專家：房地產市場調整空間在哪里
本報記者 孫海華
經濟新常態下，房地產市場的走勢究竟如何？剛剛結束的“2015西安青年經濟論壇”上，北京師范大學房地產研究中心主任董藩作了分析、預測。在他看來，我國整體房地產市場還有發展空間，須采取一系列有力措施。
“中國GDP下滑，其中一個主要原因就是房地產(下行)。”董藩表示，曾有測算認為，我國GDP總量中有30%是由房地產直接拉動。“這一測算并不準確”——因為農村建房、軍隊建房、國有單位工業用地上的建房等，都并未測算在內——實際上，這些房子都是通過市場交易形成，理應劃歸房地產。
“這么多年來，中國房地產業一直很尷尬。”董藩說，從深圳拍賣第一塊地算起，房地產業發展至今不到30年，從過去的住房緊缺，到今天的住房條件改善，無疑都是制度改革、房地產發展的結果。但房地產業卻是“進也不是，退也不是”。
在董藩看來，房地產市場有個典型現象：房價下跌時，大家不會去買——因為它天然是“投資品”，要買就一定要有回報；反之，房價平穩或上漲時，才會有人買，可是問題又來了，如果總漲價，會對社會造成很大壓力。
很多人認為，房價跌一跌，就能讓更多人買得起，“但他們卻不知道，房價下跌時更多人是不買的。”董藩說，不買的結果是很多產業受到影響。
董藩舉例，2008年中國鹽業虧損，后經研究發現，這和房地產的形勢有關——因為很多工地停了，建材的需求大幅減少，很多鹽化工行業的輔料添加劑受到影響，導致了鹽業的虧損。
董藩認為房地產業依然是支柱產業。
“沒有房子，哪來的寫字樓、大酒店、大商場？怎么建旅游中心、搞旅游大都市、構建一體化商貿圈？”董藩認為，很多人并沒有認識到房地產的關鍵性地位，“沒有房子，我們只能在大街上擦皮鞋、賣水果、修自行車……”
董藩提供的數據顯示，今年1到10月份，全國房地產開發投資78801億元，同比增長2.0%。與此同時，施工面積一路下滑，新開工、竣工面積一直是負增長。
再看房地產銷售，1～10月份，商品房銷售面積94898平方米，同比增長7.2%。“采取了很多措施，終于正增長又回來了，但沖了幾個月又要往下跌，為什么？因為大眾不看好未來整體預期。”
數據顯示，我國的土地成交大幅度減少，除幾個一線城市比較火爆外，市場信心不見恢復，還在繼續下滑。而今年大開發商的業績，如果能大多數回到去年的水平上，“就相當不錯了”。
今年以來，有關房地產的政策利好在不斷釋放。但在董藩看來，盡管有這些政策利好，但開發企業主要以去庫存為主，重點是“消化”而不是“投資”；房地產開發投資增速“慣性下降”，對宏觀經濟增速形成拖累性影響；盡管有一二線城市房地產市場回暖的帶動，但房地產開發投資仍難以觸底回升，房價下跌壓力明顯。
同時，不同區域、城市、企業、項目之間，分化依然存在，市場冷暖不均；全國市場中，品牌大型房企的市場集中度進一步提升。
“房地產仍然有投資價值，但可投資的空間減少，要想方設法調整。”董藩預計，10年內，現有的開發商將有一半倒掉，特別是三四線城市和小縣城的房地產公司，很多會挺不住。
同時還要看到，中國房地產的高增長過程并沒有結束，“估計戶均住房達到1.3套才可能穩定下來，而現在的住房標準還遠遠沒有達到要求。另外，套型也需要大改進。”董藩說。
大部分商品都是有替代品的，有一些還會產生革命性的替代，比如蠟燭。“但房子卻沒有替代品。”英、日、美國的房地產市場現狀，可以驗證房地產的長期投資價值。
未來的房地產市場，還有沒有一些推動力量呢？
董藩說：全國大部分城市正在或還要進行的城中村改造；2.7億常年在城市打工者的買房或是租房的需求；全面兩孩政策的出臺；離婚、大齡不婚、獨居養老等新型生活方式的演化等等，這些對房地產業的發展都會起到推動作用。
市場分化的背景下，應有怎樣的發展思路？
董藩表示，激烈的競爭下，回報率下降、人口空間結構大調整、地區財富差別擴大等，意味著房地產行業轉型才逐漸開始。
他主張，大一點的公司，可以考慮海外業務的拓展。而對更多從業者來說，可尋求與其他產業如互聯網、金融業、生活服務業的融合，開辟出新的增長點。
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