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來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 作者：辛繼召 雷思敏

上市10個月后，蛋殼公寓接連傳出租客被斷水?dāng)嚯姟⑼锨饭?yīng)商賬款和房東租金的消息。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)深圳消委披露統(tǒng)計(jì)，9月以來，深圳當(dāng)?shù)氐膼圩夤ⅰ⒚谰庸ⅰ⑿→椆ⅰ肪庸⒌?家長租公寓公司被投訴突然停業(yè)或公司資金鏈斷裂，房東未收到租金要求租客搬離，導(dǎo)致租客“無房可住”。

11月16日，蛋殼公寓回復(fù)媒體詢問時表示，公司目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進(jìn)行處理。租客和房東等問題，也在積極應(yīng)對，蛋殼公寓承諾絕不會跑路。

受新冠疫情和市場激烈競爭影響，長租公寓運(yùn)營商面臨入住率下滑、租金收入下降的困境。在頻頻傳出流動性危機(jī)、“跑路”消息后，長租公寓“租金貸”模式再次受到靈魂拷問。

蛋殼公寓等長租公寓大量使用“租金貸”金融產(chǎn)品。在“租金貸”模式下，租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同，一次性預(yù)付一年等期限房租及押金，長租公寓向房東月付租金。但是，當(dāng)長租公寓深陷流動性危機(jī)后，租金無法向房東交付，房東即要求租客搬離。

同日，微眾銀行公告稱，已注意到蛋殼公寓相關(guān)情況，對于被迫搬離公寓的“租金貸”租客，至少在2021年3月31日前征信不受影響。

蛋殼公寓今年1月17日在納斯達(dá)克上市。截至11月13日，蛋殼公寓(DNJ.N)股價報(bào)1.51美元，11月以來股價下跌19.25%，上市以來股價已經(jīng)跌去88.81%。

深陷流動性危機(jī)

近期，不斷有租客在網(wǎng)上發(fā)文投訴，蛋殼平臺已經(jīng)出現(xiàn)了大面積的逾期支付業(yè)主租金的情況。

上周，多家媒體爆出，在北京，被拖欠裝修工程款的工程承包商來到蛋殼公寓辦公地點(diǎn)討要欠款，此外也有退租金的租客、收房租的房東、蛋殼工作人員討薪。杭州蛋殼公寓出現(xiàn)租戶被斷網(wǎng)現(xiàn)象，深圳蛋殼公寓出現(xiàn)了大面積斷網(wǎng)，已經(jīng)有房東開始驅(qū)趕租客，武漢蛋殼公寓已經(jīng)有房東開始直接聯(lián)系租客繳納房租。

例如，黑貓投訴平臺上，蛋殼公寓的投訴已達(dá)27683件，其中，深圳地區(qū)蛋殼公寓的投訴達(dá)446件，投訴問題集中在無法退租、斷網(wǎng)斷電、拖欠業(yè)主租金與水電費(fèi)等問題上。

一名租戶稱，由于已經(jīng)不在深圳工作，此前曾與蛋殼公寓聯(lián)系退租，但工作人員以多發(fā)補(bǔ)貼為由繼續(xù)推脫，導(dǎo)致現(xiàn)在每個月還要支付深圳的房租。深圳市南山區(qū)一名業(yè)主稱，其與蛋殼公寓簽訂了自2017年10月9日至2021年1月6日的租賃合同，但從10月開始，蛋殼公寓便沒有支付租金與水電費(fèi)。

此前，8月，蛋殼公寓App遭工信部通報(bào)下架。10月，蛋殼公寓首席運(yùn)營官顧國棟因個人原因離職。11月，蛋殼公寓三次被列為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額超千萬，甚至因此登上微博熱搜。

11月16日，對于網(wǎng)傳蛋殼公寓將宣布破產(chǎn)，蛋殼公寓公關(guān)部回復(fù)稱，屬于謠言。公司目前的確遇到資金困難的情況，但正在積極進(jìn)行處理。租客和房東等問題，也在積極應(yīng)對，蛋殼公寓承諾絕不會跑路。

從蛋殼公寓分布情況看，截至3月末，蛋殼公寓在13個城市運(yùn)營41.9萬間公寓，同比增長46.8%。其中，北京、上海、深圳三個城市20.7萬間。

蛋殼公寓財(cái)報(bào)顯示，受新冠疫情、長租公寓激烈競爭沖擊，蛋殼公寓入住率出現(xiàn)下降趨勢。2020年一季度，蛋殼公寓入住率75.6%，比上年末的76.7%下降1個百分點(diǎn)，但較去年二季度的89%大幅下滑。蛋殼公寓一季度凈虧損12.344億元，虧損擴(kuò)大逾50%；經(jīng)調(diào)整凈虧損為9.789億元，虧損擴(kuò)大逾20%。

