久久精品免费看国产成人,四虎国产精品亚洲一区久久,伊人精品久久久7777,成人欧美一区二区三区在线,99精品国产福利一区二区,亚洲精品成人毛片久久久,久久精品99精品免费观看 ,99热久久这里只有精品免费,久久精品免费一区二区三区

機(jī)構(gòu)認(rèn)為短期地產(chǎn)股主導(dǎo)邏輯仍以政策博弈為主，建議投資者在觀(guān)察到重點(diǎn)政策舉措推出之前，繼續(xù)擁抱「均好型」優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商。后市如出現(xiàn)正文所述政策的積極變化，則「彈性」民企估值修復(fù)機(jī)會(huì)的確定性將大幅提升。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本面表現(xiàn)如何？開(kāi)年以來(lái)新房銷(xiāo)售面積持續(xù)下行，同比跌幅持續(xù)走闊；除小部分低庫(kù)存城市房?jī)r(jià)初現(xiàn)回升跡象外，多數(shù)中低能級(jí)城市房?jī)r(jià)仍處下行趨勢(shì)。在此背景下，今年以來(lái)土地市場(chǎng)地方政府供地呈現(xiàn)提質(zhì)、縮量但不降價(jià)的特征。

新房市場(chǎng)為何表現(xiàn)如此疲弱？我們認(rèn)為當(dāng)前新房市場(chǎng)可能已經(jīng)出現(xiàn)「需求疲弱-推盤(pán)不足-銷(xiāo)售不振-回款監(jiān)管-信用惡化-金融避險(xiǎn)-預(yù)期走弱-需求疲弱」的負(fù)向循環(huán)，而近期多地疫情加劇了這一循環(huán)負(fù)向作用，供需相互作用下購(gòu)房人及房企對(duì)后市信心持續(xù)走低。

房企層面的困境走到了哪一步？因銷(xiāo)售端持續(xù)低迷、預(yù)售資金監(jiān)管難言松動(dòng)且收并購(gòu)市場(chǎng)買(mǎi)家意愿不足，房企現(xiàn)金流壓力仍在加劇。我們保守估計(jì)房企年內(nèi)共有1.1萬(wàn)億元信用債和ABS到期，未來(lái)半年逐月均為到期高峰，疊加債務(wù)評(píng)級(jí)下調(diào)可能導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)傳染，信用風(fēng)險(xiǎn)事件尚難言結(jié)束。

政策端在哪些方面或仍有空間？我們認(rèn)為政策在供、需兩側(cè)仍有進(jìn)一步發(fā)力空間，需求側(cè)更多集中于圍繞支持合理住房需求的住建類(lèi)政策，而供給側(cè)或更須聚焦于房企信用問(wèn)題的紓困和緩解。

在需求側(cè)，按揭流動(dòng)性已經(jīng)不是當(dāng)前的主要矛盾，進(jìn)一步政策或應(yīng)主要集中在住建方向（也包含部分金融、財(cái)稅類(lèi)政策），宜由相關(guān)部委自上而下引導(dǎo)傳達(dá)政策精神，各地因城施策落地執(zhí)行，具體包括：

限購(gòu)方面，對(duì)有合理住房需求的目標(biāo)人群購(gòu)房資質(zhì)適度放松：如縮短社保年限，對(duì)社保補(bǔ)繳予以適當(dāng)認(rèn)定，適度放寬人才落戶(hù)條件，放寬親屬投靠購(gòu)房要求，限購(gòu)范圍縮短至核心區(qū)；對(duì)引進(jìn)人才購(gòu)房給予適當(dāng)?shù)膶?shí)物補(bǔ)貼、資金補(bǔ)貼或總價(jià)折扣。

限貸方面，降低購(gòu)房資金門(mén)檻或支出成本：如對(duì)「無(wú)房有貸」或「有房清貸」且人均居住面積過(guò)小的家庭執(zhí)行首套房待遇或在二套房待遇基礎(chǔ)上優(yōu)化，對(duì)公積金貸款降低首付比例、提高額度上限、打通異地申請(qǐng)，部分熱點(diǎn)城市的房貸利率進(jìn)一步下調(diào)，下調(diào)購(gòu)房交易契稅。

限售方面，放松限售條件，促進(jìn)存量房市場(chǎng)交易：如縮短限售年限或松動(dòng)限售年限認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低二手房交易稅率，調(diào)整二手房交易稅費(fèi)減免年限要求。

