當下買房,你會發現滿眼都是TOD。
建地鐵、修鐵路都說自己在造TOD,地鐵、高鐵沿線的物業,方圓十里之內都可以宣稱是TOD本主,TOD難道就是“地鐵上蓋”或是“軌道交通沿線”物業?真有這么簡單?
這里小編先聲明一下。
首先,家在某個車站附近,不代表臨近TOD,不然廣州的TOD就跟"沙縣小吃"一樣遍布大街小巷了。
其次,不同的TOD,也存在著明顯的“鄙視鏈”,真的不是隨便買的。
所以,我們選房子的時候,要學會一點——選優質TOD,并且學會辨別TOD的真偽。
01
如何挑選一個優質的TOD?
假如說TOD不止是地鐵站,它代表的是什么?TOD概念最早源于上世紀90年代的美國,創始人彼得·卡爾索普就做出了定義:
“這是一種以公共交通,包括火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及公交干線站點為中心,400-800米(約5-10分鐘步行路程)為半徑所建立的集辦公、商業、文化、教育、居住為一體的城市綜合體規劃。”
文字可能不夠具體,大家可以一鍵收藏這張圖——
而這樣的布局,在外國已早有規劃并落地。它有點像巴黎的城市規劃,以凱旋門為中心,道路呈放射性延伸,住宅與商業配套等就圍繞這個核心而發散。
來源:攝圖網
換句話說,TOD不是在打造“站點”,而是在造一座“微縮城市”。
在不同國家,這樣的“微縮城市”已經有了很成功的例子,而且還體現了多元化的價值。
如果說美國是TOD開發模式的理念先行,日本則是實踐先行。圍繞東京新宿站延伸出的商業區,是日本TOD項目中最具有代表性的。它是世界上最繁忙的交通樞紐之一,巨大的網絡交通網,日吞吐量達到340萬人次,多達有200個出入口連通新宿周圍各大建筑和地面區域。
日本新宿TOD
日本伊勢丹百貨、小田急百貨等15座著名商業體,與新宿站無縫接駁,新宿站是東京久負盛名的大型繁華商業區,同時帶動新宿站周邊地價,在短短五年內上漲了約37%。
東京澀谷車站,被稱為“全世界最大的交叉路口”,其十字路口每分鐘約有3000多人通過,每天約有250萬人在這走走停停。
日本東京澀谷TOD
密集的人流,帶來的是滾滾的財富。澀谷Hikarie,開業第一年就創下約2200萬來訪者,營業額超190億日元,刷新了澀谷的紀錄。香港環球貿易廣場(簡稱香港ICC),坐落港鐵九龍站上蓋,集住宅、服務式公寓、寫字樓、購物中心、停車場于一體的城市綜合體,地鐵、巴士中心、西九龍廣深高鐵樞紐站……名副其實的樞紐級TOD,近十年來,該片區物業漲勢較其他非TOD物業鮮明,整體價格增幅更是達到了約50-70%。(數據來源:香港土地注冊處及美聯物業)
香港環球貿易廣場(香港ICC)
如此高質量的TOD,你會發現,它們有一個共同點:級別,級別,還是級別!
也是挑選優秀TOD的法則!初級,市區級別TOD,成為市區各區人口流動的較大交通要點,方便市內出行,比如琶洲南TOD、漢溪長隆TOD。中級,城際級別TOD,可以方便城際人員之間出行,兼顧城際間物流運輸,目前白云城際(太和)TOD正是這樣的例子。高級,國際級別TOD,本身就在城市群落的核心樞紐,能作為發展核心,提高周邊片群落的人口、產業發展,甚至能推動片區乃至城市的創新。
很幸運,我們在廣州就發現了這樣一顆新星——
廣州南站TOD。
02
TOD的頂配!TOD+CBD融合
2021年,《廣州南站核心區城市規劃》發布,要將廣州南站打造為“世界性超大型TOD”!
廣州市規劃和自然資源局《廣州南站核心區城市設計》
規劃提出,將“天量客流”轉化為“人才流、信息流、資本流、商務流”,實現從功能單一的交通站場,向“站城一體、業態融合的大灣區門戶樞紐”轉型。
廣州南站核心區中軸景觀規劃效果圖
具體來說,世界性TOD=高鐵+地鐵+產+商+城+居+人,各要素一體化,這是TOD的終極發展模式。
在此意義上,定位世界性TOD的廣州南站,堪稱TOD中的頂配。
廣州南站,生來不凡,2004年即獲批建設。經過十數年發展,廣州南站成為廣州“五主三輔”樞紐布局的“五主“之一、全國最繁忙的高鐵站,沒有之一。
圖源:在灣區
這樣一個超級交通樞紐,蛻變成超級TOD,只是時間問題。這還不夠,廣州十四五規劃,首次明確將南站定位為全市四個樞紐型商圈之一。
過去所有的規劃,廣州南站只是一個單純的大型綜合交通樞紐,最多在周邊建幾棟寫字樓,但這樣的重磅定位,還是第一次。放眼全國,論TOD定位之高,含金量之重,廣州南站絕對穩居第一梯隊。
可以說,廣州南站TOD,承包了廣州TOD的所有想象力。而且,廣州南站逐漸形成“頂配TOD+CBD”的雛形。
呼應珠江新城東西塔的南站雙子塔、對標花城廣場的南站中軸生態廣場等都落地于此;被譽為南站版“花城匯”的地下空間項目,正處于裝飾裝修階段,已做好竣工交付準備。誰曾想到,這個地下空間的開發進度居然超過了金融城與琶洲!足見ZF對其的重視程度。
這正是CBD的標配。
什么最能聚集人氣?當然是商場。第一座大型商場的動工開業,往往是一個片區“燥起來”的重要信號。
這不,2021年12月,由新鴻基地產操刀、位于南站核心區的廣州環球貿易廣場(廣州南站ICC),已經開工!
