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10月份全國房價走勢仍在加劇分化，一線城市房價持續攀升，而三、四線城市房價則持續下跌。究其原因，分析人士稱，一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯，而三、四線城市則面臨高庫存壓力。

值得注意的是，近期高層頻繁喊話“去庫存”，因此，業內人士認為，未來房地產政策會繼續松綁，但需精準發力，采取差異化政策。

城市間房價走勢加劇分化

今年以來，城市間房價呈現分化走勢，一線城市樓市火爆，房價持續攀升，而三、四線城市則在承受高庫存壓力，價格持續下跌。這一趨勢在10月份表現更為明顯。

國家統計局昨日公布的10月份70大中城市房價數據顯示，一線城市新房和二手房價格同比均上漲且漲幅相對較大，漲幅分別比上月擴大2.4和1.1個百分點。其中，深圳新房價格同比漲幅繼續保持在40%以上，領漲全國。

二線城市新房價格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9個百分點，二手房價格同比則由上月下降0.9%轉為持平；三線城市新房和二手房價格同比則下降。

房價走勢分化與高庫存分不開。據易居研究院的庫存報告，一線城市已經連續10個月出現去庫存周期低于12個月水平的現象，反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進而房價增幅會比較明顯。而高庫存主要指代三、四線城市和部分二線城市。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受上證報采訪時稱，“從城市結構看，一、二線城市其實是需要補庫存的，部分類似上海、蘇州等城市，庫存規模其實是不足的，這也是近期此類城市房價上漲態勢比較兇猛的重要原因。而一些中西部城市，在過去相對激進的土地出讓政策后，即便目前庫存新增量不大，但由于過去形成的規模比較大，所以整體去庫存壓力是比較大的。”

樓市政策或注重差異化

高庫存已經引起高層注意，近期密集強調“去庫存”。

11月10日，習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上指出，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”；次日，李克強總理在主持召開國務院常務會議時強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”；緊接著12日，國家財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，要求“化解房地產庫存”的問題。

高層為何密集喊話“去庫存”？交行金融研究中心高級研究員夏丹對上證報記者分析說，“巨量的庫存是過去十幾年地方在建設擴張過程中無序開發生成的過量產物，如果大量庫存不消化掉，會對下一步開發投資決策形成阻礙，不利于房地產業持續發展。”

伴隨高庫存的是房地產投資增速的持續下滑。前10個月房地產投資增速已經下滑至2%，而兩年前這一增速還在20%以上。尤其需要注意的是，從單月數據來看，房地產投資已經出現了連續3個月負增，這在2009年以來尚屬首次。

其實，為拉動住房消費，今年以來國家出臺了一系列刺激政策，包括降息、調整公積金政策、下調商業貸款首付比例，為外資進入中國樓市松綁等。

但在中原集團研究總監劉淵看來，降息下調稅費這些政策的效果不一，房地產發達地區表現更好，而欠發達地區仍然不佳，庫存高的問題還沒明顯緩解。因此，他預計明年政策仍會繼續放松。

他預計，未來政策會區別對待，采取差異化政策。比如，有針對性地降低二套首付，一線可能會收緊一些。對于高庫存的三、四線城市，短期內可能會強化公積金政策作用，放松力度進一步加強，貸款條件額度也可能放寬。