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4月19日，據(jù)彭博報(bào)道，由于不斷攀升的空置率對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響，美國最大房地產(chǎn)公司之一$Brookfield(BN.US)$的Corp基金已拖欠逾十棟位于華盛頓特區(qū)附近的辦公樓1.614億美元的抵押貸款。

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)一份商業(yè)抵押貸款支持證券（CMBS）的文件顯示，該貸款已轉(zhuǎn)交給一名特殊服務(wù)商，該服務(wù)商正與“借款人進(jìn)行談判，以確定下一步行動(dòng)”。

自2020年新冠大流行席卷全球以來，許多城市的商業(yè)辦公樓都面臨著空置率上升的問題。尤其是在美聯(lián)儲加息周期開始后，企業(yè)借貸成本上升，利潤下滑，以及遠(yuǎn)程辦公和居家混合工作模式的興起，導(dǎo)致辦公大樓空置率上升的問題遲遲未得到緩解。

擁有寫字樓的房東將其用作抵押貸款，但由于空置率上升的問題難以解決，宏觀趨勢對辦公樓價(jià)格產(chǎn)生了巨大壓力。據(jù)Green Street數(shù)據(jù)顯示，過去一年里優(yōu)質(zhì)辦公樓價(jià)格下跌了25%。

隨著租金收入減少，以寫字樓為抵押貸款的房東開始拖欠高額債務(wù)。

值得關(guān)注的是，衡量商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)違約情況的數(shù)據(jù)顯示，3月份約有4.8%的帶有CMBS的辦公物業(yè)由特殊服務(wù)商管理，高于一年前的3.2%。特殊服務(wù)商管理的辦公物業(yè)越多，意味著商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的債務(wù)問題越多。

此前，Brookfield就曾拖欠過兩座洛杉磯大樓（Gas Company Tower和777 Tower）的相關(guān)債務(wù)。包括由太平洋投資管理公司管理的基金所擁有的哥倫比亞財(cái)產(chǎn)信托公司，以及由WeWork公司和Rhone集團(tuán)創(chuàng)辦的一家企業(yè)在內(nèi)的業(yè)主也出現(xiàn)了辦公室債務(wù)違約。

4月18日，Brookfield在洛杉磯的另一處辦公物業(yè)，被移交給一個(gè)特殊服務(wù)商管理，并被債券評級機(jī)構(gòu)列為觀察對象。

Brookfield管理層表示，公司所擁有的商業(yè)地產(chǎn)中有95%是A等評級的，這些商業(yè)資產(chǎn)在全球范圍內(nèi)仍有強(qiáng)烈需求。盡管新冠大流行給美國市場某些地區(qū)的傳統(tǒng)辦公室?guī)砹颂魬?zhàn)，但這在我們的投資組合中只占很小比例。

然而，市場并不完全認(rèn)可Brookfield管理層的觀點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上看，截至3月，華盛頓地區(qū)的辦公物業(yè)價(jià)值比一年前暴跌了36%，與美國全國的跌幅相當(dāng)。

數(shù)據(jù)顯示，與新冠疫情前相比，華盛頓約有43%的員工在4月仍在辦公室工作。這低于紐約、芝加哥、德州等城市，但高于加州一些受科技公司撤離影響的地區(qū)。

報(bào)告顯示，Brookfield違約的十幾棟商業(yè)大樓中，2022年的平均入住率為52%，遠(yuǎn)低于2018年承銷債務(wù)時(shí)的79%。受美聯(lián)儲加息影響，該抵押貸款的浮動(dòng)利率債務(wù)的月支付額從一年前的30萬美元大幅上升至4月份的88萬美元。

今年以來，由于對房地產(chǎn)前景的擔(dān)憂，與寫字樓相關(guān)的股票已經(jīng)下滑。截至4月17日，一個(gè)公開交易的辦公房地產(chǎn)投資信托基金指數(shù)今年下跌了19%。相比之下，標(biāo)普500指數(shù)在同一時(shí)期內(nèi)攀升了8%。

結(jié)語

自去年$黑石(BX.US)$的REITs出現(xiàn)大額贖回請求以來，商業(yè)地產(chǎn)問題一直存在。在3月時(shí)，黑石還違約了5.31億歐元的芬蘭商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款。加上市值近4000億人民幣的Brookfield再次出現(xiàn)違約時(shí)，似乎已敲響了商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)的警鐘。

然而，從規(guī)模來看，目前Brookfield和黑石的商業(yè)地產(chǎn)債券違約規(guī)模都在10億美元以內(nèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與2008年千億規(guī)模的影響相提并論。

2008年CMBS市場的崩潰主要與住房抵押貸款端，即RMBS市場的違約和重大虧損有關(guān)。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)市場價(jià)值的萎縮導(dǎo)致大量貸款人出現(xiàn)違約和重大虧損。

目前，Brookfield商業(yè)地產(chǎn)的違約主要是由于高利率打壓經(jīng)濟(jì)過熱階段下，企業(yè)借貸成本上升，盈利能力受損，導(dǎo)致辦公樓供應(yīng)大于需求，許多城市的商業(yè)辦公樓都面臨著空置率上升的困境。

在當(dāng)前的情況下，除非出現(xiàn)大規(guī)模的違約事件，否則由于人工智能進(jìn)步和技術(shù)迭代，個(gè)人工作能力得到杠桿化放大，員工需求減少，全球商業(yè)地產(chǎn)可能會面臨一個(gè)低谷周期。

然而，盡管美聯(lián)儲加息至如此高的水平，美國經(jīng)濟(jì)仍表現(xiàn)出韌性，這似乎意味著商業(yè)地產(chǎn)的高利率困境仍未結(jié)束。

編輯/Somer