限價(jià)方面，適度調(diào)整房?jī)r(jià)管控目標(biāo)：如新房?jī)r(jià)格可以三年復(fù)合增速為標(biāo)準(zhǔn)，更新二手房指導(dǎo)價(jià)。

在供給側(cè)，政策或更須聚焦于房企流動(dòng)性問(wèn)題的紓解，主要措施宜由相關(guān)部委制定、發(fā)布、推進(jìn)為主，各地方配合執(zhí)行，具體包括：

預(yù)售資金監(jiān)管政策的進(jìn)一步優(yōu)化：如明確重點(diǎn)監(jiān)管戶(hù)以工程造價(jià)為基準(zhǔn)、避免大幅超額監(jiān)管，適度放寬對(duì)一般監(jiān)管戶(hù)的資金支取標(biāo)準(zhǔn)和流程，跨行監(jiān)管賬戶(hù)信息統(tǒng)一上報(bào)且協(xié)調(diào)管理，保持不同地區(qū)監(jiān)管賬戶(hù)資金規(guī)管的一致性，調(diào)整不同資質(zhì)房企資金管理梯度但不應(yīng)過(guò)度，分期項(xiàng)目預(yù)售資金也應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目分期進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)管。

儲(chǔ)備和落實(shí)房企信用問(wèn)題的政策對(duì)策：如對(duì)已違約企業(yè)迅速組織債務(wù)重組，設(shè)立參與房企資產(chǎn)處置的金融平準(zhǔn)基金，為AMC、央國(guó)企等并購(gòu)主體予以融資支持和政策便利以鼓勵(lì)其注資問(wèn)題企業(yè)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)參與協(xié)調(diào)房企資產(chǎn)處置，以退地、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等模式釋放房企存量土地價(jià)值。

強(qiáng)化房企融資方面的政策支持：如鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企到期債務(wù)設(shè)置一定的寬限期，允許企業(yè)將銀行授信額度等額轉(zhuǎn)換為發(fā)債額度，支持房企持有型資產(chǎn)發(fā)行證券化產(chǎn)品，適度放開(kāi)房企境內(nèi)股權(quán)融資（包括境外上市企業(yè)回A），對(duì)開(kāi)發(fā)貸提升額度、降低利率，引入逆周期調(diào)節(jié)因子優(yōu)化房企三道紅線(xiàn)操作細(xì)節(jié)、銀行集中度管理方案、國(guó)資委負(fù)債率考核等量化指標(biāo)體系。

改善企業(yè)現(xiàn)金流方面的政策措施：如根據(jù)周期情況靈活調(diào)整稅率或繳稅要求，取消預(yù)繳，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款再繳稅，可遞延的允許遞延；允許房企土地款支出適度延后，允許退地；政府組織資金直接收購(gòu)房企尚未銷(xiāo)售的在建項(xiàng)目用于租賃，后續(xù)通過(guò)REITs退出投資。

后市基本面指標(biāo)將如何演進(jìn)？考慮政策節(jié)奏的不確定性，我們給出后市可能的三種情形推演。

情形1:若二季度前半段即出現(xiàn)政策有力調(diào)整，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售面積同比-7%，投資額-3%，新開(kāi)工面積-20%；

情形2:若有效政策發(fā)生于二季度末三季度初，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售面積-12%，投資額-9%，新開(kāi)工面積-31%；

情形3:若政策端四季度才出現(xiàn)有力變化，預(yù)計(jì)全年銷(xiāo)售面積-17%，投資額-15%，新開(kāi)工面積-41%。

如何把握地產(chǎn)股投資機(jī)會(huì)？我們認(rèn)為短期地產(chǎn)股主導(dǎo)邏輯仍以政策博弈為主，建議投資者在觀(guān)察到重點(diǎn)政策舉措推出之前，繼續(xù)擁抱「均好型」優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商。后市如出現(xiàn)正文所述政策的積極變化，則「彈性」民企估值修復(fù)機(jī)會(huì)的確定性將大幅提升。中長(zhǎng)期維度，行業(yè)回歸經(jīng)營(yíng)本質(zhì)，我們持續(xù)看好開(kāi)發(fā)賽道具備長(zhǎng)跑能力的「好學(xué)生」和不動(dòng)產(chǎn)賽道布局的「多面手」。

風(fēng)險(xiǎn)因素：基本面銷(xiāo)售表現(xiàn)不及預(yù)期；房企信用端狀況加速惡化；疫情影響超出預(yù)期。

編輯/Corrine