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專欄作家鄧中建撰文指出，中共中央政治局經(jīng)濟工作會議明確要求化解房地產(chǎn)庫存。在內(nèi)地經(jīng)濟持續(xù)于低谷徘徊的情況下，房地產(chǎn)市場低迷成為保增長的障礙。中央雖著力推房地產(chǎn)去庫存，惟地方財政困難、各地樓市分化及農(nóng)民購買力弱等因素，樓市去庫存不易為。這篇文章具有一定參考意義。

中央多次宣示消化房產(chǎn)庫存

中央再三強調(diào)房地產(chǎn)去庫存是重要工作，除早前政治局會議外，在一個月前的11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，總書記習(xí)近平也提出要消化房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。

中央再三提出要做好房地產(chǎn)去庫存任務(wù)，皆因在內(nèi)地經(jīng)濟轉(zhuǎn)型尚未完成、外圍環(huán)境尚未清晰的情況下，房地產(chǎn)低迷成為經(jīng)濟保增長的主要障礙。房地產(chǎn)在內(nèi)地經(jīng)濟仍然占支柱地位，根據(jù)統(tǒng)計，

2014年房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)行業(yè)增加值分別達到GDP總量12%、15%和6%。如考慮其60多個上下游產(chǎn)業(yè)的間接貢獻，房地產(chǎn)行業(yè)對整體經(jīng)濟的貢獻率至少在30%以上。因此，要“穩(wěn)增長”必須令房地產(chǎn)市場活躍起來。

08年金融風(fēng)暴之后，在貨幣寬松的政策下，房地產(chǎn)市場炒得火熱，樓價如火箭般上升，老百姓(603883,股吧)叫苦連天，然而，樓市的興旺亦帶動了投資及各項原材料市場如鋼鐵、水泥、重型機械的“風(fēng)光”。但當經(jīng)濟持續(xù)不振，今年下半年以來，“去庫存”取代“控房價”成為主軸后，樓市政策均圍繞“去庫存”展開。

在發(fā)展商前幾年“瘋狂”購地起樓的效應(yīng)下，到底樓市庫存有多嚴重？國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國商品房待售面積6.86億平方米，比9月末增加2.1千萬平方米，其中，住宅待售面積增加1.1千萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。這些待售面積到底等于多少？如果按90平方米作一戶標準，那就可以有762萬個單位待售。

龐大隱性庫存數(shù)字將更驚人

內(nèi)地業(yè)內(nèi)人士指出，當前統(tǒng)計的還只是顯性庫存，即已領(lǐng)預(yù)售證但未售出的部分，實際上還有更龐大的隱性庫存。如果再計算已批地未建、正在起樓未售這兩大塊，庫存數(shù)字將更驚人。

據(jù)內(nèi)地媒體報道，在中央定調(diào)去庫存后短時間內(nèi)，住建部召集地方房管部門相關(guān)負責(zé)人進行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容中“促進農(nóng)民購房是政策的主要著力點”。可能的政策包括，地方政府加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支持力度，例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支持政策；同時擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，加大公積金對購房的支持力度，方便農(nóng)民貸款。

然而，房地產(chǎn)去庫存面對難題不小。首先是要去庫存必不能大幅增加土地供應(yīng)，但中國現(xiàn)今的經(jīng)濟制度條件下，地方政府有強烈的利益動機，通過賣地、賣房子能拿到土地出讓金，最后又能用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如果限制地方政府賣地，地方財政必然出現(xiàn)危機，也無力推動基建。

其次，內(nèi)地樓市分化嚴重，一線城市房價繼續(xù)非理性的上漲，三、四線城市房價繼續(xù)下跌，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵在一個論壇中稱，“需要消化過度放大的庫存，恐怕就不是簡單的我們想象的一兩年、兩三年，有的地方恐怕要花5至10年”。如何實施不同地方、不同政策區(qū)別對待，也是一件很復(fù)雜的事情。

倘要樓市穩(wěn)健必須長遠規(guī)劃

至于推動農(nóng)民工買樓，華泰證券(601688,股吧)認為，依靠農(nóng)民工這樣的低購買力來支撐當前由高購買力決定的房價，存在一定風(fēng)險。未來還需要其他政策支持，預(yù)計將集中在金融創(chuàng)新領(lǐng)域。

事實上，樓市調(diào)控在世界各地都是問題，中國要樓市健康發(fā)展，重點還是做好長遠規(guī)劃，不能以樓市作為調(diào)整經(jīng)濟增長的工具，這才能真正令樓市脫離“舞高舞低”的不正常軌跡。（來源：HKET）