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來源：證券時報

最近，各地長租公寓頻現“爆雷”，租客和業主都成為受害者群體，租賃市場的監管亟待加強。11月17日，深圳市住建局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》，《通知》多處內容直擊長租公寓的“痛點”。

不得單方面提高租金

《通知》指出，部分長租公寓采取“高進低出”、“長收短付”造成“爆雷”、“跑路”的問題，已經引起政府部門高度重視和社會密切關注。住房租賃企業不得通過“高進低出”、“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業資金斷裂風險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益；住房租賃企業應充分意識到采取“高進低出”、“長收短付”方式進行市場擴張從而引發資金鏈斷鏈的經營風險、法律風險。根據行業監管需要，行業主管部門將發布相關行業風險提示。

《通知》還指出，住房租賃企業出租住房的，不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金，不得違法誘騙承租人簽訂長周期租賃合同，不得利用格式條款侵害承租人合法權益或者加重承租人義務，不得違背承租人意愿搭售其他商品或服務，不得實施價格串通、捏造散布漲價信息等價格違法行為。住房租賃企業與承租人應當嚴格履行住房租賃合同約定，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得巧立名目收費，不得通過合同欺詐、格式條款等方式謀取不當利益，不得違法強制單方解除合同。鼓勵住房租賃企業采用主管部門發布的住房租賃合同示范文本，并通過深圳市住房租賃監管服務平臺進行住房租賃合同網簽、備案。

對于懲罰，深圳市住建局在解讀中表示，住房租賃企業違反有關管理規定的，由住房建設部門會同相關部門依法依規查處，采取約談告誡、暫停房源發布、暫停網簽備案、發布風險提示、實行信用扣分等措施，并抄送市場監管、公安、網信、稅務等部門，作為不良行為記錄，納入行業誠信系統、公共信用信息系統等信用評價系統，實施聯合懲戒。

當長租公寓成為一個金融產品，相關公司通過租客的“租金貸”向銀行借到了一大筆錢然后可能被拿去擴大市場，或者被用作其他用途，才讓這個模式才得以循環，租客自然成為了承擔風險最大的那一方。深圳市住建局在解讀中也表示，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租賃消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。

更多監管正在路上

“直到現在，今年的租房行情的確不怎么樣。”在深圳人民南片區從事房產中介多年的黃經理告訴證券時報記者。市場數據顯示，10月深圳全市住宅租金為每平方米每月69.5元，環比下降1.64%，租金回報率繼續下滑至1.20%。可以說，深圳火熱的買賣市場背后，租賃市場卻顯得相對平靜。在此背景下，長租公寓行業也受到考驗。

“我把龍崗中心城的一套三室一廳交給了蛋殼公寓，最近幾個月經常出現推遲幾天打租金過來的情況，我也有點擔心。”張林也是一名房東，但最近也在為房子的事操心，“身邊有朋友還發生這樣的事，他把房子賣了，但由于還是與長租公寓簽有合同，公寓后來逼迫新業主也要與其簽訂租賃合同，反正就是不省心。”

高進低出、長收短付、租金貸……這些方式都是一些長租公寓被人質疑的“套路”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，疫情期間長租公寓市場出現了很多問題，房東要理性看待市場，不要因為租金收入高，就盲目把房屋交付長租公寓進行托管，防范各類交易風險的出現。

值得注意的是，深圳對租金的“監管”也正在路上。記者在剛剛閉幕的第22屆高交會現場看到，深圳市房屋租賃參考價格演示互動平臺正準備上線，而且這個系統還分為住宅小區、城中村和產業用房三大系統，以后在深圳租房就有了“參照”。