10月市場成交是近7年同期最好的水平。

　　價格方面，統計局數據也顯示，部分城市漲幅依舊較高，漲幅超3%的城市也有7個。其中，無錫環比上漲4.9%，長沙環比上漲4.5%，鄭州上漲3.5%。此外，濟南環比上漲3.4%，杭州環比上漲3.2%，贛州上漲3.1%，武漢上漲3%。

　　對此， CRIC研究中心研究員楊科偉表示，在房貸資金居高不下的支撐下，部分市場由“熱”迅速轉“冷”還言之尚早。在資金未完全收緊的情況下，市場將繼續保持“量跌價滯漲”的格局。

　　中國人民銀行10月金融統計數據報告顯示，人民幣貸款增加6513億元，同比多增1377億元，而住戶部門貸款增加4331億元，占比達66.5%。

　　值得一提的是，在房貸資金依舊較松的同時，房企資金壓力也較小。在沒有銷售壓力的重壓下，房企降價意愿極弱。中原地產研究中心數據顯示，截至日前24家房企公布前10月銷售業績顯示，企業合計銷售額達到了1.73萬億元，同比上漲81%，已經接近全面完成年度任務。

　　業內人士認為，在此背景下，需警惕房企惰性帶來低供應和低投資。楊科偉表示，現階段投資增速回暖是由于去年基數較低所致，2015年8-12月，房地產投資額連續5個月同比均為負增長，但增速保持較高水平并不能掩蓋行業處于調整周期中，在政策偏緊、市場規范之下，房企開發投資意愿不高是不爭的事實。

　　因此，未來一方面要控制房貸減少投機需求，另一方面要加大房企推盤動力，加大供應量。楊科偉指出，央行在三季度報告中也提出“在抑制資產泡沫的同時，要防范金融風險”，意味著當前房貸總量居高不下，未來會有進一步措施，特別是針對熱點城市會有所收緊。