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龍湖、新城、中駿等房企闖關(guān)的底層邏輯：財(cái)務(wù)杠桿低、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理

來源：財(cái)訊網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2022-10-27 15:42:22

地產(chǎn)行業(yè)“入冬”，房企更加需要穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)、合理的戰(zhàn)略布局以及對(duì)于長(zhǎng)期主義的堅(jiān)持，恪守現(xiàn)金流與財(cái)務(wù)安全的“底線”。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在TOP50強(qiáng)房企中，發(fā)布2022半年報(bào)的有39家，其中民營(yíng)房企29家，目前僅剩下龍湖集團(tuán)（00960.HK）、美的置業(yè)（03990.HK）、中駿集團(tuán)控股（01966.HK）、金輝控股（9993.HK）等共計(jì)15家民營(yíng)房企尚未出現(xiàn)債務(wù)違約。

從這些“優(yōu)等生”中，可以發(fā)現(xiàn)他們有著財(cái)務(wù)杠桿低、債務(wù)結(jié)構(gòu)合理、盈利能力強(qiáng)、多元化發(fā)展等共同的底層邏輯，以至于才能在行業(yè)調(diào)整的驚濤駭浪中勝出。

01“三道紅線”第一批達(dá)標(biāo)

2020年8月，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”，負(fù)債率過高的房企將會(huì)削減發(fā)債規(guī)模。

“三道紅線”即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、凈負(fù)債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。

根據(jù)三道紅線的觸線情況，把房企分為紅橙黃綠四擋。三項(xiàng)指標(biāo)分別對(duì)應(yīng)整體風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)、短期風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)房企融資端的精準(zhǔn)調(diào)控。

彼時(shí)，根據(jù)“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”這一指標(biāo)排序，在頭部房企中排名前三位的分別是建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）和中南建設(shè)（000961.SZ）；再?gòu)膬糌?fù)債率和現(xiàn)金短債比兩個(gè)維度分析，可以說富力地產(chǎn)是頭部房企中風(fēng)險(xiǎn)最高的。

相反，目前幸存的優(yōu)質(zhì)房企，都是2020年底成為第一批“三道紅線”綠檔達(dá)標(biāo)的企業(yè)。

其中，截至2020年末，龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率為46.5%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率67%，現(xiàn)金短債比4.24倍，“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

同期，中駿集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%，凈負(fù)債率59.2%，現(xiàn)金短債比為1.3，也歸為綠檔。

2016-2020年，中駿集團(tuán)凈負(fù)債率分別為80.2%、71.8%、60.4%、60%以及59.2%，可以看出融資新規(guī)前，其凈負(fù)債率就在持續(xù)走低。

此外，還有金輝控股、越秀地產(chǎn) ( 00123.HK )、金地集團(tuán)（600383.SH）、華潤(rùn)置地（01109.HK）等房企也都在第一批綠檔名單之列。

可以看出，在融資新規(guī)出臺(tái)前，優(yōu)秀房企在境內(nèi)外融資和財(cái)務(wù)杠桿上，均保持了足夠的克制，沒有用高杠桿飲鴆止渴，成為在行業(yè)下行周期中成功闖關(guān)的前提。

據(jù)2022半年報(bào)數(shù)據(jù)，在上市的前50家房企中，“三道紅線”都是綠檔的民營(yíng)房企僅剩龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)(002244.SZ)、新城控股（601155.SH）、旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）、中駿集團(tuán)、仁恒置地和寶龍地產(chǎn)（01238.HK）等7家。

02債務(wù)結(jié)構(gòu)合理

今年是房企的集中償債年，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元，面臨債務(wù)集中到期的壓力較大。

在控制總有息債的同時(shí)，房企更應(yīng)該積極調(diào)整長(zhǎng)短債結(jié)構(gòu)，通過減少短債，適當(dāng)增加長(zhǎng)債，構(gòu)建更健康的債務(wù)結(jié)構(gòu)。

在長(zhǎng)短債務(wù)結(jié)構(gòu)配比來看，據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，中駿集團(tuán)短期債務(wù)占比為27.18%，長(zhǎng)期債務(wù)占比72.82%，長(zhǎng)短期債務(wù)比2.68。

長(zhǎng)短債比這一指標(biāo)，中駿集團(tuán)要高于金輝控股等同規(guī)模房企，且長(zhǎng)短債比接近3倍的表現(xiàn)，略低于龍湖集團(tuán)、碧桂園等示范民營(yíng)房企，在民企中債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)較優(yōu)。

2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)融資壓力較大，新城控股也順勢(shì)而為，主動(dòng)降低有息負(fù)債，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

半年報(bào)顯示，截至2022年6月底，新城控股的有息負(fù)債822億元，同比下降191.6億元，其中短期有息負(fù)債257.77億元，其余均為長(zhǎng)期有息負(fù)債。

從融資成本看，融資成本最低的30家房企中，僅有龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)、碧桂園、中駿集團(tuán)等民營(yíng)房企上榜。

另外，面對(duì)行業(yè)新格局，不少房企得以穩(wěn)健發(fā)展，與其所秉持的多輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略不無關(guān)系。比如，新城控股堅(jiān)持“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略，住宅開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，協(xié)同共進(jìn)，構(gòu)筑了公司可持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2017年，中駿集團(tuán)將購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓這兩塊業(yè)務(wù)提到了企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，正式提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，明確以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以中駿世界城新零售購(gòu)物中心和長(zhǎng)租公寓為兩翼的轉(zhuǎn)型協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，開啟了第二業(yè)務(wù)曲線。郁亮在萬科中期業(yè)績(jī)會(huì)上也表示，開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的戰(zhàn)略已成為萬科在新發(fā)展階段的重要優(yōu)勢(shì)。2022年上半年，龍湖集團(tuán)多元化業(yè)務(wù)收入110億元，同比增長(zhǎng)26%，比同期A股房企營(yíng)收排第10的濱江集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入還要高。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期時(shí)，這些房企的多元化發(fā)展戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯出來。

03盈利能力強(qiáng)

此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地升值房?jī)r(jià)上漲，來收獲較高的利潤(rùn)率。如今由于土地價(jià)值較高、房?jī)r(jià)調(diào)控限制、銷售疲軟等原因，多家上市房企利潤(rùn)下滑甚至虧損，盈利能力惡化。

2022年上半年，115家房企平均銷售毛利率為25.33%，同比下降4.73個(gè)百分點(diǎn)；平均銷售凈利率為-10.7%，較去年同期下降10.32個(gè)百分點(diǎn)。

目前，30強(qiáng)上市房企中，僅有15家毛利率超過20%，其中排在前兩名的房企分別是路勁（01098.HK）和雅居樂集團(tuán) （03383.HK），毛利率分別達(dá)到了36.4%和23.4%。

在上市民營(yíng)房企中排名第3的是中駿集團(tuán)，其實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)12.74億元，銷售毛利率為22.2%，這個(gè)成績(jī)甚至領(lǐng)先了萬科、碧桂園、龍湖集團(tuán)等頭部房企。