除蛋殼外，近期多家長租公寓“爆雷”，這些長租公寓大多使用“房租分期”業(yè)務(wù)模式，資金鏈斷裂后，房東要求租客搬離。

11月16日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)各地消費(fèi)者保護(hù)機(jī)構(gòu)發(fā)布信息統(tǒng)計(jì)，在深圳，今年9月以來，深圳當(dāng)?shù)氐膼圩夤ⅰ⒚谰庸ⅰ⑿→椆ⅰ肪庸⒌?家長租公寓公司被投訴“無房可住”。

深圳市消費(fèi)者委員會披露，深圳愛租公寓目前已停止?fàn)I業(yè)，被列入經(jīng)營異常名錄。由于愛租公寓大量租金無法向房東交付，房東已要求消費(fèi)者搬離，消費(fèi)者面臨無房可住的局面。此外，深圳美居公寓、小鷹公寓，均被投訴出現(xiàn)資金鏈斷裂，大量租金無法向房東交付，房東已發(fā)布告示要求消費(fèi)者搬離。樂居公寓已停止?fàn)I業(yè)，該公司此前9月發(fā)布公司轉(zhuǎn)型暨告業(yè)主書，單方面宣布公司轉(zhuǎn)型以及分期賠付租戶的決策，由于商家未向房東交付房租，房東要求消費(fèi)者搬離住所。

拷問“租金貸”模式

11月16日，微眾銀行回應(yīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢時表示，從維護(hù)客戶合法權(quán)益的角度出發(fā)，該行建議，根據(jù)客戶與蛋殼公寓簽署的《房屋代理租賃合同》，并已預(yù)付租金，享有合法居住權(quán)。建議客戶在已付期間繼續(xù)居住，保障合法權(quán)益。

微眾銀行回應(yīng)稱，如果客戶合法權(quán)益受到侵害(如強(qiáng)制清退、斷水、斷電等情況)，建議通過法律途徑維護(hù)正當(dāng)權(quán)益。如客戶已被迫搬離，可登錄“微眾銀行租住消費(fèi)貸款”公眾號登記，該行將做出適當(dāng)安排，盡量保護(hù)客戶權(quán)益，至少在2021年3月31日前，征信將不受影響。

蛋殼公寓拖欠賬款或租金，深圳5家長租公寓停業(yè)，一方面是因?yàn)榻衲暌咔闆_擊，長租公寓市場競爭激烈?guī)硎杖胂陆担涣硪环矫妫瑏碜浴白饨鹳J”業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入大幅減少。

“租金貸”業(yè)務(wù)模式是，租客與長租公寓簽訂房屋租賃合同，長租公寓運(yùn)營商與金融機(jī)構(gòu)合作，引導(dǎo)租客辦理貸款一次性預(yù)付一年房租及押金，長租公寓運(yùn)營商向房東月付租金，租客每月償還金融機(jī)構(gòu)貸款。在業(yè)務(wù)邏輯上，“租金貸”解決的是租客很難一口氣拿出大筆預(yù)付金的痛點(diǎn)。例如，在各大城市房租水漲船高后，由于普遍采用“押一付三”付款模式，再加上一個月房租作為中介費(fèi)，意味著租客一次性繳納五個月“小半年”租金開銷，是很多年輕人不易承受的房租壓力。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道此前報(bào)道，有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾提出，分散式長租公寓只有做到95%入住率，才能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

但是，若長租公寓現(xiàn)金流斷裂或緊張，無法向房東交付租金，甚至水電暖氣等基本生活服務(wù)也無法保證。租客不但面臨無房可住的局面，更背負(fù)一筆個人貸款。若出現(xiàn)租客未按時還款的情況，租客的個人征信會受到影響。

多位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，在“租金貸”模式下，長租公寓運(yùn)營商一次性能拿到一年的錢，通常將這筆“租金貸”加杠桿，再去收購更多的房源，以此實(shí)現(xiàn)杠桿式擴(kuò)張，但該模式敏感而脆弱，任何一個環(huán)節(jié)——若租金收入下降、租金貸來源減少，都會使得杠桿破裂。

去年底，住建部等六部門發(fā)布新規(guī)，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。根據(jù)蛋殼的招股書，蛋殼上市前夕的2019年第三季度，有67.9%的租客都使用了租金貸，該比例最高時超9成。