今日，港股內房股、物管股迎來大爆發，截至午間休市，兩大板塊均大漲超5%。

截止發稿，$龍光集團(03380.HK)$漲超19%，$中國金茂(00817.HK)$漲近17%，$碧桂園(02007.HK)$、$綠地香港(00337.HK)$、$新城發展(01030.HK)$漲約12%。

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物管股也拉升走高，$融創服務(01516.HK)$漲近15%，$新城悅服務(01755.HK)$漲超11%，$碧桂園服務(06098.HK)$、$世茂服務(00873.HK)$、$寶龍商業(09909.HK)$、$時代鄰里(09928.HK)$等紛紛走強。

隨著房地產市場的回暖，今年一季度房地產成交規模已趕超去年，且市場預計“樓市交易有進一步復蘇的可能”。

復蘇幾何?

首先，市場數據反映樓市迎來“小陽春”。

此前，統計局的數據顯示，1-2月商品房銷售面積累計同比下滑3.6%（2022年為-24.3%），其中住宅同比減少0.6%（2022年為-26.8%），總得來看，市場銷售的降幅已經明顯收窄。此外，國稅總局披露房地產業3月銷售收入同比增長17.9%，1-2月為2.3%。

另據中指研究院最新數據顯示，重點100城一季度銷售面積同比增長近兩成，但絕對規模仍處2015年來同期低位。其中，3月份，受熱點城市市場活躍度回升影響，成交面積同環比保持增長。具體來看，3月份重點100城新建商品住宅成交面積環比增長超20%，同比增長約40%。

與此同時， 一季度全國50個城市中，七成城市樓市交易行情很不錯，有35個城市呈現了同比正增長的態勢。其中，3月份，50個城市中，有42個城市出現同比正增長。

克而瑞統計數據也顯示，今年1-3月，15個重點城市二手房成交面積累計同比增長66%，3月同比增長98%，環比增長49%。熱點城市如上海單月銷售面積已達到2021年8月以來的新高，深圳達到2021年5月以來的新高，北京更是位于近6年高點。

伴隨著整體經濟逐步改善，房地產市場逐步的企穩，市場預期也開始轉好，不少市場分析人士、機構也開始為房地產行業“振臂高呼”。

有“私募魔女”之稱的半夏投資創始人李蓓日前發聲稱，房地產存在“十年一遇級別”投資機會，“地產股=2016年初的煤炭股”；高盛也高呼中國地產美元債存在“高回報機會”；瑞銀估計，今年二季度同比住房銷售增長應更強勁，全年增長或優于預期。

機構這樣看后市

那么，當下樓市的回暖能否帶動全行業的復蘇？地產板塊行情啟動又需要哪些條件？不少券商機構紛紛給出了解讀。

國金證券指出，當前行業基本具備政策寬松、銷售復蘇、利潤水平改善三大要素，具有形成板塊歷史級別行情的可能性。

中長期看，歷史級別的大行情需要政策、銷售和業績的共振。房地產在2008-09年和2014-16年出現兩次歷史級行情，均有供需兩端的支持政策出臺，銷售規模的復蘇，并伴隨報表利潤率的提升。當前行業基本具備走出大行業的基礎：

①調控基調仍偏寬松，需求側寬松措施持續出臺。在供給側政策應出盡出后，需求側松綁限售限購、購房補貼等措施持續落地。

②行業基本面或邁入去庫存，復蘇可持續。行業在售庫存已見頂，3月一線、二線城市去化周期分別下降2個月和4個月;2022年土地縮量，后續供給縮量約54%，市場供求關系改善，銷售復蘇有持續性。

③利潤水平或在 2024 年出現轉折，板塊估值隨之修復。隨著競爭的下降和土拍政策的優化，2021 年下半年以來房企拿地毛利率有所改善，此類項目預計從2024年起開始結轉，房企整體利潤率有望逐步企穩向好，相應估值水平也將提升。

不過，紅塔證券李奇霖則指出，在地產本輪回暖之勢中，行業復蘇并不全面，具有結構不均的特點。

一是房屋銷售方面，高能級城市的房屋好于低能級城市，二手房好于新房，現房好于期房，央國企背景的房企好于民企。二是土拍市場方面，全國住宅類土地成交市場依舊處于低迷態勢，拿地區域仍以高能級城市為主。三是房屋庫存方面，狹義庫存及去化周期仍處在高位，庫存壓力主要集中在基本面薄弱同時購買力又不足的三四線城市。

往后來看，考慮到去年的低基數，若政策端持續發力，宏觀經濟向好，居民收入增加，居民購房意愿有望穩步修復，預計二季度房地產行業將持續修復，但城市分化、新舊房分化，現房期房分化、以及國企民企分化的特征還是會延續一段時間。

編輯/ruby