最近一段時間對萬達來說，最忙的一件事情就是辟謠。

遲遲無法完成上市，讓外界對萬達的資金鏈還能維持多久產生了懷疑。另外，包括業績造假、債券展期、被華潤集團收購、大規模裁員等傳聞，無時無刻不在困擾著這家企業的上市進程。

往往是這邊剛辟謠了一則消息，另一條消息又冒了出來。

【資料圖】

5月26日，大連萬達商管索性就一次性向外界回應這些問題，但還是未能打消外界的懷疑。

6月5日，證監會公示境外發行上市備案補充材料要求，要求萬達商管就公司內控、關聯交易、募集資金使用等方面問題進行說明。

這些問題，具有很明顯的針對性，盡管萬達不久前剛辟了謠，但監管機構仍舊擔心，在辟謠的規定動作之外，萬達需要拿出更詳細的運營數據來自證清白。

被誤解的，還是被掩蓋的

實際上證監會關注的問題，萬達在5月26日已經給出了部分答案。

在那一次的澄清說明中，大連萬達商管表示：“發行人對外披露的財務數據均由知名審計機構審計、業務數據由珠海商管上市聯席保薦人等機構盡調確認，業績不存在造假情況。

根據招股說明書，2019年到2021年萬達商管在管商業廣場平均出租率為98.8%。

但證監會仍然要求萬達商管結合報告期內公司服務費及租金實際收繳情況、同期同行業公司可比情況（如有）說明上述出租率的計算口徑及其準確性；在考核和內控制度方面，有無防止內部人員虛報出租率和收繳率的相關有效措施以及實際執行情況。

實際上，種種傳聞下，萬達一次次的辟謠只是個官方表態，自家員工早已經在私下有種種抱怨。

在萬達員工的各種群中，經常有人吐槽編數據完成指標，店總不滿意還要重新編，“甚至要刷信用卡墊錢進去完成指標。”一位萬達員工表示。

萬達集團股份有限公司董事長王健林

除了業績問題，證監會指出萬達另一個核心問題就是，有沒有關聯方的資金占用。

證監會要求珠海萬達補充說明公司治理及內部控制運行情況，內部控制制度是否健全有效，是否存在被控股股東或其他關聯方資金占用的情形，是否存在對外擔保及為控股股東提供擔保的情形；并請說明相關防止關聯方資金占用和避免為控股股東提供擔保的內控制度和保障措施。

此前，就有與萬達有過合作的金融機構人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“萬達上市期間，恒大物業的例子放大了關聯交易問題。”

監管機構此時的問詢，驗證了這樣的擔心，而在大連萬達商管給出的澄清聲明里，并未對此進行解釋。

萬達內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“其實大路條（獲準上市的批復）不是核心問題。以前在港股上市的時候，萬達手里持有大量重資產，但是市值太低，后來退市之后把資產剝離，其實中間就是互相的關聯交易。在物業上市潮時，萬達當時的問題是發債太多，利息太高，還債金額逐年遞增，之后行情也不好，港股幾個物業公司破發，萬達對上市的事情就沒太上心。后來再去上市就趕上恒大物業的事情爆出來，大家才意識到物業的錢有可能會被挪用，監管也比較怕這一點。”

此外，根據招股說明書，萬達商管報告期內（2019年至2021年及2022年上半年）累計現金分紅132.73億元，該金額甚至超過同期經營活動現金流量凈額合計數115.48億元。

2022年9月23日萬達商管股東大會審議通過分紅34.78億元的議案；上市后，萬達商管董事會也擬在股東大會上建議至少將年度可分配利潤的65%用于分紅。

對于高現金分紅，香頌資本董事沈萌向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“不排除是為了安撫現有投資者，畢竟上市一直進度緩慢，而且就算是上去，估值也未見得很好，再加上成長性弱，主要就靠分紅吸引。”

這一連串的核心問題被證監會拋出，也說明萬達上市來到了最為關鍵的關口。

沈萌表示：“這算是萬達上市前最關鍵的考驗，能夠解釋妥當，證監會核準的可能性就很大，但問題是這些都不好回答，天花板級高出租率是否能維持，高現金分紅是否影響日常運營，這兩個是核心，看萬達怎樣回答吧。”

