原本定在今年6月30日交房的北京京能電建·洺悅灣項目，竟然把時間表提前了三個月，這讓業主不由得歡呼雀躍。

(資料圖片僅供參考)

但在3月底到4月初的交房現場，他們卻看到了不一樣的畫面。這個當年的紅盤，也未能逃脫交付就維權的魔咒。

根據業主的反饋，這個項目室內與公區均存在質量問題，甚至還有未完工的跡象，開發商目前已經拿出了整改方案。

一方面是項目出現問題，另一方面央企開發商電建以去地產化為主要目的的重組，也遲遲沒有消息。有關此事最近的官方回復仍是，“未接到相關信息”。

重組自然是漫長的，這個過程耗費了電建不少時間。投資者也免不了擔心，在這漫長而復雜的過程中，電建的地產項目是否會受到影響。

2022年6月就有投資者在投資者互動平臺提問，中國電建披露轉讓其所持24家房地產項目公司股權，對洺悅灣項目是否會有影響。

當時項目的持有方京能置業回復，京能海賦公司由我公司和中國電建地產集團有限公司共同出資設立，負責開發建設洺悅灣項目，中國電建擬轉讓的24家房地產項目公司股權不涉及京能海賦公司，對洺悅灣項目不產生任何影響。

但從一個熱門項目頻繁遭到維權的結果來看，這種擔心顯然不是毫無道理的。

提前交付的問題房？

在如今的市場環境下，項目能夠按時正常交付已屬不易，而京能電建·洺悅灣卻提前了3個月，確實讓人眼前一亮。

但在交付現場，很多業主傻眼了，“房子存在明顯的問題，甚至有沒完工的痕跡，為什么還要提前交付？”一位業主向《鳳凰WEEKLY地產》表示。

根據該業主提供的材料，部分業主室內木門五金未安裝完成、可視對講未安裝完成、廚房燃氣切斷閥與報警器未施工完成等11項內容。

而在室內，部分房屋出現漏水、墻磚空鼓破損、木門收口發泡外溢、墻面不平、門套線脫落等15處問題。

圖為京能電建·洺悅灣項目施工畫面

對于提前交房的可能原因，業主分析稱，一是開發商能提前解凍期房預售資金；二是搞提前交付彰顯開發商實力；三是合同交付時間為6月30日，那時段是北京的雨季，如果在那種情況下出現更多問題導致延期交付是要賠償業主的。

而針對項目出現的問題，開發商也給出了維修方案，承諾大部分的問題將在5月30日前解決。

其實在2022年5月份，就已經有業主反映項目的諸多問題。

據領導留言板信息，業主反映京能電建洺悅灣施工質量等問題，主要包括：墻面外立面不平有墻漆花；開發商取消了樓房的雙腰間浮雕、石線裝飾條（腰線）及單元門大理石碑及地燈；減少了公區樓道的金屬裝飾板；大門更換設計方案、實際外墻劃線分格與沙盤外觀不符、因個別業主訴求拆掉已建好的景觀亭等。

對于上述問題，項目工作人員回復《鳳凰WEEKLY地產》稱：“其實我們2022年就已經達到交付的一個標準了，但因為有些東西沒有做到位，所以有些業主投訴。我們把所有的交付內容都寫在合同上面的，合同上有的，哪怕就是一片葉子，我們都不會少的，如果合同上沒有的東西，哪怕多片葉子我們也不會做的。”

銷冠項目遭維權

這個項目原本的條件是非常不錯的。

2019年10月15日，電建+京能聯合體以44.3億元拿下舊宮東站2號地，該地塊起拍價33億元，起始樓面價26517元/平方米，溢價率34%，成交樓面價35597 元/平方米。出讓通知要求，項目商品住房銷售均價不超過54715元/平方米，且最高單價不得超過60186元/平方米。

當時周邊的商業、地鐵等配套齊全，更重要的是，因為限價存在這倒掛空間。

據了解，這個項目周邊二手房的價格動輒每平方米超過6萬元。

該項目部分89平方米三居的總價在468萬元以內，滿足五環內普宅標準，置業者需要繳納的首付比例也會降低。首套35%及二套60%的首付比例，相較于非普宅的40%及80%差出了幾十萬，對于普通購房者壓力會減輕不小。

這也讓這個項目獲得了非常好的銷售成績。

2022年6月，拿到了1254套全部房源的預售證后，電建和京能一次性將這批新房全部推出，最終成交617套，去化率近50%，成交金額達到31億元，成為北京6月首周的銷冠。

