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中國樓市分化嚴重 龐大隱性庫存數(shù)字將更驚人
來源: 發(fā)布時間:2015-12-16 08:36:01

專欄作家鄧中建撰文指出,中共中央政治局經(jīng)濟工作會議明確要求化解房地產(chǎn)庫存。在內(nèi)地經(jīng)濟持續(xù)于低谷徘徊的情況下,房地產(chǎn)市場低迷成為保增長的障礙。中央雖著力推房地產(chǎn)去庫存,惟地方財政困難、各地樓市分化及農(nóng)民購買力弱等因素,樓市去庫存不易為。這篇文章具有一定參考意義。

中央多次宣示消化房產(chǎn)庫存

中央再三強調(diào)房地產(chǎn)去庫存是重要工作,除早前政治局會議外,在一個月前的11月10日,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上,總書記習(xí)近平也提出要消化房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

中央再三提出要做好房地產(chǎn)去庫存任務(wù),皆因在內(nèi)地經(jīng)濟轉(zhuǎn)型尚未完成、外圍環(huán)境尚未清晰的情況下,房地產(chǎn)低迷成為經(jīng)濟保增長的主要障礙。房地產(chǎn)在內(nèi)地經(jīng)濟仍然占支柱地位,根據(jù)統(tǒng)計,

2014年房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)行業(yè)增加值分別達到GDP總量12%、15%和6%。如考慮其60多個上下游產(chǎn)業(yè)的間接貢獻,房地產(chǎn)行業(yè)對整體經(jīng)濟的貢獻率至少在30%以上。因此,要“穩(wěn)增長”必須令房地產(chǎn)市場活躍起來。

08年金融風(fēng)暴之后,在貨幣寬松的政策下,房地產(chǎn)市場炒得火熱,樓價如火箭般上升,老百姓(603883,股吧)叫苦連天,然而,樓市的興旺亦帶動了投資及各項原材料市場如鋼鐵、水泥、重型機械的“風(fēng)光”。但當經(jīng)濟持續(xù)不振,今年下半年以來,“去庫存”取代“控房價”成為主軸后,樓市政策均圍繞“去庫存”展開。

在發(fā)展商前幾年“瘋狂”購地起樓的效應(yīng)下,到底樓市庫存有多嚴重?國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,截至10月底,全國商品房待售面積6.86億平方米,比9月末增加2.1千萬平方米,其中,住宅待售面積增加1.1千萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。這些待售面積到底等于多少?如果按90平方米作一戶標準,那就可以有762萬個單位待售。

龐大隱性庫存數(shù)字將更驚人

內(nèi)地業(yè)內(nèi)人士指出,當前統(tǒng)計的還只是顯性庫存,即已領(lǐng)預(yù)售證但未售出的部分,實際上還有更龐大的隱性庫存。如果再計算已批地未建、正在起樓未售這兩大塊,庫存數(shù)字將更驚人。

據(jù)內(nèi)地媒體報道,在中央定調(diào)去庫存后短時間內(nèi),住建部召集地方房管部門相關(guān)負責(zé)人進行培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容中“促進農(nóng)民購房是政策的主要著力點”。可能的政策包括,地方政府加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度,例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策;同時擴大公積金繳存基本面,將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍,加大公積金對購房的支持力度,方便農(nóng)民貸款。

然而,房地產(chǎn)去庫存面對難題不小。首先是要去庫存必不能大幅增加土地供應(yīng),但中國現(xiàn)今的經(jīng)濟制度條件下,地方政府有強烈的利益動機,通過賣地、賣房子能拿到土地出讓金,最后又能用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如果限制地方政府賣地,地方財政必然出現(xiàn)危機,也無力推動基建。

其次,內(nèi)地樓市分化嚴重,一線城市房價繼續(xù)非理性的上漲,三、四線城市房價繼續(xù)下跌,中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在一個論壇中稱,“需要消化過度放大的庫存,恐怕就不是簡單的我們想象的一兩年、兩三年,有的地方恐怕要花5至10年”。如何實施不同地方、不同政策區(qū)別對待,也是一件很復(fù)雜的事情。

倘要樓市穩(wěn)健必須長遠規(guī)劃

至于推動農(nóng)民工買樓,華泰證券(601688,股吧)認為,依靠農(nóng)民工這樣的低購買力來支撐當前由高購買力決定的房價,存在一定風(fēng)險。未來還需要其他政策支持,預(yù)計將集中在金融創(chuàng)新領(lǐng)域。

事實上,樓市調(diào)控在世界各地都是問題,中國要樓市健康發(fā)展,重點還是做好長遠規(guī)劃,不能以樓市作為調(diào)整經(jīng)濟增長的工具,這才能真正令樓市脫離“舞高舞低”的不正常軌跡。(來源:HKET)

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