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2022年3月銷售如期探底，同比降幅進一步擴大。但我們注意到，政策出臺的可能性進一步增強，且鄭州政策「打樣」取得良好效果。按揭貸款利率快速下行。我們認為，2022年3月將是市場的底部，二季度起商品房銷售同比降幅將開始收窄。

▍2022年3月銷售探底。

3月前20天，我們統計代表性城市新房銷售套數同比下降46.8%，二手房銷售套數同比下降37.3%，較之2月份有進一步的擴大，市場繼續探底。不過，公司并沒有顯著擴大降價的幅度。我們認為，這一方面和利潤率已經擠壓到遠低于行業歷史平均水平有關，另一方面也和預售監管之下，銷售款項并不能充分回流企業總部有關。

▍鄭州政策初見成效。

鄭州是最早出臺系統性需求托底政策的城市，到3月下旬，鄭州市場開始活躍起來。近日，央視記者調研發現，鄭州核心區域看房量增長明顯，房價則上漲幅度不大。中國房地產報刊發，《鄭州樓市調查：看房的人多了，信心也在恢復的路上》。權威媒體的報道，說明鄭州樓市不僅有復蘇的跡象，官方輿論更是肯定這種復蘇的結果。我們相信，類似鄭州的需求托底方案，將完全有條件在更多區域復制，并有望推動市場回暖。

▍金融風險累積到一定程度，政策加速可期。

相比交付風險，賣地收入風險，居民消費能力縮水風險，我們認為房地產產業鏈信用惡化的風險擴散短期更值得注意。我們相信，以金融政策為主要抓手，未來1-2個月托底需求的政策將不斷出臺，也足以驅動市場回暖。

▍按揭貸款利率進入快速下降通道。

根據貝殼研究院統計，首套房按揭貸款利率已經距離最高點下降40BP，但目前仍較之4.6%的LPR水平有超過70個BP的加點。我們認為，商業銀行為了爭取更多市場份額，仍會繼續加大按揭的投放，預計按揭貸款平均利率短期距當前仍有50-80個BP的下降空間。從歷史經驗來看，按揭貸款利率下降有望推動銷售復蘇。

▍風險提示：

部分企業債務展期的風險，部分企業盈利能力持續下降的風險。政策出臺過于遲緩，房地產市場出現進一步動蕩的風險。

▍投資建議：

從歷史經驗來看，房地產股并不是跟隨基本面價量變化而波動，而是跟隨政策松緊預期起落而漲跌。現在看來，政策手段足以推動基本面見底反彈，而信用風險之下政策介入的意愿也達到了最高點。我們認為，2022年3-4月是繼續超配地產藍籌的重要時間。我們看好保利發展、金地集團、萬科A、招商蛇口、美的置業、龍湖集團、華潤置地、綠城中國和濱江集團等。

編輯/irisz