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典型案例

彭女士與張先生經(jīng)朋友介紹于2009年11月21日簽訂了《房屋買賣合同》，約定彭女士將其房屋一套出售給張先生，房屋建筑面積共125平方米，成交總價(jià)為110萬元。

張先生支付定金2萬元，首付款30萬元于過戶當(dāng)日支付，其余做商業(yè)貸款。自合同簽訂之日起三十日內(nèi)，雙方共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。彭女士應(yīng)當(dāng)在過戶當(dāng)日將房屋交付給張先生。

合同簽訂后，張先生如期履行了付款義務(wù)，但是彭女士隨后不同意辦理過戶，以雙方買賣的房屋系經(jīng)適房為由，將張先生訴至法院，要求確認(rèn)合同無效。

法院經(jīng)審理查明，雙方交易房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，系彭女士于2004年自開發(fā)商處所購。彭女士于2004年10月8日取得契稅完稅證，2004年11月9日取得房屋產(chǎn)權(quán)證。雙方交易的房屋原購房合同系2008年4月11日之前簽訂，且取得房屋所有權(quán)證書、契稅完稅證明已滿5年，符合法律規(guī)定的經(jīng)適房上市交易條件。據(jù)此，法院最終認(rèn)定該房屋買賣合同有效，駁回了彭女士的訴訟請求。

法官說法

因經(jīng)適房買賣合同引發(fā)的糾紛近幾年不斷出現(xiàn)，其中又以經(jīng)適房買賣合同效力的認(rèn)定最為典型。由于經(jīng)適房的特殊性質(zhì)，現(xiàn)行政策對于其上市交易采取相應(yīng)的限制。

依據(jù)現(xiàn)行政策、法律規(guī)定，經(jīng)適房買賣合同并非一概無效，而是以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的原購房合同簽訂日期進(jìn)行區(qū)分，采取“老房老政策，新房新政策”的辦法。即出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。

此處的上市交易條件一般指取得房屋所有權(quán)證書已滿5年或者取得契稅發(fā)票已滿5年。經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同被確認(rèn)無效的后果，適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安置問題妥善處理，在認(rèn)定買受人所受損失數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機(jī)會損失、買受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過錯(cuò)程度等因素，公平合理地予以確定。

法官建議

經(jīng)適房作為一種政策性保障住房，上市交易不同于一般商品房。在買賣經(jīng)適房過程中，可能會出現(xiàn)導(dǎo)致合同無效的情形，因此，交易當(dāng)事人有必要對于房屋的性質(zhì)進(jìn)行審查。如系經(jīng)適房，則應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識，甄別擬購房屋的原購房合同是否簽訂在2008年4月11日之前、房屋所有權(quán)證書及契稅完稅憑證是否已滿5年。

如不滿5年，則應(yīng)進(jìn)一步在合同中約定限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的內(nèi)容，以保證合同最終能夠履行，避免因合同無效帶來損失。 文/記者紀(jì)欣

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