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來源：21世紀經濟報道 作者：張敏

以“三條紅線”為代表的融資監管政策，正在潛移默化地影響企業決策。

中原地產發布的數據顯示，今年9月以來，房企境內債券發行超過1000億元人民幣，比2019年同期的673億上漲了48.6%，延續了7月來的融資井噴現象。

這其中，既有當前融資成本偏低的影響，又與融資政策收緊的大環境密不可分。

以“三條紅線”為代表的房地產金融審慎管理政策，于今年8月正式提出。按照監管層的要求，對房地產融資的管理，主要以“三條紅線”為標準，具體為：剔除預收款后的資產負債率大于70%； 凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。根據房企的“踩線”情況，分為“紅、橙、黃、綠”四檔，然后實施差異化債務規模管理。

由于該政策將以“先試點、后推廣”的方式實施，這就給房企留下了調整的“窗口期”。除了融資繼續井噴外，房企的拿地和投資等策略也在發生調整。

最后的“窗口”

受流動性寬松、融資成本下降的影響，今年二季度以來，房地產融資規模維持在高水平。進入下半年，作為主要手段的境內債券融資規模明顯提升。

與過去兩年相比，今年房企融資的成本總體偏低，大多房企的成本主要維持在個位數水平。10月23日，廈門象嶼發行一筆9億元的短融債券，利率低至2.7%。10月26日，綠城發行9.5億公司債券，其中，品種一5年期的票面利率僅為3.82%。

中原地產首席分析師張大偉指出，近期房企融資的平均票面利率集中在4%-5%左右，明顯低于去年同期6%-8%的水平。

北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，融資井噴的原因，除了低資金成本的大環境外，還因房企在追趕“三條紅線”全面實施前的時間窗口期。

按照新規，如果三項指標均超出閾值為“紅色檔”，房企的有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；兩項指標超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；一項指標超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；三項指標均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規模年增速不得超過15%。

另據了解，對于近一年拿地銷售比超過40%或者過去三年經活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業，監管層也會視實際情況削減其信用債發行規模，并對信托融資、資管產品、海外融資等給予限制。

廣發證券認為，這一調整意味著，對房企金融資源的分配規則，由過去的“市場化分配”調整為“政策約束分配”。

該機構對434家房企(含非上市房企)的財務報表數據進行整理發現，紅橙黃綠四檔企業占比分別為28%、18%、33%、21%。該機構指出，綜合過去兩年房地產業的新增融資規模來看，新政不會對行業的穩定帶來較大沖擊，但對于一些試圖借助高負債實現高增長的房企來說，新政無疑會帶來約束。

前述房企人士指出，“三條紅線”意味著房地產高杠桿時代的終結，在政策全面實施之前，房企正面臨最后的“窗口期”。未來一段時間，通過補充流動性進行“降檔”，仍將是各家房企的主要動作。

“降檔”之路

實際上，在房企的“降檔”之路中，除增加融資外，強化銷售、緊縮投資也成為重要動作。

在銷售方面，部分房企實施“以價換量”的策略，并取得明顯效果。國家統計局的數據顯示，今年9月單月，全國商品房銷售面積為1.86億平方米，同比上漲7.25%；銷售額為1.87萬億元，同比上漲16%。兩項指標均創下歷史同期新高。

投資方面，企業的動作明顯放緩。易居克而瑞的統計指出，在疫情影響過后，房企在今年第二季度迎來補貨高峰。但到第三季度，隨著金融監管力度的持續收緊，房企投資金額顯著下滑。

數據顯示，三季度TOP50房企投資金額較二季度下滑26%。其中，在“三條紅線”監管政策出臺后，9月單月投資金額出現斷崖式下跌，較二季度的月度均值下降42%，僅高于今年1、2、3月。

該機構指出，“一方面是二季度補貨之后，企業重點仍在‘促銷售、抓回款、穩現金’上；另一方面，隨著‘三條紅線’監管政策的出臺，企業融資進一步收緊，也導致房企投資意愿下滑。”

這種心態直接影響了土地市場。前述機構統計顯示，9月份200家房企參拍重點地塊的次數顯著降低，53%企業未參加重點地塊的出讓，另有32%的房企參拍次數在5次及以下，參拍超過10次的房企僅有6%。與此前積極參拍相比，三季度末房企謹慎投資態度可見一斑。

多數機構認為，雖然四季度是拿地高峰期，但房企的投資態度仍將延續謹慎態勢。

前述房企人士還指出，在“降檔”之路上，除了上述短期行為之外，很多房企已經啟動了長效措施。比如，優化管理架構，提高周轉效率，縮減運營成本，等等。其中不乏對員工實施薪酬調整，甚至裁員。

另外，一些房企已經著手調整旗下項目的并表口徑，從而降低表內負債規模。

“‘三條紅線’中，現金短債比最容易調節，通過債務置換、加大銷售就容易實現。凈負債率和資產負債率(扣除預收賬款口徑)涉及經營層面，調整的難度較大。”該人士表示，預計未來一到兩年，這都是房企的業務重心之一。