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新華財經(jīng)上海3月8日電（記者楊有宗、安娜）今年以來全國多地樓市低迷現(xiàn)象延續(xù)，部分城市通過降低首付比例、調(diào)整公積金政策、調(diào)整房貸利率等措施為樓市松綁，但除部分一線城市外，購房者普遍對于當下置業(yè)信心不足，樓市觀望情緒濃厚。

從正在舉行的全國兩會上傳遞出的信息來看，堅持“房住不炒”已成為社會共識，也仍將是我國房地產(chǎn)政策的總基調(diào)。業(yè)內(nèi)人士判斷，目前我國住房需求依然有較大空間，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性問題愈發(fā)突出，房地產(chǎn)調(diào)控政策要保持穩(wěn)定性、精準性、協(xié)同性，系列舉措對促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展十分關(guān)鍵。

多地樓市政策調(diào)整降首付 市場觀望情緒濃厚

今年以來，多地從商貸首付比例入手，為樓市松綁。2月份以來，包括山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等地紛紛跟進，降低當?shù)貥鞘猩藤J首付比例，首付比例普遍降低為20%。

下調(diào)首付比例是降低購房門檻的直接手段。此前，浙江金華、廣西桂林通過直接提供購房補貼或發(fā)放購房券、消費券抵扣房款來放松調(diào)控。一些地方將補貼對象設(shè)定在外來人口及不同層次的人才方面，按照不同條件分別給予不同額度的購房補貼。

也有一些地方調(diào)整公積金政策。如廣西南寧住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則（征求意見稿）》，將維持首套房、二套房首付款比例不變，分別不得低于住房價值的20%、40%，首套房公積金貸款的最高額度由原先的60萬元提升至70萬元，第二套房公積金貸款的最高額度從50萬元提高至60萬元。

此外，廣西北海、四川自貢等地也相繼調(diào)整公積金政策，包括提高公積金貸款的最高額度、下調(diào)公積金貸款首付比例、放寬公積金貸款條件等。

3月1日，鄭州市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》。除降低二套房首付比例、取消“認房又認貸”政策外，還提出“實施安置房建設(shè)工作三年行動，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主；如安置房尚未開工建設(shè)，相關(guān)機構(gòu)鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。”

貨幣化安置一直被認為是房地產(chǎn)市場的較大利好。推出這一政策，背后是鄭州不斷走高的商品房去化周期。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，自2021年8月起，鄭州商品房去化周期逐月上升，自當月的15.1個月增加至2022年1月的21.9個月。

一家閩系房企相關(guān)負責人對記者說，“我們對于房地產(chǎn)市場持謹慎樂觀態(tài)度，直接體現(xiàn)在拿地方面就會非常謹慎，今年以來只拿了一塊地。”

房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持穩(wěn)定性、精準性

3月5日提請十三屆全國人大五次會議審議的政府工作報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

易居研究院評論說，此次兩會關(guān)于樓市政策的表述，總體上和去年四季度的各類政策表述一致，體現(xiàn)了政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性導(dǎo)向，后續(xù)預(yù)計在政策協(xié)調(diào)性和精準性方面會發(fā)力。

戴德梁行報告顯示，2021年，由于個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目運用杠桿導(dǎo)致的債務(wù)兌付問題進而引發(fā)的金融機構(gòu)的應(yīng)激反應(yīng)讓諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷了嚴峻的考驗，這在一定程度上說明了過往房企依靠高杠桿加速企業(yè)發(fā)展擴張，通過高速周轉(zhuǎn)帶來巨額的現(xiàn)金流和賬面上的表面繁華的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼。因此，探索一個新的發(fā)展模式，使其不但可以滿足居民的居住需求，促進行業(yè)的健康發(fā)展，同時降低由于行業(yè)的波動導(dǎo)致的金融風險就變得格外迫切。

諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2月全國市場新房市場延續(xù)低溫態(tài)勢，成交規(guī)模再度下滑。2月，諸葛找房重點監(jiān)測的40城新房銷售面積為1225.22萬平方米，環(huán)比下跌21.51%，同比下跌26.19%。

從具體城市來看，監(jiān)測的重點40城中有30城銷售面積環(huán)比下跌，10城銷售面積環(huán)比上漲。一線城市中，北上廣深4城銷售面積均較上月下降，環(huán)比跌幅分別為47.2%、36.8%、12.6%、46.3%。從同比變化來看，1月份重點40城中，僅有6城新房銷售面積同比上漲，其余34城同比下跌。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心負責人王小嬙說，近期各地開始因城施策落實調(diào)控政策，包含降首付，降利率，購房補貼，公積金貸款優(yōu)惠，松綁限售。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，有35個城市或省份樓市政策松綁，隨著政策的發(fā)酵，預(yù)計3月的市場有所回溫但不及去年同期，不會出現(xiàn)大幅上升的局面。“兩會政策的表述也再次體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場要平穩(wěn)發(fā)展，避免大起大落，在平穩(wěn)的基礎(chǔ)上重視內(nèi)部良性循環(huán)和健康。”

3月4日銀保監(jiān)會發(fā)布《中國人民銀行關(guān)于加強新市民金融服務(wù)工作的通知》，明確新市民范圍并表示“滿足新市民合理購房信貸需求”，明確“對于符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購房信貸需求”。

廣發(fā)證券研報表示，以目前城鎮(zhèn)人均居住面積40平方米計算，3億新市民或可貢獻120億平方米的居住需求。 “2022年經(jīng)濟的主線條或?qū)⑦M一步圍繞穩(wěn)增長展開，地產(chǎn)作為經(jīng)濟支柱行業(yè)，有望獲得近年來較好的政策環(huán)境。”