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在上海商業地產版圖中，位于黃浦江畔的前灘區域是一個高光板塊。多家市場機構數據顯示，占地面積2.83平方公里的前灘國際商務區辦公樓去化速率領先全市，并持續位列上海新興商務區空置率最低的板塊。

“到前灘去！”前灘區域正受到越來越多中外企業的青睞，最近幾年入駐企業的年稅收貢獻超過200億元。作為前灘整體開發背后的操盤手，上海陸家嘴集團做對了什么？對于上海“一江一河”（黃浦江和蘇州河）貫通來說，前灘的崛起意味著什么？對于全國其他正在打造CAZ（中央活動區）的地方政府來說，前灘的發展又帶來哪些啟示？帶著這些問題，記者近日專訪了上海陸家嘴集團總經理蔡嶸。

(資料圖片)

記者：前灘區域從2012年啟動開發至今，目前已躋身“上海2035”總體規劃中的中央活動區之列。與老牌的商務區比如陸家嘴相比，前灘的升級主要體現在什么地方？

蔡嶸：根據上海市政府發布的《黃浦江南延伸段前灘地區控制性詳細規劃》，陸家嘴集團自2012年開始主導前灘國際商務區的開發建設。截至2023年6月末，前灘包括13公里道路、1.55公里河道改造、近百萬平方米綠地等市政基礎設施已建成。已竣工項目70個，總建筑面積占區域規劃建筑面積的77%，兌現了開發之初“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的承諾。十四五期間，前灘將全面建成。

總結以往開發經驗，前灘的整體規劃和開發尤其重視城市功能的復合和平衡，不僅要將前灘打造成為集總部商務、高端商業、國際教育、文化傳媒、體育休閑于一體的國際化中央商務區，更要成為復合、生態、宜居的城市中央活動區。從中央商務區到中央活動區，區域的發展能級無疑更上一層樓。

具體來說，我們吸取了小陸家嘴區域開發不夠宜居、功能缺乏人性化的缺點，結合新時代的城市發展要求，在四個方面提升和創新開發思路，一是堅持城市中心的開發定位，將城市綜合體和小尺度街區有效融合；二是堅持國際化的開發視野，從單一商務功能拓展到營造國際化氛圍；三是堅持與時俱進的開發模式，從平面城區拓展到構筑“垂直城市”“立體城市”“24小時城市”；四是堅持可持續發展的開發理念，從粗放型高耗能模式到塑造節能型低碳城市。

此外，我們還創新招商模式，吸引“好人家”和陸家嘴集團共同開發。在一級招商階段，根據核心區域幾大綜合體的功能定位及特點，與太古集團、美國鐵獅門、香港信德集團等國際一流開發商合作，引入他們的優勢資源，共同打造了前灘太古里、晶耀前灘、信德31文化演藝中心等特色項目。

記者：多家房地產咨詢機構的數據都反映，前灘的帶看率、出租率、入駐跨國企業數量等指標在上海新興商務區中居于前列。前灘的流量密碼何在？

蔡嶸：前灘的交通條件非常優越，擁有南北高架、中環這兩條城市交通主動脈，以及多條越江隧道，還有三條軌道交通線路在前灘交匯，不管是市內通勤或國內國際差旅都極為便捷。截至2023年6月末，陸家嘴集團在前灘自持的在營辦公樓中，入市超過一年的樓宇出租率達到95%。

地理區位和交通優勢只是基礎條件。前灘開發中有個非常重要的理念“先宜居后宜業”，現在看基本做到了。我自己有時候在前灘散步，看到早上有很多人在這里晨跑鍛煉，中午一些熱門餐廳都要排隊，商業綜合體前灘太古里成為城市新晉“網紅”打卡地，前灘的人氣和流量可見一斑。

為何能做到這一點？從規劃看，前灘是為數不多的由一家開發商主導整體規劃及一二級開發的“中央活動區”，在350萬平方米總開發體量中，辦公面積147萬平方米、商業面積66萬平方米、住宅面積90萬平方米，城市配套面積包括文化、教育、醫療等共有47萬平方米，區域整體綠化率高達35%。近十年來我們嚴格按照這個規劃來開發，從源頭上確保了前灘“職住平衡、產城融合”。

從細節看，陸家嘴集團不是傳統的房地產開發商，而是現代服務業綜合運營商。我們精心打磨各種產品，使得區域內的各項城市功能非常人性化。比如，除了辦公樓產品，陸家嘴集團在前灘還運營了2500多套中高端租賃式公寓，為企業員工和高管提供靈活多元的居住方式，很多人“工作在前灘也住在前灘”。此外，前灘集聚了國內外優質的教育資源，先后吸引英國惠靈頓公學、華二九年一貫制學校、冰廠田幼兒園等10個高品質國際社區教育品牌和公立教育配套進駐，上海紐約大學前灘新址也于2023年整體正式開學。不夸張地說，在前灘可以從幼兒園讀到大學。

記者：前灘在開發過程中，吸引了醫藥、快消、金融等幾大類企業。如何在此基礎上因勢利導，形成有競爭力的產業集群和產業生態？

蔡嶸：應該說，商務區具體產業是很難規劃的，我們要做的是竭力為企業創新發展營造良好外部環境。比如，陸家嘴集團與上海自貿區世博管理局聯動，在前灘設立“樓宇經濟專員機制”，確保企業需求能夠第一時間得到反饋和解決。同時，雙方聯合頭部企業還發起“前灘匯”，邀請轄區內的企業負責人定期交流，在促進跨界合作的同時也進一步擴大前灘朋友圈。

根據前灘區域的地理位置、辦公產品特點、配套優勢，針對近年來市場大環境的變化，我們著力針對金融行業外溢需求、快消行業整合需求、醫藥行業擴張需求等產業發展特點，進行了深入挖掘。目前，前灘吸引了近300家企業入駐，其中七成為外企，跨國公司地區總部達到31家，包括普華永道、希爾頓、美敦力、武田制藥等。隨著頭部企業的入駐，逐漸形成了示范和帶動效應，吸引產業鏈上下游企業的集聚。

記者：“一江一河”（黃浦江、蘇州河）沿線是上海未來城市發展重心。有“灘”的地方，包括外灘、北外灘、前灘等都是上海熱點區域。貫徹“人民城市”重要理念，前灘未來還有哪些提升空間？

蔡嶸：2017年以來，黃浦江核心段45公里岸線和蘇州河中心城區42公里岸線相繼貫通開放，市民游客從“沿江不見江”到“近水更親水”。這給市民游客帶來更多獲得感的同時，也使得各種資源要素加快向濱水區域集中，進一步提升了濱水區域價值。

貫徹“人民城市”重要理念，陸家嘴集團也探索在前灘區域提供更優質的公共空間。除了大片的綠地，我們還在前灘主要的寫字樓和商業綜合體之間修了一條空中連廊，使得在前灘上班或購物的人，能夠從大樓一直步行到黃浦江畔。此外，我們聯合國家電投公司建設了前灘能源中心，采用冷熱電三聯供技術及蓄能技術，為前灘區域內超過200萬平方米的辦公、商業和酒店建筑集中提供空調冷熱源。在2023年全國低碳日上，前灘通過驗收成為上海市第二批低碳發展實踐區。

截至目前，前灘所有80個可開發項目已全部建成投用或進入建設狀態，城市形象已基本呈現。建設會有終點，但管理服務效能的提升是永恒的。智慧城市、綠色生態，都需要在實踐當中不斷完善和提升，前灘軟實力的打造是我們不斷追求的目標。