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作者：證券時報 陳英

(相關資料圖)

來源：e公司

據國家統計局，2023年3月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格上漲城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比上漲，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。

環比全線上漲

3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有64個和57個，比上月分別增加9個和17個。

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.2個百分點。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.2個百分點。

三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%。

同比或上漲或降幅收窄

3月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有18個和8個，比上月分別增加4個和1個。

3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.7%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.2%和2.4%，降幅比上月均收窄0.5個百分點。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降2.7%和3.9%，降幅比上月分別收窄0.6和0.5個百分點。

昆明領漲新房

3月份，70成新房價格再次環比上漲，在1月份止跌后，連續2個轉正增長，也是自2021年9月份以來連續16個月負增長之后，連續2個月實現正增長。其中，昆明以1.2%漲幅環比領漲，成都同比漲價8.5%領漲。 

3月份，主要城市新房銷售量創下階段性新高，超出開發商的預期。廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，很多開發商推貨不足，或者一季度業績完成量超出預期，這是漲價的主要原因。從漲價的形式來看，大多數收回了之前的折扣，部分在售庫存少的開發商提價。

具體來看，3月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為0.4%，同比漲幅為-1.4%。當前房價指數呈現“環比保持正增長、同比跌幅持續收窄”的良好態勢。房價指數的表現，和市場交易活躍有較好的關系。今年3月份各地房屋銷售繼續保持強勁拉升，進一步帶動房價指數回暖。

從3月份一二三線城市的房價指數環比漲幅數據看，分別為0.3%、0.6%和0.4%。同比漲幅則為1.8%、-0.2%和-2.7%。三類城市均呈現了環比拉升態勢。其中一線城市上漲持續了3個月，二線城市也為3個月，三線城市為2個月。這說明當前各類城市出現了普漲的現象。

李宇嘉分析，一二三線城市均實現新房價格環比上漲驅動春節后新房銷售回升的因素，包括因疫情而滯后的需求釋放，二手房交易回暖帶動改善型需求活躍，返鄉置業再次啟動等等。因此，一二三線城市新房價格都有所回升，一方面是需求帶動，另一方面是中心城區在售庫存比較少，另外部分開發商希望靠漲價預期來帶動需求。

3月份房價回升的城市比較多。70個大中城市中，新建商品住宅價格環比上漲城市有64個，比上月分別增加9個。從大部分城市新房價格環比下跌到大部分城市新房價格環比上漲，中間只經歷了一個季度的時間，顯示此次樓市回暖比較急、比較快，這是過去很少見的。

通俗來說，90%的城市的房價其實都不下跌了。具體城市方面看，武漢、昆明和徐州房價漲幅都大于等于1%。易居研究院研究總監嚴躍進認為，這說明3月份不光城市房價上漲，部分城市漲幅還挺大。房價指數呈現企穩回暖態勢，充分說明房地產總體走出去年低谷期。

值得注意的是，二線城市環比漲幅（0.6%）最大，一線城市和三線城市漲幅（0.3%）較小，主要原因在于，二線城市去年四季度和今年第一季度政策扶持的力度較大，特別是在限購政策的退出、利率下降方面，幅度比一線城市要大。

嚴躍進認為，房價企穩的動力、特征和趨勢現在非常明確。雖然4月份部分城市市場交易有所下滑，但不影響房價走出低谷、進而步入復蘇的通道。

房價企穩，和去年四季度金融16條以來的政策推進有關，同時也說明市場信心持續恢復。一季度房價走勢好于預期，對于二季度房企和購房者等都會產生積極的影響。

二手房持續回暖

此次二手房價格指數數據和一手房相似，保持了持續回暖的態勢。

二手房方面，遵義以0.9%的漲幅環比領漲，成都同比漲價9.4%領漲。

具體來看，3月份全國70個城市二手住宅價格指數環比漲幅為0.3%，同比漲幅為-2.9%。當前二手房指數呈現了“環比漲幅擴大、同比跌幅收窄”的良好態勢。這也說明，二手房市場和一手房市場相似，保持了復蘇回暖的態勢。

3月份，70城二手住房價格指數環比繼續上漲，這是自2021年9月份連續下跌17個月之后，連續2個月反彈。其中，一線二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅在一二三四線城市中漲幅最大，但比上月回落0.2個百分點，顯示一線城市二手房掛牌量大，降價售房是主流，一方面是業主為了換房而降低掛牌價；另一方面，前期過快上漲、掛牌量大也制約了二手房漲價空間。

李宇嘉認為，一線城市二手房價格漲幅比新房大，一方面在于，此輪市場回升主要為剛需主導，積壓的剛需在市場上挑選中低價位中小戶型的住房，這里房源主要在二手住房市場。另一方面，二手住房價格前期跌幅比較大，已經到了很多購房人的心理價位預期，需求釋放比新房大一點。二三線城市二手住房價格漲幅比新房小，主要原因在于這些城市主要還是新房為主導，除了學位房需求以外，二手房交易活躍。

從3月份房價指數環比漲幅和同比漲幅數據看，二手房環比上漲的城市數量明顯增加。其中2月份環比上漲城市數量為40個，而3月份則為57個。這說明房東的預期在變化。實際上當前重點城市二手房交易的拉升態勢超過了一手房，這是值得重點關注的，尤其是好學區和好房型的二手房交易更好。

從3月份一二三線城市的房價環比漲幅數據看，分別為0.5%、0.3%和0.2%。同比漲幅則為1.1%、-2.4%和-3.9%。總體上三類城市均出現了二手房價格環比上漲態勢，說明目前的上漲是“普漲”的特點。

對于后市，嚴躍進認為，二手房的房價指數基本上走出了低谷，趨勢和一手房相似。同時，需要注意到，今年一季度二手房最大的特點是掛牌量明顯增加，其中一部分和房東急于換房等有關。各地要積極落實好購房政策，包括帶押過戶政策也要持續推進，以促進二手房交易更加順暢和活躍。

李宇嘉分析，此輪市場回升，價格明顯反彈，主要原因在于疫情之后，積壓的需求快速釋放，包含剛需、改善、換房，預期提振等需求，超出了市場主體的預期，中心區房源供應不足，再加上各方積極紓困，樓市房貸利率迅速降低，除一線城市以外，限購政策基本退出。這些因素疊加起來，導致房價出現明顯的反彈。

值得注意的是，這一輪房價上漲呈現出急漲的形態、普漲的形式，漲幅也比較大，一二三線城市環比漲幅在0.3%到0.6%。但其可持續性不足。

一是，二手住房掛牌量壓頂，新房供應也在源源不斷地到來；

二是，居民支付能力不足，預期房價下跌的態勢很明顯，表現在房價上漲以后，居民購房的預期明顯減弱。

三是，三月份以來，周度成交數據顯示，熱點城市新房和二手房交易都有所回落，制約房價上漲；

四是，滯后的需求釋放以后，后續需求的接受能力并不高。

編輯/phoebe