趙毅
去年廣州最大“舊改”項(xiàng)目廣鋼新城一口氣推出11宗地塊，引來各路房企競相爭奪，這當(dāng)中不僅有像保利、中海這樣的本土大鱷，也不乏深振業(yè)、金融街、北大資源等外來“過江龍”。
時(shí)至今日已一年過去了，《中國經(jīng)營報(bào)》記者實(shí)地探訪了位于廣州荔灣區(qū)的廣鋼新城，工地現(xiàn)場已是一番熱火朝天的景象，遠(yuǎn)處中海和金融街項(xiàng)目即將推出第二期，然而隨著推土機(jī)的轟鳴聲，有一塊地卻顯得格外冷清，記者看到，夾在北大資源與保利之間的深振業(yè)AF040131地塊尚未有動(dòng)工跡象，為何拿地超一年尚未動(dòng)工？是不看好廣州市場還是另有原因？
首秀廣州遲遲未動(dòng)
“這邊是北大資源，那邊是保利，中間沒開工這塊就是深振業(yè)的地了。”一位工地上的工作人員向記者介紹。他所指的這塊地與北大資源地塊只有一路之隔，周圍用藍(lán)色的膠板隔了起來，還是一片荒地。從現(xiàn)場情況來看，深振業(yè)是廣鋼新城目前唯一一家尚未動(dòng)工的房企。
這還要從去年9月說起，廣州土地交易市場推出13宗地掛牌出讓，其中來自深圳的深振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“深振業(yè)”)以20.3億元競得廣州市荔灣區(qū)芳村AF040131號(hào)地塊使用權(quán)，樓面價(jià)為18254元/平方米。據(jù)了解，該土地總面積約為2.85萬平方米，為住宅用地。值得一提的是，這是深振業(yè)首次在穗拿地，在經(jīng)過幾輪“廝殺”終于成功進(jìn)入廣州房地產(chǎn)市場。
截止到目前，廣鋼新城共推出11宗地塊，吸引來了華發(fā)、保利、葛洲壩、金融街、北大資源等房企進(jìn)駐。從合富輝煌(中國)市場研究中心數(shù)據(jù)來看，于去年拿地的項(xiàng)目已開售的包括中海花灣壹號(hào)及金融街融穗華府，成交均價(jià)分別為30526元/平方米和每平方米28000~32000元。合富輝煌(中國)市場研究中心數(shù)據(jù)分析，廣鋼新城樓盤售價(jià)已顯著高于原區(qū)域板塊主流價(jià)格，2012年~2015年原芳村板塊主流成交總價(jià)分布情況來看，近4年主力成交均價(jià)在2萬元/平方米以下，成交主力總價(jià)在100萬~200萬元，廣鋼新城目前在售均價(jià)3萬元/平方米，在售產(chǎn)品主力總價(jià)250萬~350萬元。然而，一個(gè)新城的誕生，意味著未來該區(qū)域?qū)⒂谐?00萬平方米供應(yīng)。
這無疑加大了周邊樓市競爭壓力，合富輝煌首席市場分析師黎文江在接受記者采訪時(shí)表示，深振業(yè)首次進(jìn)入廣州，對(duì)本地的市場缺乏了解，只有抱著觀望的態(tài)度慢慢開發(fā)。“深振業(yè)這樣的外來房企之所以不急于開發(fā)，出于在本土還未形成中海保利這樣的品牌效應(yīng)，如何建立買家的信心是一個(gè)問題。另一方面，隨著開發(fā)時(shí)間的延后，政府的財(cái)政投入及公共配套逐步完善，或能提升樓盤價(jià)格。”黎文江說道。
深振業(yè)董秘彭慶偉在接受記者采訪時(shí)表示，“應(yīng)該很快就會(huì)動(dòng)工。”而據(jù)深振業(yè)2015年半年報(bào)顯示，截止到上半年深振業(yè)共有16個(gè)項(xiàng)目儲(chǔ)備，其中有10個(gè)項(xiàng)目屬于籌備階段，位于廣鋼新城項(xiàng)目并無具體開工時(shí)間。為何不積極開發(fā)？或許與其自身的發(fā)展不無關(guān)系。
業(yè)績爬坡
據(jù)官網(wǎng)顯示，深圳市振業(yè)(集團(tuán))股份有限公司是深圳人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)直管的國有上市公司，目前是深圳市國資委旗下最大的房地產(chǎn)上市平臺(tái)。除在深圳大本營外，其在惠州、湖南、西安、天津、廣西等多個(gè)城市亦有布點(diǎn)。
自上市以來，房地產(chǎn)開發(fā)一直是深振業(yè)主營業(yè)務(wù)。年報(bào)顯示，2015年上半年，深振業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入20.2億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤2.58億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)-6.3億元。截至上半年，總資產(chǎn)數(shù)額約117.7億元，同比增0.15%，歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)約4.23億元，同比增2.42%。在其主營業(yè)務(wù)當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)毛利率為33.7%，同比降5.72%，雖然營業(yè)收入比上年同期增311.53%，與此同時(shí)，營業(yè)成本比上年同期增350.38%。
翻看其2014年年報(bào)，深振業(yè)完成營業(yè)收入23.28億元，同比減少49.49%；歸屬上市公司股東凈利潤為5.08億元，同比減幅達(dá)27.02%。記者梳理了深振業(yè)自2009~2014年6年間的年報(bào)，自2009年開始，營業(yè)總收入18.5億元，歸屬上市公司股東凈利潤3.26億元，總資產(chǎn)72.7億元。
而此數(shù)據(jù)在2010年則表現(xiàn)為營業(yè)總收入23.4億元，歸屬上市公司股東凈利潤4.81億元，總資產(chǎn)85.7億元。對(duì)比2014年，深振業(yè)營業(yè)收入及凈利潤并無穩(wěn)定增長，而是有所下降。換言之，近6年時(shí)間深振業(yè)業(yè)績?cè)鲩L有限。
有分析師指出，在近幾年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展周期中，深圳國資系房企發(fā)展一直緩慢，部分企業(yè)盈利微薄甚至徘徊在虧損邊緣。在地產(chǎn)金融資深評(píng)論員黃立沖看來，房地產(chǎn)本身是一個(gè)高度需要市場化的行業(yè)，帶有國資背景的地方房企普遍存在著效率低下，由于受政府影響，考慮更多的不是業(yè)績。
