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來源：地產(chǎn)加把勁作者：中信建投竺勁

1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

首套房貸款利率長效機制進一步完善，更好地支持剛性住房需求。早在2022年9月29日，央行公告對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

(資料圖片)

本次首套房貸款利率長效機制的建立是對9月份政策的進一步完善，自2022年四季度起，每季度末月對前三個月的新房價格情況做動態(tài)評估，若同環(huán)比皆連續(xù)三個月下降，則可自下個季度起階段性放寬首套住房貸款利率下限，若后續(xù)評估期內(nèi)新房價格同環(huán)比連續(xù)三個月均上漲，則恢復全國統(tǒng)一貸款利率下限要求。將房貸利率與房價走勢相掛鉤并做出動態(tài)調(diào)整，有助于地方政府“因城施策”用足政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

符合條件的城市數(shù)量進一步擴大，市場活力有望進一步激活。根據(jù)我們的統(tǒng)計，70大中城市中符合條件的城市達38個，較9月份增加15個。根據(jù)我們9月的測算，符合條件的城市2021年商品住宅銷售額占比約為50%~60%，本次政策出臺后，預計占比將進一步擴大，市場活力將進一步激活，2023年銷售在四季度有望實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

12月重點城市平均首套房貸利率已降至4.09%，達歷史新低。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，2022年12月103個重點城市平均首套房貸利率為4.09%，環(huán)比持平，同比下降155個bp，創(chuàng)歷史新低。其中一線城市平均為4.60%，二線及三四線城市平均為4.07%，一線城市同比降幅最小，僅為69pb，三四線城市同比降幅最大，為164bp。有19個城市首套利率已降至4.0%以下，其中二線6城，三四線13城，包括一線在內(nèi)僅有9個城市利率高于4.1%。

投資建議：本次首套房利率長效機制的建立，有助于地方政府進一步用足用好“因城施策”工具箱。住建部部長倪虹表示，對于購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來，對于購買第二套住房的，要合理支持。預計未來需求端政策空間將持續(xù)打開。

我們堅定看好“三高房企”、信用修復和政策放松下的銷售復蘇，推薦A股：$萬科A(000002.SZ)$、$保利發(fā)展(600048.SH)$、$金地集團(600383.SH)$、$建發(fā)股份(600153.SH)$、$華發(fā)股份(600325.SH)$、$濱江集團(002244.SZ)$，港股：$中國海外發(fā)展(00688.HK)$、$建發(fā)國際集團(01908.HK)$、$越秀地產(chǎn)(00123.HK)$、$綠城中國(03900.HK)$、$碧桂園(02007.HK)$。

后疫情時代，商業(yè)及物管企業(yè)的盈利和估值有望雙雙修復，推薦A股：$新城控股(601155.SH)$、$招商蛇口(001979.SZ)$，港股：$龍湖集團(00960.HK)$、$華潤置地(01109.HK)$、$華潤萬象生活(01209.HK)$、$碧桂園服務(wù)(06098.HK)$、$萬物云(02602.HK)$。我們同樣看好有能力參與不良項目處置的代建公司$綠城管理控股(09979.HK)$。

風險提示：

本次貸款利率動態(tài)調(diào)整機制僅限于首套房，二套房利率仍按原規(guī)定執(zhí)行，覆蓋范圍有一定限制，對于市場的刺激作用仍待檢驗。房企當前仍然面臨著較大的壓力，一方面是業(yè)績，當前疫情影響下，施工進度受到較大影響，高毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)有可能不及預期，從而導致全年毛利率進一步下行。此外，由于市場下行，或許存在減值風險，另一方面是銷售，市場仍在持續(xù)下行，同時疫情可能導致推盤節(jié)奏會不及預期，公司在前期保持了較高的拿地強度，如果市場惡化，有可能會導致拿地時的預期價格無法實現(xiàn)，從而進一步影響后續(xù)業(yè)績。

編輯/somer