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近期，某知名私募投資專家表示“房地產存“十年一遇級別”投資機會，地產股就像2016年初的煤炭股”，上周五，A股地產板塊出現了迅速上揚。

01 地產行業正確的研究思路

在對地產當前格局進行分析前，需要先掌握地產股正確的研究思路：“拿地——算周轉情況——算利潤”：

(資料圖片僅供參考)

1、拿地：地產公司獲取土地資源的能力和成本。獲取優質、成本低的土地資源對于公司后續盈利能力至關重要，而拿地具有很強的拿地周期。

2、銷售速度：地產公司的資金周轉速度和項目周期。快速周轉意味著資金使用效率高，能在較短時間內實現盈利，而銷售速度取決于政策和當時的宏觀經濟。

3、算利潤：項目的銷售價格、成本控制和市場需求等多方面因素決定公司的利潤。

那么再進一步則是需要測算拿下一個地塊算出的利潤，中間包括“土地成本、開發成本、貨幣資金成本、銷售收入、銷售成本”，將以上各項費用相加，得到總成本。將預計銷售收入減去總成本，即可得到該地塊的預測利潤。同時，為了更加客觀和準確，可以對可能的風險因素進行敏感性分析，如土地成本波動、銷售價格波動等，以評估不同情況下的利潤變動。

綜合來看，對于地產公司的投資邏輯，我們核心需要評估的則是“拿地情況+銷售能力”。那么目前的“拿地能力+銷售能力如何”？

02 地產行業是否真的具有歷史性機會

雖然整體行業趨勢仍不樂觀，但是情況在階段性向好。2022年，全年商品房市場出現了有統計數據以來最大幅度的下跌。根據有關機構監測，百強房企銷售額同比下降42%。行業融資能力大幅萎縮，海外債務市場失去功能。大量房企資金鏈斷裂，并沖擊上下游。市場預期降至冰點，信心危機導致的惡性循環開始向所有企業蔓延。

不過隨著購房利率的下行和地產貸款的放松，購房者的需求亦在不斷恢復，3月最后一周35城新房銷售712萬方，接近21年同期水平，環比+19.3%，同比+40.6%，3月最后一周的地產銷售繼續回暖，地產銷售再上臺階，從wind地產銷售的高頻數據我們可以看出，今年以來國內的地產銷售的熱度持續在往上走，并且于近期再上了一個新的高度。

現在的情況來看，銷售問題不大，接下來就是拿地利潤：去年全國300城共推出各類用地規劃建筑面積21.69億㎡，同比下降14.73%；成交規劃建筑面積18.88億㎡，同比下降9.27%，成交樓面均價為2187元/㎡，同比下跌20.38% ；平均溢價率為3.09%，較2021年同期下降6.74 個百分點，很明顯，2022年整體拿地成本有著比較大幅度的下降。

而在一線城市仍是大型品牌房企的主戰場，核心地塊房企競爭激烈。從房企性質來看，在一線城市的土拍市場中國有企業占主流地位，民企勢單力薄，并且由于民企在融資端面臨較大壓力，部分民企選擇對中資美元債大量違約使其喪失了信用能力，短時間難以恢復。

二線城市主流拿地企業是地方國企和城投類企業，部分城市城投托底現象顯著，亦說明土地市場近停留在一線城市還有些許購買力，那么整體在2022年敢于在一、二線城市拿地的房企，會相對取得不錯的預期收益。

如果繼續向前推演，新推盤逐漸上量、房價預期邊際向好、政策對房地產取態較為溫和的背景之下，樓市景氣度修復態勢在二季度大概率將進一步延續，相對來說地產板塊伴隨每一次的數據出臺，都會有一輪預期修復，但三季度走勢或取決于二季度宅地成交情況，即是否會產生短期住房供給不足的制約。

因此對于該板塊的投資者來說，近1-2年可能會進入相對黃金期，不過在政策變化有不確定性的條件下，對內房股的投資會更加聚焦于“數據（事件）驅動”。

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編輯/Corrine