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　　來源：房天下

　　ID：soufun2012

　　容積率是衡量小區(qū)居住舒適度的重要指標，它的計算公式如下：容積率=建筑面積/用地面積。

　　簡單說，一塊地面積1萬平方米，如果開發(fā)商蓋了1萬平米的房子（建筑面積為1萬平米），它的容積率是1，如果蓋了2萬平米的房子，那么容積率就是2，這些房子可以將土地鋪滿兩遍。可以用下圖抽象地理解下：

　　不過現(xiàn)實中根本沒有這樣的房子，因為我們的房子有綠地，有道路，有小區(qū)中心廣場等。所以容積率為1的小區(qū)，房子不可能是1層，容積率為2的房子，也不可能只有兩層，大致是下圖這個樣子的：

　　容積率是怎么影響居住舒適度的？

　　容積率越高，代表該地塊的用地強度越大。形象一點說，容積率越高，小區(qū)的建筑越高，容納的居民越多，小區(qū)越擁擠。

　　一塊土地在出讓之前就已經(jīng)確定了容積率，項目驗收時，容積率不能突破這個指標。但不要指望容積率比這個指標低多少，因為土地的成本是一定的，蓋越多的房子，賣越多的面積，才能獲得更多的利潤，開發(fā)商是傾向于高容積率的。

　　對于小區(qū)而言，為什么要限制容積率呢？

　　從政府層面來講，限制容積率也就限制了用地強度，相應(yīng)的建筑面積、人流量也會減小，與之相匹配的消防、供水、供電和交通壓力也會減輕。

　　對于購房者來說，住宅品質(zhì)雖然不是和容積率呈線性關(guān)系，但一般情況下，低容積率也就意味著小區(qū)的高居住品質(zhì)。

　　試想一下，你現(xiàn)在住的是兩梯一戶的6層電梯洋房，現(xiàn)在的小區(qū)狀況還算滿意，如果某一天樓層增加到30層，人口增加了5倍。那么電梯使用強度會成倍增加，小區(qū)產(chǎn)生的垃圾量也會大幅增加，小超市買東西也要排隊很長時間，停車位也要靠搶了。限制容積率的意義就在這里。

　　容積率一般是多少？

　　各種建筑類型的容積率一般是這樣的：

　　容積率分為獨立別墅為0.2~0.5；聯(lián)排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；還有的城市將容積率小于1的住宅定義為非普通住宅。而一些商住項目，容積率達到6~7也不是不可能，難言舒適。

　　實際容積率高于規(guī)劃容積率是怎么回事？

　　原因是各類“贈送面積”的存在，比如地下室、半地下室、陽臺、露臺、室內(nèi)層高不足的部分等，這些面積往往不計入或部分計入建筑面積。驗收完成后，開發(fā)商還會通過封露臺、打通設(shè)備平臺的方式增加使用面積。

　　這些操作方式會增加實際容積率，不過一般不會直接導(dǎo)致小區(qū)整體居住品質(zhì)的降低，更多是開發(fā)商的一種營銷方式，增加另一個指標：得房率。

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