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在利率調(diào)升70個(gè)基點(diǎn)(BP)后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)15億中票還是遭到了全體持有人的回售。15日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告稱，“17華遠(yuǎn)地產(chǎn)MTN001”回售金額為15億元，而這期債券的發(fā)行規(guī)模就是15億元。

利率調(diào)升難擋投資人回售

在融資相對(duì)寬松的環(huán)境下，一些地產(chǎn)企業(yè)選擇下調(diào)利率“倒逼”持有人回售，從而降低企業(yè)的融資成本。6月1日，萬科企業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，擬下調(diào)“17萬科01”公司債券票面利率，預(yù)計(jì)在該債券存續(xù)期后2年，將票面利率由4.5%調(diào)整為1.9%；近日，重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司也發(fā)布公告提示稱，公司發(fā)行的“15龍湖04”后2年票面利率將由4.08%下調(diào)至3.3%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)已有8家房企下調(diào)債券利率。

在票面利率下調(diào)潮中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)卻“逆勢(shì)”選擇了上調(diào)利率。9月2日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)公告擬將“17華遠(yuǎn)地產(chǎn)MTN001”票面利率從5.5%調(diào)整至6.2%，自2020年10月19日起生效。

不過，目前來看，這一調(diào)升并未挽留住投資者。9月15日的公告顯示，“17華遠(yuǎn)地產(chǎn)MTN001”將迎來全額回售。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向中新經(jīng)緯客戶端指出，利率上調(diào)對(duì)投資者來說原本是有利的，但是上調(diào)以后投資者仍不愿意持有債券說明企業(yè)在經(jīng)營(yíng)、兌付能力或存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

中新經(jīng)緯客戶端注意到，此前華遠(yuǎn)地產(chǎn)曾在7月20日發(fā)行了一期新的中票，票面利率為6.48%，較“17華遠(yuǎn)地產(chǎn)MTN001”調(diào)升后的票面利率還高28個(gè)BP。

北京某券商固定收益部人士向中新經(jīng)緯客戶端指出，對(duì)持有人來說，一方面固然會(huì)按照票面利率高低來決定去留，另一方面近期地產(chǎn)企業(yè)融資政策也出現(xiàn)了一些新的變化，部分機(jī)構(gòu)出于風(fēng)控要求可能會(huì)回避地產(chǎn)類主體。

中國(guó)人民銀行官網(wǎng)信息顯示，8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。

會(huì)議形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。據(jù)媒體報(bào)道，監(jiān)管部門對(duì)房企設(shè)置“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1.0倍。

179億債務(wù)一年內(nèi)到期

wind數(shù)據(jù)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)年內(nèi)已經(jīng)發(fā)行了四期債券，規(guī)模合計(jì)為29億元。此外，上交所信息顯示，8月25日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)64億小公募已經(jīng)提交注冊(cè)。

中新經(jīng)緯客戶端注意到，近年來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的有息債務(wù)規(guī)模呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2017-2019年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)有息債務(wù)余額分別為176.76億元、284.49億元、326.72億元和322.84億元，近三年平均增速為35.96%。在公司的有息債務(wù)中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債占比超過40%。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為178.88億元。

從近年來來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率水平較高。2017年-2019年末及2020年3月末，公司合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率分別為77.46%、82.74%、84.19%和84.07%。

目前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的主體評(píng)級(jí)為AA，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為中誠(chéng)信國(guó)際。

房企回售壓力幾何？

面臨回售壓力的不止華遠(yuǎn)地產(chǎn)一家。據(jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，截至2020年7月24日，2020年8-12月，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用債到期總量為1765.77億元，另外有1724.07億元債券進(jìn)入回售期，到期規(guī)模與進(jìn)入回售期的債券規(guī)模基本相當(dāng)。與前期相比，地產(chǎn)債到期回售規(guī)模有所增加，下半年償債壓力較大。

國(guó)金固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)指出，由于部分城市地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，近期深圳、南京、東莞等地對(duì)地產(chǎn)政策進(jìn)行了調(diào)整，后續(xù)房地產(chǎn)融資政策的走向也具有一定的不確定性。2020年是房企債券到期的高峰期，部分房企可能存在較大的償債壓力。

上述團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中指出，根據(jù)貨幣資金與短期剛性負(fù)債的比值等數(shù)據(jù)篩選，有3家房企短期償債具有一定壓力，分別為泛海控股股份有限公司、重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)實(shí)業(yè)有限公司與廣西萬通房地產(chǎn)有限公司。

9月10日，據(jù)外媒報(bào)道，泛海控股正尋求將“15泛海MTN001”償付10%，剩余部分置換為2年新券，新券期限為2年期或1+1年期(附回售權(quán))，票息調(diào)高至7.5%。公司同日回應(yīng)稱，目前正以多措并舉采取各種方式積極籌措資金，將積極溝通各中票持有人洽談債券置換業(yè)務(wù)。不過，盡管如此，泛海控股的評(píng)級(jí)展望仍遭到了下調(diào)。11日，聯(lián)合資信和聯(lián)合評(píng)級(jí)將泛?？毓傻脑u(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整至負(fù)面。

華創(chuàng)證券分析師周冠南指出，僅通過規(guī)模判斷房企資金實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)需要被重新審視。融資結(jié)構(gòu)和負(fù)債成本同樣需要重點(diǎn)關(guān)注，大型房企仍然會(huì)被激進(jìn)擴(kuò)張帶來的償債壓力拖垮。