來源：證券時報

受到市場前景看好、政策加持等多方面因素的影響，物業企業的信心得到提振，越來越多物業企業渴望成功登陸資本市場。最近一兩年來，這種趨勢得到加強，有望迎來新一輪“上市暖春”。

又一物業企業遞交招股書

近日，深業物業運營集團股份有限公司在港交所遞交了招股書。招股書顯示，截至2022年9月30日，深業物業在管建筑面積5920萬平方米，在管項目總數為462個，覆蓋全國46個城市和14個省份，總簽約建筑面積6180萬平方米。其中，大灣區內在管面積占比為63%。

(資料圖片僅供參考)

受母公司深圳控股布局的影響和關聯方的密切度，深業物業的大部分業務和布局都集中在大灣區。此外，深業物業在2020年、2021年及截至2022年9月30日的9個月毛利分別為2.78億元、2.80億元、2.40億元，對應毛利率為15.2%、13.0%、14.6%。

深業物業招股書資料顯示，深業物業的歷史可追溯至1985年5月，公司于1992年7月17日在中國成立為有限責任公司，注冊資本為人民幣500萬元，隨后開始承接深業集團在中國的內部住宅物業管理業務。公司成立時名為深業集團(深圳)物業管理公司，由南方地產(前稱深業集團(深圳)有限公司)直接全資擁有。在2022年9月19日，公司在深圳市場監督管理局注冊后，由有限責任公司變更為股份有限公司。

從去年7月開始，深圳控股就擬分拆深業物業赴港上市開始做準備，彼時還制定了2023年6月在香港聯交所掛牌上市的目標。不過，與一般國資背景的物業企業較為不同的是，深業物業較早就開始了非住宅業務的全業態布局。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次深業物業的上市工作，充分體現了當前各類企業力爭上游、積極接軌資本市場的導向。“關于物業公司的上市，在2020年的時候動作比較大，當時形成了一波高潮。現在，物業企業上市說明分拆上市依然受到企業的認可。通過這樣的上市方式，將有助于進一步促進物業企業獲得資本市場的支持。而分拆上市也說明當前社會經濟大環境總體趨好，相關企業的戰略擴張等動作加速，對于行業中其他企業而言也有積極的啟發意義，即要牢牢把握目前資本市場寬松的導向，主動和資本市場接軌，進而獲得更好的發展機會。”

物業企業上市潮近年持續

在深業物業之前，今年以來已有物業企業登陸資本市場，比如潤華生活服務集團控股有限公司在今年1月就赴港上市，并已實現成功掛牌。

事實上，相較于近年房地產行業整體發展低迷，特別是房地產開發業務，房地產鏈條中的物業服務行業的版圖卻在不斷擴大，特別是過去疫情之下，更突顯了物業服務業務的重要性，不少地產公司的物業服務業務成為其收入和利潤的主要來源之一，地產公司對物業服務業務的重視程度也遠超以往。

在此背景下，物業管理行業近年掀起上市高潮，也成為資本市場的新寵。

據記者統計，當前港股恒生物業服務及管理指數共有21只成份股，對應的物業服務類上市公司有超過半數是在疫情期間掛牌上市，其中不少是規模比較大的公司。

比如華潤萬象生活就是在2020年12月上市。在營收規模方面，2022年上半年，華潤萬象生活實現營業收入人民幣52.8億元，同比增長31.5%，實現核心凈利潤人民幣10.4億元，同比增長33.5%。實現每股母公司擁有人應占溢利人民幣0.450元，其中每股核心母公司擁有人應占溢利人民幣0.456元。

地產龍頭萬科旗下的萬物云于去年9月登陸港股市場。根據萬物云的官網資料顯示，萬物云旗下包括多項業務和服務，其中一項便是物業服務，具體分項來看包括住宅物業服務、商寫物業服務、城市與街道物業服務。

此外，物業行業收并購浪潮也一浪高過一浪。去年1月，華潤萬象生活公告，計劃以不超過22.6億元的價格，收購中南建設旗下中南服務商業有限公司全部股權。在這之前，華潤萬象生活才公告對禹洲集團旗下物業公司的并購方案。短時間內兩度出手，并且標購標的體量越來越大，華潤萬象生活對在管面積的擴張“需求”凸顯。

在物業服務企業近年“跑馬圈地”、借力資本市場助力背后，是該行業較廣闊的市場前景。

比如據深業物業招股書資料，2017年至2021年，中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入由人民幣5018億元增長至人民幣7960億元，復合年增長率為12.2%。未來，隨著房地產市場、購物中心運營服務市場、城市服務市場的進一步發展，預計全業態物業管理、商業運營及城市服務市場的總收入將持續增長。預計2026年總收入將達到人民幣14488億元，2021年至2026年的復合年增長率為12.7%。

需要指出的是，物業服務行業總體利潤率并不高。

可以對比的是，據克而瑞物管和中物研協統計的數據，2022年上半年，58家上市物企毛利率為23.92%，其中央國企為21.11%、民企為24.82%。8家上市物企凈利率為10.41%，其中央國企凈利率11.39%，民企凈利率10.09%。即便是商業運營服務的毛利率高達24.9%，似乎難以挽救其毛利低洼的境地。

克而瑞物管認為，雖然收并購可為物管企業實現規模快速上升，但是規模增長亦蘊藏諸多風險，例如品牌管理、盈利等問題，還需警惕地產母公司或地產關聯公司的風險蔓延。

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