房地產行業正在經歷著一場大洗牌,而一些房企嗅到了“撿漏”的良機。
近日,美的置業從遭遇流動性危機的正榮地產手中,接手了天津西青項目。
事實上,近一段時間以來,美的置業已先后收購了雅居樂和金科股份的地產項目。
當然,美的置業也有“撿漏”的底氣。不久前,美的置業成為2022年首家獲得中期票據批文并成功發行的內房股民企,獲得15億元融資。
而幾乎是在同一時間,美的置業獲得招商銀行提供的120億元地產融資額度。
最主要的,美的置業美的集團以及何亨健家族這棵大樹,貌似錢不是問題。
只不過,面對這場前所未有的行業調整,美的置業真就能成為“白衣騎士”?
扮演“白衣騎士”,頻頻收購合作項目股權
房地產行業從來就不缺“白衣騎士”,像是之前的地產大佬萬科,就曾抄底藍光發展、泰禾的多個項目,攬入了華夏幸福的“地王”項目,還從恒大手中拿下深圳市高新投7.08%的股權。
而本輪流動性危機則使得一眾央企、國企,擔負起了救火的使命。
如今,也就千億規模的民企——美的置業,在這場行業變革中顯得躍躍欲試。
近日,榮福(天津)置業發展有限公司工商信息發生變更,美的置業接手正榮地產51%的股權,成為其全資股東。
據悉,2020年12月,正榮地產以11.28億元在天津拿了一塊地,并成立榮福(天津)置業發展有限公司對該地塊進行開發。半年之后,美的置業入股合作,持有公司49%的股份。
如今,美的置業成了該項目的接盤俠。
要知道,該項目地理位置十分優越,周邊商業配套也很完善,算是非常優質的項目。
如不是正榮地產正面臨流動性危機,其斷不能忍痛割愛。
對此,美的置業回應稱,此輪收購,其中一個主要目的,就是紓困同行,一副“白衣騎士”的風范。
而在2月24日,美的置業同樣從正榮地產手中拿下長沙正榮正茂置業有限公司的50%股權,成為其全資股東。
除了收購正榮地產的項目股權,2月份,美的置業從金科股份手中,收購了重慶美科房地產開發有限公司50%的股份,至此100%持有“美的金科郡”項目。
而在去年12月,美的置業還從雅居樂處,收購武漢“美的雅居樂云筑”項目49%的股份。在100%持有該項目后,美的置業并將其更名為“美的·云筑”。
由此可見,在眾多同行深陷流動性危機之際,美的置業開始扮演“白衣騎士”的角色,大舉“撿漏”。
融資優勢明顯,黃檔房企存“明股實債”
從實力的角度出發,美的置業敢于逆勢收購,確實有所仰仗。
要知道,美的置業的背后,是實力雄厚的美的集團以及何亨健家族,自然底氣十足。
而就在近日,美的置業成功發行了2022年度第一期中期票據,發行金額15億,發行利率為4.50%,期限4年。這也是2022年首家獲得中期票據批文并成功發行的內房股民企。
3月3日,美的置業更是獲得招商銀行提供的120億元地產融資額度,其中60億元專用于美的置業業務并購。
而在融資成本方面,美的置業也優勢明顯,甚至可能比一些央企、國企還要低。
根據2021年半年報,去年上半年,美的置業加權平均融資成本為4.92%,新增有息負債融資成本低至4.74%。
雖然融資沒問題,不過,值得注意的,美的置業還是“三道紅線”踩線房企
數據顯示,截至2021年上半年,美的置業的凈負債率為58.2%,現金短債比為2.21倍,扣除預收款后的資產負債率為74.7%,踩中一條紅線,為黃檔房企。
此外,美的置業還存在“明股實債”的嫌疑。
數據顯示,2021上半年,美的置業的應占利潤里,少數股東權益為8.47億元,比2020年同期的3.30億元增長了156.68%,占了總利潤的28.21%。
不過在權益占比方面,同期美的置業的少數股東權益為204.23億元,占了權益總額430.73億元的47.41%。
也就是說,美的置業作為踩線、有“明股實債”嫌疑的房企,仍頻頻發債融資用于收購擴張,即使底氣再足,也存在著一定的風險。
規模擴張和改善盈利兩不誤,存巨大風險
上文提到,美的置業方面曾表示,此輪收購主要目的之一,是紓困同行。
事實上,美的置業還有更多的考量,一是逐步提升自操盤項目比例,再者是打造產品標簽,提升品牌認可度,最后是更好保障業主權益。
話雖然說得冠冕堂皇,但最主要的,還是要做大規模、提高盈利。
美的集團,最為人所熟知的還是其制造業。而在選擇切入房地產賽道之后,美的置業為了實現規模的躍升,一度采取激進擴張的模式來做大做強。
2016年,美的置業正式提出了“四年沖千億”的擴張計劃。而從最終結果來看,美的置業還是低估了自己的擴張效率。
2019年,美的置業以1012.3億元的銷售額,提前一年跨入千億行業。
然而,在此之后,美的置業的擴張速度明顯有所下降。
2021全年,美的置業的合同銷售約為1371.4億元,雖然同比增速為8.7%,但距離其1500億元的銷售目標還是有一定的距離。
除了規模的考慮之外,美的置業還想借助本輪收購,改善利潤水平。
值得注意的是,美的置業的盈利能力一直呈下滑趨勢。在2018年和2019年,美的置業的毛利率曾達到30%以上的水準,但是此后便持續下滑,2020年為22.2%,2021年上半年再次跌至20.68%。
而從其他房企中收購項目股權,講得好聽點,是美的置業紓困同行,但其也會獲得價格方面的讓利,從而提高項目的盈利空間。
另外,數據顯示,2021年上半年,美的置業營收大漲、毛利大漲、凈利潤也大漲,唯獨歸母凈利潤只增加了6%。
而此次美的置業頻頻接手合作項目,另一個動機就是提升自操盤項目的比例,以此了避免利潤因為權益占比低而被稀釋。
如此看來,美的置業的理想還是很豐滿的。
只不過,頻頻在一二線、強三線城市出手的美的置業,在限價等政策的影響下,能多大程度挖掘利潤空間,還是值得懷疑。
更為重要的,之前的行業“白衣騎士”,不是沒有遭遇牽連、最終深陷泥潭的案例。
美的置業能躲過這種結局嗎?