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6月3日，上海自貿概念股迎來“高光時刻”，26只概念股中25只上漲。其中龍頭股份、界龍實業、上海物貿等11只個股漲停，陸家嘴、浦東金橋、張江高科、光明地產、上海臨港、外高橋等均屬房地產開發行業。

市場普遍認為，上海本地股逆市活躍與城市更新利好刺激有關。6月2日，上海市宣布成立全國落地規模最大的城市更新基金，總規模約800億元人民幣，其將定向用于投資舊區改造和城市更新項目，促進上海城市功能優化、民生保障、品質提升和風貌保護。同時，上海地產集團與招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發展、中國太保、中保投資簽署戰略合作協議。

2021年以來，城市更新再迎頂層設計的支持并不斷深化。“城市更新將成為十四五期間各地城市發展的重要內容，通過城市更新，將實現了存量資產的改造和城市面貌的改善。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，而一些大型房企以及險資的參與，對城市更新更具積極導向。

行業新格局下 城市更新利潤優勢愈顯

“公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”5月，濱江集團舉行2020年度業績說明會上，當被投資者問及最近杭州集中推地中所能獲取的凈利潤，董事長戚金興如是回復。

此言一出，業內一片嘩然。事實上，經過29年的深耕，與杭州其他房地產企業相比，濱江集團的利潤已處于上游水平。而在此之前，“暴利”曾是外界對開發商的刻板印象，但如今，隨著樓市調控政策的深入，一方面22城集中供地壓縮了部分房企的投資空間，另一方面三道紅線監管調控，資金壓力不減，通過公開市場招拍掛取得項目盈利難已成為普遍現象，房地產進入微利時代已成行業共識。

單一的招拍掛拿地方式難以滿足盈利需求的情況下，拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力成為平滑利潤率的一大出口。其中，城市更新與城市提升換擋的發展方向趨同，且成本低、利潤高。

“通過城市更新拿到的項目，成本可控制、未來溢價空間也相對較大。”花樣年董事會主席潘軍曾以深圳為例，對比招拍掛與城市更新獲取土地資源的優勢。他指出，深圳的土拍競爭激烈，土地拍下來地價頂線就是盈虧平衡點，基本無利潤可言。相較于正常拍地的3%-5%，城市更新項目超過兩位數的凈利潤率無疑是很大的空間。

基于此，發展至今，通過城市更新獲取土地儲備的房企已不在少數。克而瑞數據顯示，目前80%的百強上市房企有過城市更新改造的經歷，并且已有51%的企業達到超百萬平方米的規模，房企進入城市更新領域正成為常態。

“上海城市更新基金的成立為房企帶來了新的機會，”嚴躍進表示，上海城市更新基金總規模達800億元，規模之大充分體現了上海在城市更新方面的資金實力和改造動力。克爾瑞研究院則表示，整個上海“十四五”期間拆除重建面積可達280萬平，十分可觀，此期間將成上海城市更新最后的窗口期，主要參與者以本土國企、大型央企，以及一些具備優良城市更新經驗的民企為主。

資本入場 提供資金籌措新思路

然而不可忽視的是，一直以來，城市更新的痛點也很明顯。

業內人士表示，由于項目體量通常較大，需要處理的關系亦較為復雜，城市更新開發周期長，對資金要求高。因此，盤活舊改項目完成城市升級改造，本質上是以重資產模式運行，需要的是產業規劃、招商、運營和投資等多種資源整合能力，其中尤為重要的是金融能力。

從當前的實際情況看，城市更新項目的資本金需求在總投資的20%~25%左右，這就意味著50億的城市更新項目需要準備10億元以上的資本金，存在諸多不確定性。與此同時，一個城市更新項目完成一級開發平均周期為5年-8年時間，就一般舊改項目而言，通常從投入第一筆現金到回籠所需周期需要五年左右，每個舊改項目還各存差異。

因此，因舊改獲得長期持續高回報率的房企有之，因舊改對現金流造成極大沖擊，甚至不得不通過轉讓其他項目等方式苦苦支撐的房企亦有之。譬如，“城市更新第一股”佳兆業城市更新項目對應未來可售建面達1.08億平方米，時代中國、中國奧園等房企也在2020年轉化建面超百萬方，城市更新已成為其獲取土儲的重要渠道。而云南城投、濱江集團等房企的部分舊改項目卻迫于種種原因不得不流產轉賣。

在此背景下，為擴大舊改資金來源，多方出臺政策加大財政資金、專項債、政策性銀行等支持，并通過鼓勵居民出資、PPP等形式吸引社會資金。去年7月中旬，國開行和建行與5省9市簽署協議，計劃提供4360億元貸款、支持市場力量參與舊改;7月底，中央財政向各省追加下達城鎮保障性安居工程補助資金用于舊改;此外，還有多地地方政府發行舊改專項債。

而本次上海成立城市更新基金的辦法，則對為后續有意進行城市更新的地區提供了籌措資本金的新思路。據嚴躍進分析，城市更新周期比較長，與險資的資金運作相匹配，吻合此類長線投資項目，他表示，城市更新基金便于城市更新獲得比較穩定的資金來源，或將成為老舊小區、老舊城區等改造的重要依托。

此外，值得注意的是，積極推動政企之間合作也是上海城市更新基金的一大亮點。上海城市更新參與者眾，但其中國企開發商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地產等本土國企。譬如，上海地產在2019年參與了全年舊城改造量的四成以上，其2020年成立的上海市城市更新中心則參與全市舊改總量的60%以上。

而由于城市更新項目體量較大，對資金要求高并且需要處理的關系較為復雜，對大部分房企而言，單槍匹馬作戰壓力較大。因此，招商蛇口、中交集團、萬科集團等與上海地產集團簽署戰略合作協議更有利于優勢互補、抱團取暖。嚴躍進表示，作為上海本地城市運營和土地運營的最大企業，上海地產集團本身就執行了政府城市更新的相關政策思路，與其他企業合作將有助于更好落實上海政府的城市更新精神。如此支持下，上海城市更新的價值兌現期或將加速到來。