2009年后，香港房價加速上漲，私人住宅價格指數于2010年11月刷新1997年高點。為了抑制投資炒房需求，政府推出了額外印花稅，買家在半年內轉售房屋，稅率為15%，半年至一年之間轉售則為10%，一年至三年之間轉售則為5%。結果并沒有如官員、學者、專家所預測的那樣：投資投機者跑光，房價止漲。其后房價總體仍呈上漲態勢，直至2011年7月才開始高位盤整，并略趨下滑(同時也受內地樓市降溫影響)。

　　不過，2012年2月房價重新上漲，3月開始至10月，房價月月皆創歷史新高(大陸房價從6月開始環比上漲，10月時同比仍是小幅負增長)。尤其是9月美聯儲蓄推出QE3之后，海外資金集聚香港，熱錢生猛，房價難抑。于是，萬般無奈之下，10月政府再度痛下殺手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注冊的公司購買香港住宅時，除繳付一般印花稅，還需要繳付15%的“買家印花稅。還將額外印花稅的稅率提高了5個百分點。

　　然而，新政出臺后效果仍不佳。迫不得已，2013年2月，政府又出重拳：增加印花稅，其中200萬港元以上住宅，印花稅全部加倍，最高稅率達17%，只有香港永久居民且為首次購房，才可豁免加稅。其后市場降溫，成交量大幅收縮，房價也出現小幅的回落。

　　但是，從2014年5月開始，香港住宅成交量明顯反彈，7月份，成交數為7792宗，明顯超過過去兩年的月均水平，回至了2012年四季度的水平。但仍明顯低于2011年上半年的成交水平。與成交量相適應，香港住宅價格自2014年5月開始上漲，7月份已超過2013年初的高點，再創歷史新高。

　　值得關注的一點：近幾個月，國際熱錢重回香港，香港股價再創近幾年新高，樓市亦價量齊漲。與大陸不同，香港多次被評為世界最自由最開放的經濟體，長久以來政府對于房地產市場采取寬松的態度，即便是在房價高漲時期，迫于社會輿論壓力，也多采取經濟調控手段，不愿實施限制性的行政干預手段(與大陸的限購、限貸政策，形成鮮明比照)。也正由于此，香港對外資的限制非常少，在經濟繁榮、樓市上升、股價上漲的時期，外資和熱錢大量涌入，推波助瀾，使房價波動的波幅遠大于其他經濟體(這與內地對資本項目的管制形成對比)。

　　上一輪香港樓市泡破于1997年破滅，而經歷十年上漲之后，這輪新的泡沫已經生成。拿香港九龍40平米以下戶型的私人住宅成交價(單價低于大戶型)來看，今年二季度均價為10萬港元，相較2003年(上一輪房價調整的谷底)的2萬港元，暴增400%!上海的私人住宅價格，2013年均價為2.5萬元，相比2003年的4500元，暴增450%。但是，過去十年中國樓市是房改之后、市場化初期的需求爆發期，而香港樓市市場化已經歷半年世紀了，小兒與成人，無法類比。放眼發達國家的大都市，找不出第二個房價十年上漲4倍的案例。

　　基于房價出現泡沫及當局頻頻調控，去年筆者曾預測香港樓市泡沫將要破裂。當時也曾說明，泡沫的破裂還需一個外部條件：美聯儲何時退出超寬松的貨幣政策。因為香港貨幣政策跟隨美國。今年以來，雖然美國正退出QE,但仍在實行超低利率，需要加息幾次之后，才會顯著傳遞至香港貨幣面。另外，今年7月開始，熱錢突然大量流入香港，助推了香港股市和樓市。但熱錢來去匆匆，香港樓市泡沫難以長期靠此支撐。當前美元上漲強勁，未來全球熱錢回流美國是大趨。

　　因此，筆者仍然堅持認為香港樓市已出現新的泡沫，雖然今年二季度重新反彈，但難以持久，未來幾年的大趨勢仍然是振蕩向下。另外，鑒于香港樓市的特殊性，其頻繁的漲跌，泡沫生成與破滅的不斷輪回，不可能傳遞至大陸。大陸的經濟發展水平、住宅需求性質、樓市發展階段，與香港完全不同。我們可以觀察香港樓市，而不必為之操心。市場潮起潮落，皆命也。