圖為項目住房移交環節

但從交付的結果和業主的滿意度來看，顯然沒有獲得與其高光銷售表現相匹配的預期。

而大致查閱相關報道便可發現，電建地產在全國的項目近兩年頻繁出現維權現象，包括南京、太原、深圳等。在一個房地產不確定的時代，央企這個頭銜或者真的可以避免爛尾，但現在也難在產品上有很強的背書能力了。

重組一波三折

比項目更令外界關注的是，中國電建正處在重組之中，意圖完成去地產化。

4月10日，中國電建在回復投資者有關重組問題時稱，經核實，公司未接到相關信息，后續如有相關重組信息，公司將嚴格按照信披法規及時進行披露。

2022年，中國電建宣布進行百億級重組，剝離274億元地產資產。

中國電建將所持的估值247.18億房地產板塊資產，與電建集團持有的246.53億優質電網輔業相關資產進行置換；其間的差額為6534.26萬元，由電建集團以現金方式向中國電建支付。

根據公告，電建集團是中國電建的控股股東，手握中國電建58.34%股權。實際上，在2020年，中國電建就曾向外界披露了自己擬與控股股東籌劃資產置換的想法。

央國企重組，其中一部分原因就是龐大的業務平臺之間會出現重疊，使得資源無法合理利用。

作為上市公司的中國電建并不是一個純粹的地產平臺，而是以建設工程施工等為主營業務的公司，但也持有部分房地產業務，旗下的地產業務平臺為中國電建地產集團，是國務院國資委核準的首批16家主營房地產開發與經營業務的央企之一。

圖為電建大廈寫字樓

2020年，中國電建就試圖與武漢老牌房企南國置業進行資產重組，以實現電建地產的剝離。

當年，中國電建發布公告，公司間接持股100%的子公司電建地產擬與其下屬控股子公司南國置業吸收合并，以持有的電建地產91.25%股權、中電建建筑以持有的電建地產8.75%股權分別認購南國置業非公開發行的A股股份。

如果交易順利完成，中國電建及中電建建筑將直接持有南國置業的股份，公司將成為南國置業的控股股東。

這次重組也得到了監管層的認可，但不知為何，重組雙方最終決定放棄。

去地產化勢在必行

2022年9月26日，中國電建對外表示，其控股股東電建集團及其控制的除發行人外的下屬企業從事的業務主要分為四大板塊，一是電網輔業板塊，二是工程與電力技術板塊，三是房地產板塊，四是裝備制造板塊。

其中，房地產板塊主要為中國電建地產集團有限公司、天津海賦房地產開發有限公司等子企業。

中國電建稱，報告期內，其主營業務曾包括房地產開發與銷售業務、設備制造與租賃業務，該等業務領域與控股股東存在一定重合。但截至本回復出具之日，該等業務均不構成與控股股東同業競爭情形，其已于2022年一季度和二季度分步實現了房地產業務去化，不再從事房地產開發業務，亦不屬于未來業務發展的重點方向。

據了解，中國電建已完成下屬31家涉及房地產相關業務的控股、參股子公司的股權轉讓。而在2022年3月，電建地產的控股股東也由上市公司中國電建，變成現在的電建集團。

要知道，將電建地產剝離出去，也就意味著中國電建失去了一個年銷售額達到600多億的平臺，但無疑是推動其去地產化的重要一步。

目前，中國電建還未披露2022年度業績，但從其2022年半年業績中，房地產業務所占比重已經微乎其微。

在非主營的其他業務中，就包含了房地產業務，但電建也表示，這是去地產化之前的地產業務。

根據業績報告顯示，2022年上半年，其他業務板塊實現營業收入180.46億元，同比下降24.79%，占主營業務收入的 6.82%;毛利率為23.20%，同比增加10.43 個百分點，毛利額占比 13.80%。

該板塊營業收入下降主要原因是完成房地產開發業務置出，收入同期不可比。

不過，近兩年，房企融資明顯受限，業內人士表示，作為A股上市公司，如果中國電建不剝離房地產業務，公司在資本市場上的再融資就會受到限制。

而天風證券的一份研究報告指出，資產置換若完成，中國電建將不再涉及地產開發業務，公司后續再融資限制或有明顯緩解，融資靈活性大幅提升。“地產目前的經營狀況不佳，留在上市公司內會影響上市公司的業績表現。”香頌資本執行董事沈萌向《鳳凰WEEKLY地產》分析，“地產業務目前在國內屬于發展被限制的產業，不利于央企上市公司作為主營業務，所以類似的操作可能會繼續進行。”