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政策暖風中，房企的再融資、并購重組方案重啟，其中備受關注的招商蛇口南油重組案，率先迎來塵埃落定。

2月17日晚，招商蛇口(001979.SZ)發布了發行股份購買資產并募集配套資金暨關聯交易報告書(草案)，對收購南油24%股權的交易對價、標的資產財務及評估情況、募集資金用途等進行了披露。

(資料圖片)

根據公告，招商蛇口擬通過發行股份的方式收購深圳市投資控股有限公司(簡稱“深投控”)持有的深圳市南油(集團)有限公司(簡稱“南油集團”)24%股權，代價為67.64億元；及招商局投資發展持有的深圳市招商前海實業發展有限公司(以下簡稱“前海實業”)2.89%股權，代價為21.64億元，總計作價89.28億元。

交易完成后，招商蛇口將直接及間接持有南油集團100%股權，對招商前海實業直接及間接持股比例將由83.10%增至85.99%，對招商前海實業權益比例提升約13.65%，進一步提升對前海核心資產的持有權益比例，增厚未來業績。

對于本次交易，分析人士認為，招商蛇口率先把握股權融資放開的政策機遇，借助資產注入及配套融資，有望進一步優化資產質量，改善公司資產負債情況，在行業變局中搶占先機。

借勢“第三支箭”資產重組破冰 做強主賽道

招商蛇口這筆收購一波三折，之所以能夠在如今順利推進，與積極擁抱“第三支箭”新政密不可分。

自2022年11月以來，房地產政策暖風頻吹，信貸、債券和股權融資“三箭齊發”，托底意向非常明顯。這其中，對房企影響最大的莫過于并購融資和股權融資通道的徹底放開。

“第三支箭”剛剛射出，A股涉房并購重組便迎來破冰，“涉房”并購重組的“閘門”也在關閉6年后重新打開。一時間，國央企、混改企業乃至民企都加入了響應再融資政策的隊伍中。招商蛇口、陸家嘴和格力地產等成為第一批“吃螃蟹者”。

據不完全統計，截至2月17日，萬科、保利發展、招商蛇口等16家A股上市房企發布定增預案，預計總募集資金不超過573.15億元。中交地產、西藏城投、綠地控股、金科股份、華夏幸福、新湖中寶、世茂股份等房企也正在籌劃定增事項。

在資產重組的同時，招商蛇口將發行股份募集配套資金不超過85億元，其中43億元用于公司位于上海、南京、重慶、合肥等地已取得預售證的優質住宅項目建設，42億元用于公司補充流動資金和償還債務。招商局集團承諾認購本次募集配套資金不超過20億元。

在股權融資重啟的背景下，多家房企通過股權融資的方式盤活資金，不僅意味著投資者對其前景的看好，更意味著資本市場對于房地產行業的預期在轉好。

公告認為，本次募集配套資金將助力公司優質住宅項目建設，改善公司資金情況，助力招商蛇口中長期發展。

得益于區域聚焦、城市深耕策略，招商蛇口的銷售具有較強的韌性，表現在百強房企中位于前列。2022年全年銷售金額完成近3000億元，行業排名提升至第六，持續做強開發業務的主賽道。而最新的銷售簡報顯示，招商蛇口1月份實現簽約銷售金額157.67億元，同比增加4.09%。另據克而瑞房企業銷售排行榜，在當月排名已再升一位至TOP5。

招商局加碼 深投控鎖定 加快前海開發盤活大灣區軸心

在本次資產重組中，深圳投資控股將戰略入股招商蛇口，招商局集團將增持招商蛇口。而深投控和招商局集團在本次重組中所獲得的股份鎖定期都達36個月，可見在助力招商蛇口整合前海資源的同時，其對招商蛇口中長期發展及價值兌現也充滿信心。業內人士認為，這體現了各方對前海資產的認可，彰顯了對招商蛇口長期發展的信心。

招商蛇口之所以如此重視南油集團，主要由于看中前海片區的發展前景，把握住核心資產。本次交易標的資產為南油集團24%股權、深圳前海實業2.89%股權，核心資產為其對應前海自貿投資合計約6.83%權益。前海自貿投資是深圳前海片區重要的土地持有主體與開發建設及投資運營主體，擁有位于深圳前海媽灣約80.62萬㎡土地，規劃計容建面約455萬㎡，土地價值超千億。中信建投曾按前海土地貨值進行估算，在前海媽灣片區土儲對應潛在貨值達4104億元。

該機構亦指，深投控作為深圳市國資委旗下金融、園區、產業一體化的國資投資平臺，定位高實力強，未來雙方協同空間巨大，有利于公司鞏固在深圳的區域優勢。

同時，香港特區政府提出的“雙城三圈”新空間格局，“雙城”自然是指香港和深圳，“三圈”是指西邊的深圳灣優質發展圈：通過跨海大橋和鐵路，將深圳的前海、蛇口及后海連接到香港的天水圍、元朗、洪水橋，推動及深化與前海在金融及專業服務業、現代物流業和科技服務的高端經濟合作發展。

據悉，前海片區由媽灣、桂灣、前灣三個半島形片區組成，媽灣定位為“前海深港國際服務城”，其重要性不言而喻。在產業規劃方面，媽灣更高端、更前沿，重點發展跨境貿易、現代物流、航運物流、供應鏈管理、創新金融及其它專業服務業等領域，還能與香港形成聯動，未來媽灣也將建設具有區域影響力的國際商貿中心和全球供應鏈管理中心。

憑借靠近香港的優勢，媽灣正在成為前海對外開放的重要門戶樞紐和助推粵港澳大灣區融合發展的重要力量。

近年來，媽灣片區建設如火如荼，開發業態包括住宅、公寓、辦公、酒店、商業，旨在打造“理想城市典范、智慧城市標桿”。已經開發建設的包括了領璽一二期、領尚公館、錦尚公館等住宅和公寓項目。此外前海產業聚集愈加濃厚，如前海深港商貿物流小鎮等項目重點吸引了香港貿易、航運、物流、供應鏈、商貿零售企業入駐。前海片區定位及發展不斷升級，是深港聯動發展、粵港澳大灣區協同發展的重要軸心。

招商蛇口也明確表示，將整合前海自貿投資持股權益，進一步優化治理結構，提高資源配置效率，加快前海媽灣片區開發建設。

在行業長期健康發展的新周期下，手握優勢資源不斷優化布局，招商蛇口無疑迎來重大發展機遇期，在房地產行業迎來多重利好政策的2023年將更進一步。