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據國家統計局的數據，截至今年10月底，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，辦公樓待售面積增加56萬平方米，商業營業用房待售面積增加709萬平方米。房市高庫存主要集中在三四線城市，銷售量放緩是庫存高企的直接原因。

隨著房地產步入常態化發展，地產行業已不再是過去十年高速發展狀態。房企普遍需要開始適應規模天花板狀態下的生存模式。在信貸趨緊、市場預期轉向等因素影響下，2014年以來，中國多數城市樓市出現成交量同比下滑、庫存積壓的狀況。由于市場存量壓力大，房價正處于下行尋底的過程。近期陸續出現各地政府松綁樓市調控的跡象，住建部也提出：除北上廣深一線城市外，其他城市限購可自行調節。這一舉措尚不能解讀為政府要大力救市，但相對以往態度，已為政策調整留出余地。

相應地，房地產市場需求正在經歷階段性低點。主要原因在于，在國人“買漲不買跌”的獨特心態驅使下，不少需求正陷入觀望。加之不少中小城市自有住房率高，需求增速放緩。這是近期房地產市場成交量低迷的重要原因。不要奢望政府“救市”，當前需要的是更有效的舉措來增加有效需求規模，尤其大量的改善型剛需，也是需要支持鼓勵的剛需。

去年的樓市類似2008年末及2011年末的行情，處于3年一度的周期性下行通道。“不加壓，不刺激”似乎成為管理層維穩性調控思路。雖然，政府和央行都在喊話“支持首次置業剛需”，但效果不明顯。隨著房地產市場持續低迷，多地祭出救市政策。這些政策以松綁限購為主，部分城市甚至演變為“限降令”。

從實際效果看，這些走在“紅線”邊緣的政策不僅戰戰兢兢，而且多顯得不得要領。在當前房地產業正在由增量市場轉為存量市場的背景下，著眼存量、防止產業盲目擴張顯得尤為重要。

當前的房地產市場，在一片緊張氛圍下，市場觀望拐點或希望降價成為主流，尤其是多數二、三線城市的住宅存量及存銷比的確不容忽視。既然存量過度，就應該降價銷售才能盤活存量，消化存量的正解也只能是降價銷售。但矛盾的是，此前杭州等地的降價潮，卻遭遇來自地方的限價狙擊。由此可見，那些有著松綁樓市沖動的地方政府，其實并不想順應市場潮流，讓“看不見的手”去常態化地消化存量，而是希望用傳統的政策背書、貨幣政策放水等手段，激活當地樓市，以實現土地財政開源和刺激經濟增長的目的。但這樣刺激樓市顯然有悖調控之初衷，也會使樓市重蹈泡沫覆轍的老路。

房地產市場出現供過于求的情況很大程度上是由于缺乏對需求層級研究，未能做好供需準確對接。為拉動地方經濟，追逐土地財政，缺乏對市場供需實際考量，使不少住宅房處于空置或過剩狀態。為避免這種情況出現，構建完善的住房供應體系極為重要。一方面，加快個人住房信息系統、不動產登記系統建設和聯網，使房屋產權明晰，摸清“家底”，從而有助于差別化信貸、稅收政策的實施。另一方面，加快房地產稅制改革和立法，通過稅收等手段，提高房屋持有成本，促進存量房源的釋放，以穩定供需關系。同時，加快推進土地、戶籍等制度改革，促進人口有序流動。城鎮化進程加速，將對消化存量房屋、緩解供應過剩大有裨益。

如何消化住宅存量，地方政府應有所為也應有所不為，既要放棄不切實際的貨幣政策開閘，也別指望松綁本地樓市，權力之手不可習慣性地干涉樓市。讓市場調節，讓開發商選擇合適的價格消化存量，才是符合經濟學常識和民意期待的選擇。（吳學安）

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