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全球動態(tài):觀點(diǎn) | 新房和二手房市場正快速復(fù)蘇，看好此前拿地積極的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

來源：富途牛牛發(fā)布時(shí)間：2023-02-27 10:26:03

(資料圖片僅供參考)

來源：中信證券研究

房地產(chǎn)政策既鼓勵(lì)短期市場的平穩(wěn)發(fā)展，也為長期的新發(fā)展模式添磚加瓦。新房和二手房市場正在明顯快速復(fù)蘇，此前不被看好的三四線城市也在復(fù)蘇之列。且由于政策可持續(xù)，機(jī)構(gòu)相信復(fù)蘇持續(xù)性也比較強(qiáng)。

金融支持住房租賃市場發(fā)展

中國人民銀行、銀保監(jiān)會近日發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》征求意見稿，提出要支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。我們預(yù)計(jì)，住房租賃企業(yè)可以獲得更加便利的貸款支持，也能利用好REITs市場。租賃住房市場的發(fā)展，能夠有效緩解房地產(chǎn)市場面臨的輿論壓力，也能通過專業(yè)機(jī)構(gòu)適當(dāng)消化存量空置房屋（但這是有限的），還能對房地產(chǎn)開發(fā)投資起到支撐。

存量和增量按揭貸款利率有望繼續(xù)下降

根據(jù)中國人民銀行2022Q4貨幣政策報(bào)告，2022年房貸余額38.8萬億元，同比增長1.2%，較2021年下降10.1個(gè)百分點(diǎn)，為有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來最低。需求不振和提前還款是按揭增速創(chuàng)新低重要原因。我們預(yù)計(jì)按揭利率（包括存量和增量）會進(jìn)一步下降，以提振需求。2022年12月，新發(fā)按揭利率為4.26%，較新發(fā)貸款平均利率高12個(gè)基點(diǎn)。

銷售快速復(fù)蘇，政策效果顯著

2023年年初到2月25日，重點(diǎn)城市新房成交套數(shù)同比下降18%，二手同比上升35%。其中2023年春節(jié)后29天，比2022年春節(jié)后29天，新房成交套數(shù)同比下降13%，二手則同比增長59%。新房和二手房市場都在快速復(fù)蘇，我們預(yù)計(jì)新房市場將在3月迎來網(wǎng)簽的同比正增長。不少三四線城市也在復(fù)蘇之列，企業(yè)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示三四線城市認(rèn)購情況已經(jīng)在最近一周明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2月底網(wǎng)簽數(shù)字將有所表現(xiàn)。

政策框架維持，企業(yè)表現(xiàn)分化

房地產(chǎn)投資既取決于企業(yè)的銷售，更取決于企業(yè)的融資。信用債市場難在短期復(fù)蘇，我們預(yù)計(jì)開發(fā)投資復(fù)蘇會顯著滯后于銷售復(fù)蘇。且開發(fā)企業(yè)一致看好大城市，中小城市政府性基金收入下降壓力仍然很大。我們相信，房地產(chǎn)的需求鼓勵(lì)政策將在較長時(shí)間維持。房企由于貨值不同，尤其是信用融資能力不同，預(yù)計(jì)表現(xiàn)相當(dāng)分化。2023年以來尾部項(xiàng)目型小公司的市占率提升，融資渠道穩(wěn)定的頭部企業(yè)銷售盈利能力和權(quán)益比上升。

政策長短兼顧，市場持續(xù)復(fù)蘇

房地產(chǎn)政策既鼓勵(lì)短期市場的平穩(wěn)發(fā)展，也為長期的新發(fā)展模式添磚加瓦。新房和二手房市場正在明顯快速復(fù)蘇，此前不被看好的三四線城市也在復(fù)蘇之列。且由于政策可持續(xù)，我們相信復(fù)蘇持續(xù)性也比較強(qiáng)。我們看好銷售很可能超預(yù)期，此前拿地積極的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及受益于銷售復(fù)蘇的房地產(chǎn)服務(wù)商。