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房地產行業正在經歷著一場大洗牌，而一些房企嗅到了“撿漏”的良機。

近日，美的置業從遭遇流動性危機的正榮地產手中，接手了天津西青項目。

事實上，近一段時間以來，美的置業已先后收購了雅居樂和金科股份的地產項目。

當然，美的置業也有“撿漏”的底氣。不久前，美的置業成為2022年首家獲得中期票據批文并成功發行的內房股民企，獲得15億元融資。

而幾乎是在同一時間，美的置業獲得招商銀行提供的120億元地產融資額度。

最主要的，美的置業美的集團以及何亨健家族這棵大樹，貌似錢不是問題。

只不過，面對這場前所未有的行業調整，美的置業真就能成為“白衣騎士”?

扮演“白衣騎士”，頻頻收購合作項目股權

房地產行業從來就不缺“白衣騎士”，像是之前的地產大佬萬科，就曾抄底藍光發展、泰禾的多個項目，攬入了華夏幸福的“地王”項目，還從恒大手中拿下深圳市高新投7.08%的股權。

而本輪流動性危機則使得一眾央企、國企，擔負起了救火的使命。

如今，也就千億規模的民企——美的置業，在這場行業變革中顯得躍躍欲試。

近日，榮福(天津)置業發展有限公司工商信息發生變更，美的置業接手正榮地產51%的股權，成為其全資股東。

據悉，2020年12月，正榮地產以11.28億元在天津拿了一塊地，并成立榮福(天津)置業發展有限公司對該地塊進行開發。半年之后，美的置業入股合作，持有公司49%的股份。

如今，美的置業成了該項目的接盤俠。

要知道，該項目地理位置十分優越，周邊商業配套也很完善，算是非常優質的項目。

如不是正榮地產正面臨流動性危機，其斷不能忍痛割愛。

對此，美的置業回應稱，此輪收購，其中一個主要目的，就是紓困同行，一副“白衣騎士”的風范。

而在2月24日，美的置業同樣從正榮地產手中拿下長沙正榮正茂置業有限公司的50%股權，成為其全資股東。

除了收購正榮地產的項目股權，2月份，美的置業從金科股份手中，收購了重慶美科房地產開發有限公司50%的股份，至此100%持有“美的金科郡”項目。

而在去年12月，美的置業還從雅居樂處，收購武漢“美的雅居樂云筑”項目49%的股份。在100%持有該項目后，美的置業并將其更名為“美的·云筑”。

由此可見，在眾多同行深陷流動性危機之際，美的置業開始扮演“白衣騎士”的角色，大舉“撿漏”。

融資優勢明顯，黃檔房企存“明股實債”

從實力的角度出發，美的置業敢于逆勢收購，確實有所仰仗。

要知道，美的置業的背后，是實力雄厚的美的集團以及何亨健家族，自然底氣十足。

而就在近日，美的置業成功發行了2022年度第一期中期票據，發行金額15億，發行利率為4.50%，期限4年。這也是2022年首家獲得中期票據批文并成功發行的內房股民企。

3月3日，美的置業更是獲得招商銀行提供的120億元地產融資額度，其中60億元專用于美的置業業務并購。

而在融資成本方面，美的置業也優勢明顯，甚至可能比一些央企、國企還要低。

根據2021年半年報，去年上半年，美的置業加權平均融資成本為4.92%，新增有息負債融資成本低至4.74%。

雖然融資沒問題，不過，值得注意的，美的置業還是“三道紅線”踩線房企

數據顯示，截至2021年上半年，美的置業的凈負債率為58.2%，現金短債比為2.21倍，扣除預收款后的資產負債率為74.7%，踩中一條紅線，為黃檔房企。

此外，美的置業還存在“明股實債”的嫌疑。

數據顯示，2021上半年，美的置業的應占利潤里，少數股東權益為8.47億元，比2020年同期的3.30億元增長了156.68%，占了總利潤的28.21%。

不過在權益占比方面，同期美的置業的少數股東權益為204.23億元，占了權益總額430.73億元的47.41%。

也就是說，美的置業作為踩線、有“明股實債”嫌疑的房企，仍頻頻發債融資用于收購擴張，即使底氣再足，也存在著一定的風險。

規模擴張和改善盈利兩不誤，存巨大風險

上文提到，美的置業方面曾表示，此輪收購主要目的之一，是紓困同行。

事實上，美的置業還有更多的考量，一是逐步提升自操盤項目比例，再者是打造產品標簽，提升品牌認可度，最后是更好保障業主權益。

話雖然說得冠冕堂皇，但最主要的，還是要做大規模、提高盈利。

美的集團，最為人所熟知的還是其制造業。而在選擇切入房地產賽道之后，美的置業為了實現規模的躍升，一度采取激進擴張的模式來做大做強。

2016年，美的置業正式提出了“四年沖千億”的擴張計劃。而從最終結果來看，美的置業還是低估了自己的擴張效率。

2019年，美的置業以1012.3億元的銷售額，提前一年跨入千億行業。

然而，在此之后，美的置業的擴張速度明顯有所下降。

2021全年，美的置業的合同銷售約為1371.4億元，雖然同比增速為8.7%，但距離其1500億元的銷售目標還是有一定的距離。

除了規模的考慮之外，美的置業還想借助本輪收購，改善利潤水平。

值得注意的是，美的置業的盈利能力一直呈下滑趨勢。在2018年和2019年，美的置業的毛利率曾達到30%以上的水準，但是此后便持續下滑，2020年為22.2%，2021年上半年再次跌至20.68%。

而從其他房企中收購項目股權，講得好聽點，是美的置業紓困同行，但其也會獲得價格方面的讓利，從而提高項目的盈利空間。

另外，數據顯示，2021年上半年，美的置業營收大漲、毛利大漲、凈利潤也大漲，唯獨歸母凈利潤只增加了6%。

而此次美的置業頻頻接手合作項目，另一個動機就是提升自操盤項目的比例，以此了避免利潤因為權益占比低而被稀釋。

如此看來，美的置業的理想還是很豐滿的。

只不過，頻頻在一二線、強三線城市出手的美的置業，在限價等政策的影響下，能多大程度挖掘利潤空間，還是值得懷疑。

更為重要的，之前的行業“白衣騎士”，不是沒有遭遇牽連、最終深陷泥潭的案例。

美的置業能躲過這種結局嗎?