二、此輪調整發生“斷崖式”下跌的可能性較小
房地產市場景氣的逆轉,尤其是房地產價格的過快和大幅下行,往往容易觸發恐慌情緒,加劇經濟金融市場動蕩,甚至引發危機。對比日本、美國和東南亞各國房地產泡沫崩潰的經驗教訓,我們認為,我國發生“斷崖式”下跌的可能性較小。
第一,部分地區房價上漲過快,但并不存在明顯的、全局性泡沫。1998年以來,受益于住房市場化改革的啟動、居民收入的快速增長,居民住房需求快速釋放。同時,受居民實際儲蓄利率倒掛、低持有環節稅賦水平、整體流動性相對充裕等因素影響,投資投機需求也不斷膨脹。二者的共同作用推動了房地產價格的快速上漲,2003年至2013年這十年間,房地產價格上漲了約3倍,年均增長約8.4%。在此背景下,居民住房困難問題愈加突出。初步估算,2013年我國居民的房價收入比為8.13,相比1999年增加了2.01。尤其是部分地區房價上漲過快,且缺乏經濟基本面、人口基礎等支撐因素。通過測算35個城市的房價收入比發現,2012年,溫州等三線城市的房價收入比甚至高于北京、深圳等一線城市。當前,隨著經濟增速的下行,這些地區面臨調整的壓力較大。
第二,我國依然處于城市化快速發展期。2013年,我國城市化率為53.3%?熏根據城市地理學家諾桑姆關于城市化增長“S曲線”理論,未來我國城市化依然處于快速發展期。按照目前年均1.1%的增長速度,人均住房建設面積32.9平方米,每年帶來潛在新增住房需求近5.4億平方米,占年均銷售面積的一半多。如果考慮居民收入增長帶來的改善性需求,產業結構轉型升級帶來的物業形態更替,則房地產的需求可能會更大。
第三,居民負債率水平較低為市場的調整留下回旋余地。與美國2008年發生金融危機的情況相比,我國無論是居民負債水平,還是房地產市場和資本市場聯系,都不可同日而語,這為房地產市場的調整留下較大的回旋余地。2013年,我國居民信貸余額占GDP的比重約為28%,遠遠低于2008年美國居民94%的負債水平。尤其是美國住房金融市場和資本市場聯系過于緊密,住房市場極易受到宏觀經濟變動、資本市場價格波動等外部沖擊的影響。
第四,我國資本賬戶還處于相對管制狀態,這減少了匯率變化、熱錢沖擊對房地產市場的影響。從全球金融危機史來看,由于房地產投資屬性較強,其往往容易受到全球資本流動、熱錢變化及匯率波動的影響。這一點在東南亞房地產金融危機中表現得尤為突出。從我國的情況看,近年來,我國資本項目開放進程不斷提速,但仍有部分項目不可兌換,外商投資房地產項目依然受到一定的限制,這降低了匯率變化、熱錢沖擊對國內房地產市場的影響。
總的來說,考慮到上述的基礎和條件,當前我國的房地產市場調整可能以“小幅漸進、區域分化、有漲有跌”的方式進行。