二、此輪調整發生“斷崖式”下跌的可能性較小

　　房地產市場景氣的逆轉，尤其是房地產價格的過快和大幅下行，往往容易觸發恐慌情緒，加劇經濟金融市場動蕩，甚至引發危機。對比日本、美國和東南亞各國房地產泡沫崩潰的經驗教訓，我們認為，我國發生“斷崖式”下跌的可能性較小。

　　第一，部分地區房價上漲過快，但并不存在明顯的、全局性泡沫。1998年以來，受益于住房市場化改革的啟動、居民收入的快速增長，居民住房需求快速釋放。同時，受居民實際儲蓄利率倒掛、低持有環節稅賦水平、整體流動性相對充裕等因素影響，投資投機需求也不斷膨脹。二者的共同作用推動了房地產價格的快速上漲，2003年至2013年這十年間，房地產價格上漲了約3倍，年均增長約8.4%。在此背景下，居民住房困難問題愈加突出。初步估算，2013年我國居民的房價收入比為8.13，相比1999年增加了2.01。尤其是部分地區房價上漲過快，且缺乏經濟基本面、人口基礎等支撐因素。通過測算35個城市的房價收入比發現，2012年，溫州等三線城市的房價收入比甚至高于北京、深圳等一線城市。當前，隨著經濟增速的下行，這些地區面臨調整的壓力較大。

　　第二，我國依然處于城市化快速發展期。2013年，我國城市化率為53.3%?熏根據城市地理學家諾桑姆關于城市化增長“S曲線”理論，未來我國城市化依然處于快速發展期。按照目前年均1.1%的增長速度，人均住房建設面積32.9平方米，每年帶來潛在新增住房需求近5.4億平方米，占年均銷售面積的一半多。如果考慮居民收入增長帶來的改善性需求，產業結構轉型升級帶來的物業形態更替，則房地產的需求可能會更大。

　　第三，居民負債率水平較低為市場的調整留下回旋余地。與美國2008年發生金融危機的情況相比，我國無論是居民負債水平，還是房地產市場和資本市場聯系，都不可同日而語，這為房地產市場的調整留下較大的回旋余地。2013年，我國居民信貸余額占GDP的比重約為28%，遠遠低于2008年美國居民94%的負債水平。尤其是美國住房金融市場和資本市場聯系過于緊密，住房市場極易受到宏觀經濟變動、資本市場價格波動等外部沖擊的影響。

　　第四，我國資本賬戶還處于相對管制狀態，這減少了匯率變化、熱錢沖擊對房地產市場的影響。從全球金融危機史來看，由于房地產投資屬性較強，其往往容易受到全球資本流動、熱錢變化及匯率波動的影響。這一點在東南亞房地產金融危機中表現得尤為突出。從我國的情況看，近年來，我國資本項目開放進程不斷提速，但仍有部分項目不可兌換，外商投資房地產項目依然受到一定的限制，這降低了匯率變化、熱錢沖擊對國內房地產市場的影響。

　　總的來說，考慮到上述的基礎和條件，當前我國的房地產市場調整可能以“小幅漸進、區域分化、有漲有跌”的方式進行。