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在4月大跌8000套后，5月北京的二手房不出意外繼續向下。來自機構的數據顯示，截至目前，北京二手房5月成交量不足萬套，全月環比成交下探已成定局。不僅如此，包括和平里、德勝等熱點區域的掛牌量出現大幅攀升，但成交量卻跌至谷底。頭部經紀公司證實，和平里片區的成交量從過去一個月60、70套，跌至本月的不足10套，部分小業主兩個月降價90萬元也未能出貨，目前門店主要靠給新房帶看維持業務。

從60、70套到不足10套

“這個月比4月還要差，腰斬都不足以形容?！焙伪笫潜本┠愁^部中介機構和平街片區的負責人，他在這里已經服務了14年。在他的印象中，每年上半年小陽春過后的5月，二手房市場的成交量確實會有所回調，但平均整個大片區自己所在公司門店的月成交量一般不會低于60、70套，但這個月，截至目前還沒到兩位數。

(資料圖)

這種降溫起源于3月中旬，在何斌的直觀感受中，首先是帶看的銳減，隨即不到一周便傳導至成交端?！拔覀円痪€直觀感受，在今年3月的后半月，門店定金合同已經非常明顯出現了下滑，只是因為二手房交易的特殊性，市場的降溫感受還沒那么明顯?！?/p>

進入“五一”后，市場的降溫來得更為猛烈。“就說個最直觀的例子，我們整個店‘五一’確實沒休，但就留了兩個人值班或者管二手房，其余的經紀人都去帶看新房了?！倍址渴袌龅膽K淡讓給新房做渠道成了何斌與同事們眼下最重要的工作。

“對手比我們雖然總量多，但平均到單店產出，大家差不多?！彪m然是名義上的競對，但因為房產交易的特殊性，各家機構之間無論是房源信息還是市場走勢，互通有無是經常的事兒。

但從網簽的數據看，降幅并沒有一線經紀人體會得那么明顯。諸葛數據研究中心數據顯示，截至5月24日，北京二手住宅共成交9599套，較4月同期下降11.8%，較3月同期下降39.8%。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙表示，一般每年的4、5月市場成交會出現季節性回落的現象。但按照當前的成交數據來看，預計今年5月的全月整體成交規模在1.2萬套，不及疫情期間2020年及2021年的成交水平，也說明了年初的恢復速度并沒有持續，二手房成交速度放緩，一方面由于購房者收入預期下降，入市信心不足；另一方面，5月8日出臺關于對經紀公司的規范，鼓勵改革中介費收費標準以及鼓勵買賣雙方共同繳納中介費，加大了購房者的觀望情緒。

庫存量大增

與疫情嚴重期間的冷淡不同，在與一眾業主或購房者攀談后，何斌對當前的市場給出了“想買不敢買，想賣賣不掉”的判斷。

唐亮是何斌的老業主，八年前為了孩子上學從何斌手里買了一套位于民旺園的小兩居。由于兒子中考打算留學，唐亮準備提前處理手里的“老破小”往外換換。但這個計劃在過去的半年里，由于手里的房子賣不到合適的價格一直擱淺。

“唐先生的報價屬于正常，成交不太順利，一個是小區同戶型的房源過多，且其他房源都因為有這樣那樣的瑕疵降價，另外一個，唐先生本身孩子還在上學，需要有一個比較長的售后承租周期，兩方面因素影響了成交?！辟u不掉手中的房源，唐亮自然就沒辦法買新的。“現在跟過去不一樣，看不清市場，手里這套賣不掉就不敢先預訂置換了?！?/p>

與唐亮不同，讓何斌和同行擔心的是小業主們“隨心所欲”的報價?！氨热绲貕崩镉幸粋€一層的雙南小兩居，裝修確實很好，之前這個戶型均價大概在750萬-780萬元，但業主最開始掛牌的時候一定要掛到880萬+?！痹诤伪罂磥?，不切實際的報價后再降價反而不利于成交，更容易引起購房者的觀望?！艾F在這套房子一個月內降了小90萬元，依舊沒能成交。”

正是由于這種“想買不敢買，想賣賣不掉”的情況越來越多，何斌所在片區的庫存不斷攀升?！拔覀冾A估跟另外一家整體加一塊，在700套左右，這個數據在今年1月是400套不到，差不多翻倍了?！?/p>

這一說法也得到金融街片區經紀人閻崇的認可。據閻崇說，其實掛牌量相較于往年同期并沒有增加多少，最主要的還是去化慢了，導致庫存量大幅增加?！白罱山环吭摧^2月掛牌降了5%-10%的價格，沒降價的則不好賣?！?/p>

目前北京最大的中介公司鏈家的臺前二手房可售房源不到12萬套，但知情人士透露，實際后臺的庫存已經突破14萬套，從消化端與掛牌速度比率來看，市場的消化節奏比兩個月前的巔峰時期放緩了50%。

未達到踩踏程度

不只是成交量的銳減與庫存的高企，讓何斌和所在區域經紀人最擔心的是所在片區部分小區的集中掛牌。

“我們是一個東城與朝陽交接的區，基本兩邊都賣，最早是從朝陽賣了換東城上學的多，但最近就這小半年的時間，大量的東城業主開始掛牌?！?/p>

以何斌門店2月成交了3套的地壇北里為例，這個小區在過去常態化掛牌量在10套左右，其中“誠心賣”的大概占到40%，而現在掛牌數量在短短3個月內超過20套。

同樣的情況也發生在其他和平里片區的“老破小”小區內。鏈家App顯示，和平里熱搜小區榜前3位的小區分別是和平里七區、和平里五區和民旺園，掛牌量均超過20套，和平里七區和民旺園的掛牌量都達到了36套。

與地壇北里一街之隔的化工大院，雖同為典型的“老破小”小區，但因物業管理好、停車位充足，是此前這個片區購房者比較青睞的。“95平方米三居室的局長樓在這個小區過去一年都不出一套，今年一直在出，現在還同時掛了2套?！?/p>

對于如此大規模的集中掛牌以及片區庫存量的高企，是否意味著“老破小”踩踏式出貨的節點就到了，包括何斌在內的一線經紀人并不認同。

“目前說還過早，老破小有老破小的好。配套完善、交通便利，碰上物業好的小區，對上班族和有小孩的還是有吸引力的。”但何斌也承認，從目前的趨勢看，下行趨勢持續到6月已經是“板上釘釘”，未來如何要看政策怎么走。

一位行業資深分析師告訴北京商報記者，受去化因素影響，北京二手房供給量逐步增大，但目前市場狀況還不能說是“供過于求”，買方市場下購房者擁有更高的“篩選權”，比對時間也要更久。踩踏式出貨的前提還是要體現在房價方面，整體加大供給，房價持續走低，目前還沒有達到踩踏的程度。

在王小嬙看來，隨著退稅政策的出臺以及疫情防控的放開，今年掛牌房源量上升，又恰逢新的一年的升學期，部分家長開始為孩子上學做準備，東西城由于其擁有獨特的教育資源，“老破小”不會出現踩踏式的出貨現象。但沒有學區加持的“老破小”會面臨成交周期長的壓力。