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多家瘋狂發債的上市房企在土地市場表現突出，頻繁制造地王，但融資成本上升意味著風險加大

在部分一二線城市房地產銷售火爆以及“地王”熱潮再起的背景下，上市房企的融資行為也活躍起來，然而隨著債券市場的波動和信用風險暴露，上市房企的發債成本已有所增加，最為寬松的融資窗口期或已過去，而面對后續融資成本加大可能出現的風險，房企大規模融資已漸趨謹慎。另外，隨著美國加息預期增強，內地房企再次掀起一輪提前贖回美元債務的熱潮。

A 5月融資成本增加17%

易居房地產研究院智庫中心發布的最新統計數據顯示，今年5月，A股市場共7家房企發行了公司債，規模為180億元，環比增長159%。相比3月份的最高值，規模已有明顯下降。從票面利率來看，平均票面利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。

“觀察今年1-5月份公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現出利率上升的態勢，這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。”易居智庫研究總監嚴躍進告訴羊城晚報記者。

嚴躍進分析，5月上市房企發債成本略有上升，這和近期投資者對房企大規模融資等持謹慎態度有關，同時也暗示了房企直接融資成本或有上升趨勢。從房企排行來看，今年1-5月份保利地產的融資規模最大，而上實發展的融資成本最低。

B 發債最兇的 搶地也彪悍

對1-5月份A股上市房企公司債的發行規模排序顯示，發債規模最大的房企為保利地產，達100億元。發債規模排行前五的房企包括保利地產、華夏幸福、金科股份、泰禾集團和信達地產。這五家房企在今年1-5月份的債務融資規模較大，凸顯了較為積極的戰略擴張態勢。

的確，上述房企也在土地市場表現突出，頻繁制造地王。以保利地產為例，今年在上海、南京、合肥、廈門等幾個熱門城市的土地市場幾乎從未缺席，制造了多幅地王，溢價率都在150%以上，合計拿地金額超過160億。

以保利為例，3月18日，南京浦口G03地塊經過46輪激烈競拍，最終保利地產以31.2億元競得，樓板價22320元/平方米，溢價率達到163%。4月22日，經過253輪競價，保利力壓陽光城以總價54.26億元競得福建廈門2016TP02地塊，樓板價25838元/平方米，溢價率150%，成為廈門島外單價最高和廈門總價最高“雙料地王”。

4月28日，保利地產又以19.44億元競得合肥瑤海區E1603地塊，溢價率高達383.33%，再次刷新瑤海單價地王新紀錄。就在5月18日，上海浦東新區周浦地塊被保利以54.5億元的總價、296%的溢價率奪得，將未來上海外環公寓售價拉升到8萬元/平方米的新高度。

同時，泰禾集團、信達地產也成為地王“締造者”。資料顯示，5月19日，泰禾集團下屬公司聯合體以47.44億元取得上海長興島兩宗土地，溢價率雙雙突破200%;5月20日，泰禾又以57.2億元拿下深圳坪山新區G11336-0066地塊，溢價率74.23%;5月24日，再次以30.99億元、溢價率118%取得蘇州尹山湖地塊。

而信達地產這個去年規模不足百億的房企更是近期在土地市場瘋狂制造“地王”。去年至今，其通過公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是地王：廣州天河新地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王，均出自信達之手，光是今年上半年，信達已豪擲逾200億搶地。

C 或陷新一輪償債壓力

同策咨詢研究總監張宏偉直指，房企資金面寬裕是地王潮涌現的導火索之一。去年下半年以來，房企融資成本大幅降低，以房企發債為例，融資成本普遍降低至5-6%，并且規模也較大，品牌房企幾十億的發債規模很常見，再加上去年下半年至今房企銷售業績不錯，房企資金面并不存在太大的壓力。

“從A股上市房企公司債的發行來看，目前融資成本略有上升。對于房企來說，最為寬松的融資窗口期或已過去，后續的融資壓力將上升。”嚴躍進認為，對此類發債兇猛的房企來說，需要警惕的是相應的償債壓力和風險。

D 房企爭贖美元債轉發人民幣債

值得一提的是，在境外上市的內地房企已密集贖回美元債。公告顯示，自今年5月底以來，融創、綠城、SOHO中國、雅居樂等房企紛紛提前贖回美元債務。這是自歲末年初以來，房企掀起的又一輪贖回美元債熱潮，紛紛轉為以人民幣債務代替美元債，業內人士分析，這一做法，主要考慮的是成本問題。尤其是近期以來，人民幣貶值壓力再起，促成新一輪的贖回潮。

嚴躍進也認為，選擇國內融資，還有便利性的考慮，因為國內融資的審批條件明顯寬松，審批周期也有所縮短。“但問題是國內發債的成本也正在逐漸提高。”嚴躍進表示，隨著資金成本的提升和市場銷售的降溫，房企資金最寬松的時期正在逐漸消逝。且由于今年以來國內融資規模較大，若后續市場不能持續回暖，企業可能會陷入新一輪的償債壓力中。