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新華觀察

18日下午，南京土地拍賣，地價再飚。同一天，蘇州出臺十項(xiàng)政策穩(wěn)定房價預(yù)期，劃出全年漲幅不超過12%的“紅線”。兩個省內(nèi)樓市最火城市同一天傳出的這兩個消息，耐人尋味。

競拍一開始，手持45號牌的房企就豪氣地加價14億！一舉讓價格直接跨越了“最高限價線”，主持人提醒中帶著調(diào)侃：“感謝大家對南京市保障房做出的貢獻(xiàn)。”按照當(dāng)?shù)匾?guī)定，超過最高限價的地價部分將用于保障房建設(shè)，而同樣的“感謝用語”主持人說了兩遍。

這一場土拍，近50家房企組成“豪華參拍陣容”，對手的高幅加價，并沒有擊退“應(yīng)戰(zhàn)者”的勇氣，3個區(qū)域最高地價由此誕生：鼓樓區(qū)熱河南路一地塊由招商地產(chǎn)以48.2億元競得，樓面價29899元/平方米；江北新區(qū)緯七路一地塊由中建東孚以11.2億元奪得，樓面價22435元/平方米；江北新區(qū)雨山路一幅地塊由保利地產(chǎn)以31.2億元收入囊中，樓面價22320元/平方米。若以3個區(qū)域的現(xiàn)有房價衡量，地價均已超過房價，正所謂“面粉賽面包”。

這場土地拍賣會之前，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2月70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2月南京房價環(huán)比再漲2.7%，創(chuàng)下環(huán)比漲幅新高。這已是南京房價連續(xù)12個月上漲，1年漲幅達(dá)14.1%。

高地價、高房價兩相映照，給當(dāng)?shù)貥鞘型渡涑隹駸岫话驳那榫w。然而，理性的市場分析人士和專家已開始發(fā)出忠告：如此“高歌猛進(jìn)”恐將加速本輪上漲周期的結(jié)束，因?yàn)闈q太快太猛會導(dǎo)致購買力弱化，無人接盤，最快下半年可能產(chǎn)生市場逆轉(zhuǎn)。

眼下的南京，已然是二線城市中的房價領(lǐng)漲者，2月該市新建商品住宅均價環(huán)比上漲2.7%，超越了北京的2.3%、廣州的1.6%，僅次于深圳的3.6%和上海的2.9%，漲幅全國第三。這其中，河西、江北兩個板塊房價溢價更為明顯，去年河西房價普遍還在2萬多元，但現(xiàn)在樓盤售價均在3萬元以上，少數(shù)樓盤的房價則沖過了4萬元的高位；江北房價在去年7月國家級新區(qū)利好落定后進(jìn)入大漲期，有樓盤一年房價上調(diào)六七千元/平方米。

不安分的地價拽著房價高企。去年下半年以來，南京“地王”頻出，去年最后一場土地拍賣會上，更是拍出高達(dá)4.2萬元/平方米的地價。地價跳漲，給樓盤加價銷售注入底氣，買方也在恐漲效應(yīng)下加快進(jìn)場，再搭上政策利好頻出、資金量化寬松的快車，樓市上演資本狂歡。

昨日高價地再出，江北有樓盤隨即放言將漲至3萬元/平方米。而幾乎在近50家開發(fā)商“拼搶”地塊的同時，淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺上，20個人在“搶”河西一套豪宅，公開拍賣的這套房面積294.97平方米，起拍價789萬元，經(jīng)過140輪激烈競爭，成交價高達(dá)1219萬元，漲了54%！

據(jù)悉，南京物價部門對房價的把控已經(jīng)趨緊，房企報價過高將受到一定壓制，然而，一定時期內(nèi)壓住幾個樓盤或一批樓盤的高報價，卻非長久之計(jì)。有的房企因此“不高興”賣了，干脆“捂”起來，在供不應(yīng)求矛盾本已十分突出的當(dāng)下，無疑又助長了供需失衡。

如果說物價之手“緊”了，那么“土地財(cái)政”套路下的地價把控之手似乎卻在“松”。記者留意到，這一年來，南京出讓土地時，常常出現(xiàn)起拍地價已經(jīng)定得相當(dāng)高的現(xiàn)象，有的地塊甚至未拍已是“地王”。3月16日推出的4幅地塊，起拍地價已趕上或者超過此前拍出的“地王”價。

政府在土地出讓前制定的“底價”就已很高，在“僧多粥少”、市場本已火熱的情況下，不拍出高價都難。2月底南京出臺十七條房地產(chǎn)調(diào)控政策，提出遏制地價從而平抑房價，但目前來看，成效尚未顯現(xiàn)。

“如果，沒有三四線城市的冷清把資本往南京逼，沒有投資渠道缺乏、股市低迷把大量投資需求往樓市逼，沒有資本的泡沫，沒有需求的泡沫，哪有今天的地價飛漲、房價飛漲？！”南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝分析，眼下房企有的重倉南京，沒有進(jìn)入的則在積極布局，地產(chǎn)資本向南京聚集的趨勢有增無減，南京的土地市場完全被資本操控。而地價與房價本就是互助互推的“孿生兄弟”。

張輝認(rèn)為，2014年底開啟政策刺激的大門以來，中國樓市進(jìn)入史無前例的全民投資和泡沫經(jīng)濟(jì)時代，買房人搶房，開發(fā)商搶地，投資需求大量釋放，一輪資本主導(dǎo)的地價、房價漲價潮席卷一二線城市，愈演愈烈。深上寧京廣等領(lǐng)漲的一二線城市，恰恰是樓市泡沫最大的吸納者和承擔(dān)者。

“房企的拿地邏輯根本不是基于正常的房價預(yù)測來倒推地價，而是資金競爭下誰的風(fēng)險偏好最高？誰的膽子更大？根本不是未來房價能不能賣到多少錢的問題。有的房企在拍地前甚至根本不算賬，只是照著周邊樓盤的房價來拍地。”

“照這樣發(fā)展下去，本輪上漲周期將很快走完。”南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理系主任吳翔華直言，當(dāng)前市場的瘋狂將使得本輪上漲周期提前結(jié)束。而昨日一位在圈內(nèi)浸染多年的人士稱，最快可能到10月份，市場就會出現(xiàn)變化。更有多位地產(chǎn)圈人士預(yù)判，明年市場風(fēng)向會逆轉(zhuǎn)。微博和微信朋友圈里，“泡沫會不會破”的擔(dān)心、希望政府出實(shí)策控房價和地價的呼聲也紛紛出現(xiàn)。

此時，與南京一樣擁有火熱樓市行情的蘇州傳出消息：18日，蘇州市政府召開關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的會議，出臺十項(xiàng)政策穩(wěn)預(yù)期，主要包括增加住房供應(yīng)、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和市場監(jiān)管等，其中最引人注目的是，當(dāng)?shù)卣o樓盤預(yù)售證備案價格劃出漲幅“紅線”：申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%。

蘇州科技學(xué)院教授盛承懋認(rèn)為，現(xiàn)在蘇州屬于一二線城市中房價漲得過快的城市之一，新政出臺及時。“不宜”體現(xiàn)了有形之手的引導(dǎo)，是出于對市場經(jīng)濟(jì)的尊重。而政府引導(dǎo)下，短時間內(nèi)房價不會出現(xiàn)斷崖式漲跌，市場買賣雙方都應(yīng)保持理性。

蘇州出手了，南京還會遠(yuǎn)嗎？