今年以來，我國樓市出現了降溫態勢，關于樓市泡沫及破滅的爭論,再次升級。顯而易見，“空中”占據了主導優勢，預言中國樓市崩盤者不在少數。IMF對過去40年中21個工業化國家的住房市場及股市熱潮和衰落情況的研究顯示，住房市場價格泡沫破滅造成的損害比股市泡沫要大出一倍。銀行系統將面臨資金鏈崩斷的危險，嚴重者將引發金融危機。因此，“中國樓市崩盤論”頗有市場。

　　繼續之前分析日本、美國、泰國房地產泡沫之后，本文分析全球波幅最大、波動最頻繁的香港房地產市場。毫不夸張的說，香港房地產市場就是全球樓市中的一個傳奇，1100平方公里的彈丸之地，上演了無數瘋狂與悲慘的樓市故事。海外熱錢進出之頻繁，投資投機需求之旺盛，全球無二。二戰以后，60年多年時間內，共計爆發了七次樓市狂潮，頻率之高，周期特征之鮮明，世界少見。不妨回顧一下香港樓市的翻騰史。

　　第一輪上漲：1946年—1950年。二戰導致香港建筑損壞嚴重，同時戰后人口大增，1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過300萬，結果是鬧房荒，地價和租金飆升。相對而言，房價漲幅較地價和租金較小，主要是因為當時購買力不足，且房屋買賣以整棟為主，有財力的買主極為有限，直到吳多泰和霍英東兩位地產先行者創立“分層出售”和“分期付款”模式之后，房屋交易量趨于大增。1950年朝鮮戰爭爆發，聯合國對大陸實行制裁、禁運，香港轉口貿易一落千丈，經濟蕭條，房地產市場受到波及。

　　第二輪上漲：1953年—1957年。朝鮮戰爭結束后，香港經濟恢復，并開始向工業化轉型，房地產市場趨于活躍。另外，舊城改造的大力推進，以及分層銷售和分期付款的推廣刺激了需求。主要商業區地價不到一年漲幅超過100%，此時市民收入水平普遍不高，樓價漲幅遠小于地價。其后，由于政府管制炒樓花行為，加之物極必反，樓市由熱轉冷，1958年房地產價格大跌。

　　第三輪上漲：1960年—1965年。工業化快速推進，作為亞洲四小龍，香港經濟開始起飛;人口快速增至300萬人;居民收入大增;國外資金大規模進入。在這種背景下，1960年樓市又開始繁榮起來，地價、房價和租金大幅飆升。1965年，爆發了銀行信用危機，銀行緊縮信貸，需求萎縮，導致市場嚴重供過于求，房地產價格暴跌，許多地產公司倒閉，出現很多爛尾樓。這戰后房地產業出現較嚴重的一次危機。

　　第四輪上漲：1968年—1973年。香港經濟復蘇，產業結構開始轉型，旅游、金融和商貿等行業迅速發展;大量熱錢涌入;政府啟動新市鎮開發計劃的實施;1972年制訂“十年建屋計劃”。這些因素促使樓市回暖、繁榮，房價和租金飆升，投機活動盛行，炒賣樓花現象嚴重，開發商捂盤惜售。股市和樓市都彌漫著濃厚的投機氛圍，狂熱到失去理性程度，泡沫隨時破滅，危機一觸即發。1973年，股市泡沫破滅，樓市也隨之崩潰。

　　第五輪上漲：1976年—1981年。石油危機過后，經濟迅速復蘇，香港國際金融中心地位開始確立，大批國際金融機構、跨國公司紛紛來港設立分公司;1976年開始地鐵修建計劃;1978年推行“居者有其屋計劃”(相當于大陸的經濟適用房)，新興市鎮逐步形成;1979年人口增至500萬，家庭小型化趨勢明顯;大陸實行對外開放政策，在鄰近香港的深圳、珠海設立經濟特區;長江實業、新鴻基地產等一批地產巨頭崛起并上市。地產市場迅速復蘇、繁榮，并于1981年達到高峰。隨后而來的世界經濟危機，影響了香港經濟;同時中英香港問題談判，令港人出現信心危機。樓市快速由熱轉冷，連跌三年。

　　第六輪上漲：1985年至1997年。1984年中英公布聯合聲明，增強了香港各界對房地產的信心。1985年市場開始復蘇。1986年后，港幣隨美元一同貶值，銀行放松了按揭貸款條件，利率水平降低，甚至出現了負利率，刺激了投資需求。寫字樓嚴重供不應求，售價、租金急升，租金水平僅次于東京和倫敦。國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買房地產。在這一輪長達13年的房價上漲過程中，曾有一年左右的短暫下跌，1994年上半年，香港房地產市場明顯過熱，社會輿論強烈，政府出面干預，樓市驟然降溫。1995年第四季度，房地產市場開始回暖，海外和內地資金也大量進入香港，推動市場的又一次上升。長期持續大漲，終于吹出香港史上最大的房價泡沫。1997年相比1985年，香港私人住宅價格指數暴增七倍，全球罕見(房價漲幅超過了1980年代的日本)。

　　1997年，發生了兩個事件，刺破了這個史上最大的房價泡沫。第一件事，亞洲金融危機爆發，東南亞、東亞國家金融、經濟、樓市、股市皆受到重大打擊，金融大鱷索羅斯在泰國得手后，又殺到香港做空港元。第二件事，特首董建華上任后，在第一份施政報告中提出，每年興建8.5萬套住宅，即著名的“八萬五”建屋計劃，讓年輕人結得起婚，住得起房。引發市場對于后市住宅供應大增的擔憂。

　　結果是，香港房價在1997年三季度達到高點，其后快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但持續下跌。持續5年，跌幅超六成，是香港樓市發展史上最慘重的一次。2003年房價最低迷時，香港曾一度有10.6萬宗房屋成為負資產(也即一套房子未償還的貸款余額，已高于當時的市場售價)，“百萬負翁”不算稀罕。

　　第七輪上漲：2004年至今。2004年香港樓市開始復蘇，同時期美國、歐洲、中國大陸樓市皆處于快速上漲期，這也鼓勵了香港樓市上漲。之前十年，政府基礎設施投入多，城市交通大改善，加上內地開放對香港自由行，香港的商業景氣度明顯提升，工作機會增加，居民收入持續提高。2003年推出的資本投資者入境計劃，助推了內地人投資移民(相當于2000年前后上海實的藍印戶口政策)。2008年之后，香港住宅供應量偏低;金融海嘯后，全球持續采取量化寬松政策，熱錢涌入香港;港元利率與美元同步，維持于極低水平，導致樓市投資需求大增。另外，內地投資客大量涌入，也成為推高香港房價的重要力量，比如2009年購買面積超過1000平方英尺豪宅的人中，有19%的人來自內地。2010年，政府決定暫時將房地產從投資移民計劃的投資資產類別中剔除，以限制境外人士投資本地物業，主要是大陸人。