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黃先生首次收房時發現新房的墻壁、屋頂、露臺有滲水和裂縫問題

　　新房寫著“修” 4次被拒收

　　上海綠地曼哈頓小區 裂縫滲水總也修不好 因嚴重影響居住 開發商被判違約賠償16萬

　　法制晚報訊(記者 江丞華)2015年 6月，經過2年的維權訴訟，黃先生終于收到了綠地公司的賠償。

　　2013年，黃先生收房是發現新房陽臺有裂縫，屋頂墻面有滲水，而且還赫然寫著個大大的“修”字。

　　為此，黃先生要求開發商維修，但房子4次都沒修好，最后黃先生干脆將開發商上海綠地寶島置業有限公司告上法院。

　　上海市第二中級法院終審判決，房屋質量存在嚴重問題已影響到正常居住，開發商應向黃先生支付逾期交付房屋的違約金16萬余元。黃先生的律師施永嘉告訴法制晚報(微信公號：fzwb_52165216)記者，如今開發商已經將賠償款交付黃先生。

　　2013年3月31日，黃先生花200萬元買下位于上海市崇明縣城橋鎮綠地曼哈頓小區的一套新房，該小區的開發商為上海綠地寶島置業有限公司。記者從綠地集團了解到，綠地寶島公司是綠地集團的下屬公司。

　　黃先生與綠地公司簽訂的購房合同中約定，綠地公司將在2013年5月20日之前將房屋交付黃先生，如未在合同約定期限內將房屋交付，應當向黃先生支付違約金，違約金按黃先生已付房價款日萬分之二計算，違約金自合同約定的最后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。

　　2013年5月20日，黃先生接到了綠地公司的通知，要其前去辦理房屋交接手續。

　　第一次交房時，黃先生按約定交付了物業費、維修費，但當他驗房時，卻發現房屋北側的7樓陽臺有個裂縫，屋頂有滲水痕跡、墻面上有滲水并寫著一個“修”字等嚴重問題。所以，黃先生就沒有辦理房屋交接手續，當場向開發商委托的工作人員提出修復房屋并交付使用的要求。

　　據黃先生代理律師施永嘉介紹，第一次交房后，黃先生就把他發現的質量問題反饋給了開發商綠地公司，公司承諾會及時修補。

　　2013年6月26日，小區物業通知黃先生第二次驗房，黃先生發現原來新房的問題并沒有從根本上修好，只是表面填補，于是第二次拒收新房；

　　2013年8月14日，物業再次通知驗房，黃先生發現露臺裂縫未修好，再次拒收新房；

　　2013年10月13日，黃先生再次去驗房，發現問題仍未修復，并得到了綠地公司施工經理“一個月內修好”的保證，但一個月過后，房屋未完全修復，第四次拒收新房。

　　訴訟 業主交涉未果 開發商稱不違約

　　四次新房交接無果后，黃先生希望綠地公司早日將其購買的房屋修復并交付使用，為此，他與綠地公司多次交涉，但均未果，無奈之下，黃先生將綠地公司告上上海市崇明縣法院。

　　在庭審現場，綠地公司辯稱，該公司已經將黃先生購買的房屋修復并按照合同約定如期交付，原告黃先生也已經接收房屋，不存在違約行為。

　　庭審期間，黃先生購買房屋所在小區物業公司的原工作人員陸云飛出庭作證稱，黃先生在驗收房屋時發現露臺有裂縫及滲水跡象，故黃先生拒收鑰匙。

　　此外，黃先生新屋隔壁業主曹某出庭作證稱，因其廚房門套遭黃先生家滲水損壞，后經物業公司指派人員來查看后，得到了經濟賠償。

　　同時，該小區物業公司原經理馮磊在書面詢問中也證實房屋北側露臺已修復及證人曹某房屋滲水進行修復的事實。

　　法院：嚴重影響居住 開發商違約

　　崇明縣法院認為，根據司法解釋規定，在雙方沒有特別約定的情況下，房屋的轉移占有即綠地公司向黃先生交付了房屋鑰匙，才視為交付房屋完成。

　　現黃先生在驗收房屋時發現綠地公司交付的毛坯房存在嚴重瑕疵，致使其無法對房屋進行正常的裝修使用，故黃先生以房屋主體結構質量不合格、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，拒收房屋應為合理理由，綠地公司應按約承擔逾期交房的違約責任。

　　崇明縣法院還認為，黃先生要求綠地公司修復并交付房屋，綠地公司亦同意修復。在修復后再次通知黃先生驗收房屋，視為重新達成交付房屋的時間。

　　但綠地公司無書面證據足以證明已通知黃先生驗收并交付房屋。庭審過程中，在崇明縣法院組織下，黃先生、綠地公司于2014年7月7日進行了房屋驗收，故視為綠地公司已向黃先生交付了房屋。

　　判決 開發商被判賠16萬 現已執行

　　據此，崇明縣法院判決綠地公司應按約自2013年5月21日起至2014年7月7日止向黃先生承擔以2，010，000元為本金，按日萬分之二計算的逾期交房違約金165，222元。

　　一審判決后，綠地公司不服，向上海市第二中級法院提起上訴。

　　2015年6月12日，二審判決維持原判。

　　黃先生代理律師施永嘉接受記者采訪時表示，法院二審判決已經執行，黃先生已經收到了16萬余元的違約金。

　　支招 業主應在簽約時爭取更多權利

　　法制晚報(微信公號：fzwb_52165216)記者從法院系統了解到，如今國內的商品房買賣糾紛案件中，涉及交付問題的所占比例越來越大，擬交付的商品房常常存在漏水、滲水、墻面裂縫、空鼓等質量問題，買房人因此拒絕收房，要求開發商修房并承擔逾期交付的違約責任。遇到類似問題，買房人應該如何維權？就此，記者采訪了北京市鵬凱律師事務所律師張仲凱。

　　張律師表示，如今，交房時買房人以房屋質量問題為由拒絕收房的情況較為普遍，買房人能否以質量問題為由拒收房屋，“有約定從其約定，沒有約定按照法規處理”。

　　張律師介紹說，在雙方簽訂的商品房買賣合同中，如果已經明確約定了當商品房存在質量瑕疵時買房人可以拒絕收房，那么，買房人可以按規定拒絕收房。

　　“如果合同中沒有明確約定，那么就要看相關法規了。”律師告訴記者，根據合同法，“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同”；根據《商品房銷售管理辦法》，“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房。”

　　“從法規上看，只有在商品房存在嚴重的質量瑕疵，達到了‘不能正常居住使用’的程度時，買房人才可以拒絕收房。否則，由此造成的逾期居住的損失由買房人自行承擔，開發商不承擔逾期交付的違約責任，但即便如此，開發商還是應該承擔維修等責任，如果因維修等造成買房人損失，這部分損失也要賠償。”律師說。

　　如果只有一般性的質量問題，買房人收房后如何維權？對此張律師表示，如果房屋在保修期內，開發商應當承擔修復責任；開發商拒絕修復的，買房人可以自行修復，之后向開發商追討修復費用。

　　律師提醒買房人，前些年樓市火爆，開發商地位異常強勢，在合同簽訂中有絕對的話語權。但如今樓市不景氣，買房人的市場地位有所提高，可以在簽訂合同中盡量爭取權利，要求在合同中約定有利的交房條件。

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