三、此輪調整可能會持續2—3年

　　如果以房地產投資增速的變化來劃分房地產周期的變動，可以看到，過去十六年以來，中國每隔幾年就會發生一次調整。這些調整主要與政策變化、信貸條件以及外部沖擊有關，其中政策是最主要的影響因素?？偟膩碚f，1998年以來，房地產市場大致經歷了四輪調整，每輪調整的時間大約3—5年。

　　第一輪：1999—2002年。在這一階段，房地產市場開始啟動，投資迅速增長，年均投資增速約為21.3%。

　　第二輪：2003—2005年。為抑制2003年以來出現的房地產投資過熱，政府主要采用收緊土地供給和降低信貸等方式來促進房地產市場平穩發展。在此背景下，房地產投資由2003年頂峰時的30.3%下降至2005年的20.9%。此輪調整過程中，海南等房地產市場受到了較為嚴重的沖擊。

　　第三輪：2006—2009年。在此階段，房地產市場逐漸修復，并于2007年再次迎來了房地產投資的快速增長，當年房地產投資增長30.3%?熏成為僅次于2010年的次高增速。在此背景下，調控政策加碼，重點通過打擊囤地、提高首付等方式抑制投資過熱。此后，房地產投資增速開始下行。但是2008年金融危機的爆發，使得這一進程被打破。2009年上半年，隨著利率打折等一系列“救市”措施的出臺，房地產投資和銷售再次快速增長，房地產市場急劇升溫。

　　第四輪：2010—2012年。在銷售爆發式增長和信貸大規模投放的雙重帶動下，2010年房地產投資大幅上漲，達到33.2%的歷史最高漲幅。在此背景下，調控全面加碼，涉及土地供給、限購、信貸、稅收、二手房交易等。受此影響，房地產投資從2011年開始逐步下行，并于2012年達到階段性底部。

　　最近一輪調整于2013啟動。受前期累積性需求的報復性反彈和各地變通執行調控政策的影響，2013年房地產投資再次出現了快速上漲。但是，受政府加強對影子銀行問題的治理，房地產企業資金鏈趨于緊張;同時，個人住房貸款的可獲得性也有所降低，這種偏緊的信貸條件導致房地產投資在今年上半年出現了較快下行。