而協縱管理集團聯合創始人黃立沖則表示：“要注意的是，上市審批過程涉及多個方面的評估，除了財務和關聯交易之外，還包括公司的業務、管理層、內部監控等方面。因此，即使萬達在財務造假和關聯交易方面得到了證監會的認可，也不能完全確定萬達上市就沒有問題了。”

輕資產還玩得轉嗎？

資本市場的考驗是暫時的，也是迫切的，但回到業務模式上，主打輕資產還是一門好生意嗎？或者說，大規模鋪開輕資產還能持續嗎？

在最近的新城股東會上，新城控股董事長王曉松也反思了新城的輕資產路徑。

“輕資產廣場項目新城現在會很謹慎，畢竟容易做的項目別人不會給你做，或者就是合作條件很差的項目交給你，不是股權上面有問題，就是商業資金方面有問題，甚至是股東方都有矛盾。”

在王曉松看來，未來新城與其在三四線做輕資產，不如去一二線。

“商業是很吃人的，能把輕資產帶出來的也就那么一些，不要去浪費資源。新城會重點發展一二線城市的輕資產，把有限人才放在更容易發揮效能的地方。”

新城控股集團董事長王曉松

但在中國，沒有哪一家企業有萬達這樣的商場體量，即便依靠母公司龐大的資產，珠海萬達廣場的營收和盈利水平也不會低。

截至2022年末，萬達共擁有及運營管理已開業商業廣場472個，其中自持廣場288個。

2022年珠海萬達商管商業運營收入271.2億元，主營業務利潤129.84億元，總資產228.86億元，凈資產72.33億元。據此計算，珠海萬達商管資產占大連萬達商管的3.84%，卻貢獻了近55%的營收。

“這是一個撿便宜的行業，但是便宜只會讓頭部這三到五家撿到，規模化、科技化、線上化、成本縮小化，這是個體系，不是你會就能做成，未來可能也就頭部的幾家可以做。”一家商業地產公司人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示。

但當下的問題是，輕資產輸出是為了上市，在未能上市的情況下，眼前的流動性危機該如何渡過？要知道，萬達即將到期的數百億債務都是以大連萬達商管為主體，而在3月份，萬達又申請了境內發債60億元，但這筆債券還未獲得通過。

關鍵時刻，還是需要將目光重新放到重資產上來。

上述內部人士表示：“別看現在很健康，但核心值錢的資產都不在我們商管這兒，就算是今天破產了，明天另起爐灶，換個名字照樣干。”

5月24日，市場消息稱，萬達集團正在考慮評估出售上海、江蘇、浙江等地的20家購物中心，每個項目尋求約7億元至8億元的估值，具體取決于位置和業務。

不過，萬達在2天后否認了這一消息。大連萬達商管稱，今年3月國家發改委、證監會等發文，支持REITs試點拓寬至消費基礎設施領域，優先支持百貨商場、購物中心等，公司將抓住政策機遇，積極籌備消費類基礎設施ABS、Pre-REITs及 REITs，力求盤活資產、回收資金。

但即便不出售這些資產，未來萬達還是得通過持有的重資產去完成融資償債。

盡管萬達聲稱不再發展重資產，但其名下仍有大量重資產項目，包括持有的萬達廣場以及配建的住宅。其中很多項目都是位于三四線城市，目前面臨著停工的困境。

而從財務數據看，根據惠譽的報告，萬達地產的流動性緊縮。2022年萬達商管修建數個萬達廣場商場，須向萬達地產支付相關費用，這導致萬達商管2022年的其他應收款增加114億元人民幣。當萬達商業從萬達地產購買商場時，前述應收款將從收購成本中抵銷。

而在4月20日，因有履行能力而拒不履行生效法律文書確定義務，萬達地產集團有限公司被上海市第二中級人民法院兩次列為失信被執行人，成為了老賴，關聯案件分別被強制執行8.41億、2.46億，合計被強制執行超10億。

萬達，不可避免地成為近期中國商業最為人樂道的話題，再沒有什么比首富陷入焦頭爛額更吸睛的商業故事了，背后種種消息似乎也沒人在意真偽。

但謠言也好，真相也罷，萬達正處在一個尷尬的境地，如果沒能完成上市，背后是沉重的債務負擔，以及苛刻的對賭懲罰。

如果成功上市，王健林也很難實現當年在香港鳴鑼的盛大場面，留給他的仍舊是一個困難重重的商業環境和投資人挑剔的目光。