資料顯示，截至2014年末，深振業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為64.14%，這些數(shù)據(jù)雖然在一定程度上表明深振業(yè)財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健，但在業(yè)界看來，卻更多的缺乏進(jìn)取，因?yàn)樵趶?qiáng)調(diào)高杠桿的房地產(chǎn)領(lǐng)域，這就意味著資本騰挪空間小。
發(fā)展受困
日前，深振業(yè)在最新披露的《投資者關(guān)系記錄表》中表示，公司目前并未參與城市更新項(xiàng)目的開發(fā)，但一直在積極關(guān)注城市更新計(jì)劃。
年報(bào)顯示，2014年深振業(yè)土地投資28.9億元，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積31.15萬平方米，其中，深圳公司土地投資20.3億元，競得廣州廣鋼新城地塊，補(bǔ)充了在一線城市的土地儲(chǔ)備。天津公司土地投資5.55億元，競得濱海新區(qū)東區(qū)地塊。西安公司土地投資2.83億元，競得世博大道地塊。湖南公司支付土地拆遷款0.22億元。
相關(guān)分析師表示，深振業(yè)其實(shí)一直以來的業(yè)績鎖定性都不佳，主要是過于謹(jǐn)慎的作風(fēng)制約了銷售情況，同時(shí)因土地市場升溫、競爭加劇使其拿地難度加大，這使得深振業(yè)的土地儲(chǔ)備嚴(yán)重欠缺，導(dǎo)致其發(fā)展緩慢、甚至過于保守。
“實(shí)際上觀察在深圳的一些房地產(chǎn)發(fā)展歷史，相對(duì)自由、鼓勵(lì)創(chuàng)新的地產(chǎn)公司，容易做大規(guī)模。而此類國資系的房企，在土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開發(fā)方面，似乎優(yōu)勢(shì)并不存在。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。
這一點(diǎn)在其銷售方面也得到了體現(xiàn)，深振業(yè)2015上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積12.50萬平方米，合同銷售金額13.57億元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積15.71萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入19.84億元，回籠資金13.90億元。2014年，深振業(yè)實(shí)現(xiàn)新開工面積66.82萬平方米，竣工面積58.91萬平方米。
與同屬于國資委旗下管轄的央企中海地產(chǎn)的發(fā)展相比，相去甚遠(yuǎn)。2014年中海營業(yè)額為1200億港元，同比增長45.5%；凈利潤282.1億港元，同比增長21.7%。“地方房企由于其定位和機(jī)制原因，注定了其無法發(fā)展壯大。而中海這種央企脫離了地方的影響，有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和融資優(yōu)勢(shì)，自然會(huì)做得好。”黃立沖對(duì)記者表示。
重組未有具體時(shí)間表
自2013年起，外界就紛紛猜測，深圳國資整合的步伐在加快，而在上市房企中，深振業(yè)無疑是最有可能成為深圳國資委整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的A股上市平臺(tái)。這源于深圳市屬國有企業(yè)在召開的2013年度資本運(yùn)作工作會(huì)議上提出，深圳將通過加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，提升上市公司市值和資產(chǎn)證券化率，并推進(jìn)以上市公司為平臺(tái)的資源整合和資產(chǎn)重組工作。而彭慶偉在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于改革重組并無具體時(shí)間表。
雖然深圳國資整合在明顯提速，深振業(yè)成為地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合平臺(tái)的可能性也很大，但從深振業(yè)本身的發(fā)展來看，近年來卻并不突出。有分析師直言，深振業(yè)的財(cái)務(wù)狀況會(huì)直接導(dǎo)致其資金使用效率低下，融資能力不強(qiáng)，制約其進(jìn)一步發(fā)展。
在上月底投資者關(guān)系活動(dòng)記錄中，對(duì)于回答深振業(yè)將成為深國資旗下房地產(chǎn)平臺(tái)的傳言有何看法時(shí)，公司方面回復(fù)稱，目前未收到任何消息或通知。公司目前面臨規(guī)模較小的問題，公司也期待以改革為契機(jī)謀求進(jìn)一步的發(fā)展。
值得一提的是，深振業(yè)換帥風(fēng)波尚未平息，今年8月公司董事長李永明因個(gè)人原因提出辭去所任公司董事、董事長等相關(guān)職務(wù)。據(jù)消息稱李永明因涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)被組織調(diào)查，這又為重組蒙上了一層陰霾。
從市場的角度，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深振業(yè)資產(chǎn)重組需要辯證地看待，“這樣一個(gè)資產(chǎn)重組的節(jié)奏應(yīng)該是比較快的，這方面值得期待，這和其地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相對(duì)專業(yè)、上市平臺(tái)較好的態(tài)勢(shì)有關(guān)。當(dāng)然，資產(chǎn)重組過程中，如何快速實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，走輕資產(chǎn)的路線，還是需要繼續(xù)探索的。”
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