總建筑面積約86萬㎡,投資逾200億元,預計于2025年起分階段落成。
廣州環球貿易廣場(簡稱:廣州南站ICC)效果圖
要知道,現在廣州南站目前云集了各大知名開發商,如越秀、廣州城投、萬科等,競爭激烈。而新鴻基又憑何能耐在一眾競爭者中脫穎而出?① 從實力來看首先,我們來看看這個項目所處的地塊。2021年4月26日,新鴻基以底價70.82億元,樓面價11493元/㎡的價格,拿下了廣州南站TOD項目地塊,正式落子廣州南站。
不難看出,新鴻基這個開發商,實力還是可以的。作為香港乃至全亞洲最大的開發商之一,經新鴻基打造的產品都經得起市場的考驗。新鴻基總部在香港,開發TOD項目長達20多年,比如說早期的沙田新城市廣場和近年的西九龍站TOD項目,其中前文提到位于西九龍上蓋的香港ICC,則是全港最高的寫字樓;還有同樣位于西九龍TOD的豪宅代表——"天璽"成交價更是一度突破120萬/㎡,這些項目都是新鴻基地產開發建造的代表作。另一方面,新鴻基之前在南沙慶盛樞紐拿下了兩宗商業地,共計投資約60億元,計劃打造慶盛樞紐綜合體項目,同樣是采用TOD開發模式。
值得一提的是,新鴻基進軍廣州多年,商業代表如位于珠江新城的天匯廣場igc、天河路的廣州天環,都在CBD黃金位置上;住宅代表如天河北的峻林,二手房價已去到15萬+。
而最早在1980年,就參與坐落于越秀的中國大酒店,這個大家都知道,是中國大陸第一家中外合資經營的酒店。由此不難看出,新鴻基對廣州的布局已早早開始,而且所選的地段極具前瞻性。
② 從項目定位來看
說回新鴻基在南站打造的TOD,規劃確實沒得說。
首先,從大方向來看,背靠南站商務區規劃,將與廣州南站高鐵站相連接,同時接駁鐵路,以及廣佛兩地地鐵多地線路。
根據規劃,該項目分為商業和住宅兩個部分。
采取“東商務、西交通”的總體布局,集合商、住、行于一身,頂級商場、甲級寫字樓、五星級酒店、服務式公寓、高端住宅全業態發展。
廣州南站TOD規劃圖
對于購房者來說,最關注的就是其中的住宅配套部分,畢竟和居住息息相關。
據了解,新鴻基住宅部分將會有多功能、齊全的配套。業主下樓就能直接逛比天環、IGC還要大的商場,足不出區享受豐富生活。
而且從規劃圖中可以看到,廣州南站ICC住宅部分距離南站地鐵口約400米,加上南站已有2號線、7號線、22號線、佛山2號線四線換乘,未來業主可以通過風雨連廊、步行平臺,在各個地塊與廣州南站之間實現無憂出行,相當方便。
廣州環球貿易廣場(簡稱:廣州南站ICC)效果圖
另外值得一提是,項目的建筑設計團隊很強,包括美國SOM、日本NIKKEN、美國SWA等等,都是高端項目、國際地標的設計大牛。
其中,美國SOM建筑設計事務所是世界頂級設計事務所之一。有人可能不太認識,這個設計事務所成立于1936年,代表作品如迪拜塔、東京晴空塔、鳥巢、水立方、廣州珠江城大廈、北京保利國際廣場等等都是它家的設計作品。
現今樓市“三支箭齊發”;官方定調,國務院副總理劉鶴指出房地產是國民經濟支柱;廣東省高質量大會上定下2023年目標將大力促進住房消費;2023年全國兩會上明確指出“支持剛性及改善性住房需求,解決新市民、青年人等住房問題” ……顯而易見,紅利窗口期已到。加上如今內地與港澳已全面恢復通關, 而且廣州辦理赴港澳簽注已恢復“機簽”,重點是無需預約,3分鐘即可完成續簽,隨時到香港購物的時光終于回來了!現在想要去香港,從廣州南站乘坐高鐵出發,最快只需要大約47分鐘,即可到達香港西九龍!前文提到的香港ICC,就在港鐵九龍上蓋,未來廣州南站ICC到香港ICC僅僅是一趟高鐵的距離,一集《新聞聯播》的時間。
可以想象,香港ICC和廣州南站ICC,這兩座地標式城市TOD串聯起來,兩地的交通、文化、旅游、商務等等也會隨之連通,真正實現粵港澳大灣區一小時生活圈,隨時隨地出發,別提多方便了。
而新鴻基作為港企代表,一直為粵港澳大灣區人們所熟知,擁有超50年優質項目開發經驗。未來的廣州南站ICC將是今時今日的香港ICC,同樣延續著新鴻基一貫堅持的高規格、高水準。
廣州南站ICC住宅部分日前已正式定名為——峻鑾,預計上半年面市,目前已在其位于天河北的峻林項目開放城市會客廳,樣板間已同步開放,小編已經迫不及待想看看真容了,感興趣的朋友一同前往吧!
(來源:廣佛樓市觀察)
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