每經地產評論員 楊羚強
大概是十年前的百強房企發布會上，有一家開發商的負責人當時對邦爺說：“年輕人，你錯過了創業的最好年代。以現在的市場環境，要想像我們當年那樣，創業搞房地產開發已經不可能了。等待你們的，只能是安心打工。”
的確，彼時開發商的門檻并不高，能夠有億元以上的資金，甚至只要幾千萬，就能開發一兩個項目。
但銀行對房地產的開發貸款審批很嚴，普通房企很難從銀行拿到錢。很多公司都是借助內部和社會集資，甚至用借高利貸等方式，才拿到了錢買地。
實際上，以當時房地產的創業氛圍，一個身家清白，又沒有太多資源及經驗的年輕人，要想在地產行業創業，基本上難以做到。這也造成了當時，確實很少有地產界的創業故事流傳。那些功成名就的地產高管們，更多想的是怎么在另一家公司拿到更高的職位和年薪，掌握更多的權力和資源。
離職創業者越來越多：地產業究竟患了什么病？
然而，在過去的三年里，局面有了根本性的逆轉。一大批地產界知名的大腕，如陳凱、蔡雪梅、肖莉、曲詠海、趙男男、馮勁義、毛大慶等選擇了自主創業。
不只這些成名的大腕，邦爺在易居沃頓班上的同學也在入學后，紛紛辭職，開始了個人事業的新征程。
邦爺曾根據公開的新聞報道和企業上市公司公告，對最近三年房地產企業高管的離職數量進行過統計，發現總量居然有70人之多。以一家公司7位高管配置（四個大區總裁、加集團總裁、財務總裁和董事長）計算，這些離職的高管可以再組十家房企。根據報道，這些離職高管不少人最終就是選擇了自己創業。
為什么房企會有那么多的高管離職選擇創業。已經離開的高管們有各自的說法，比如趙男男是在一次爭吵后發現，他的脾氣居然比自己的老板還要大，認真思索后發現自己更適合創業；又比如蔡雪梅認為，房地產原來的模式已經無法適應消費者升級換代的新需求，必須進行革命性的變革。
但從外部觀察者的角度，邦爺想分享另一個觀點。那就是區別于十年前，整個社會有能力給更多地產創業者提供了大量的創業工具；商業模式的轉換，大大降低了創業門檻；與此同時，房地產企業的擴張速度和擴張能力正在放慢。這些因素共同造成了最近三年大批地產高管的離職創業。
大概是在2015年下半年，一家房地產基金公司的貸款負責人找到邦爺，想請邦爺找點門路，幫他把錢借出去。當時，房企的借債融資成本只有5%-6%，但這位老兄開出的條件是必須借到8%。
這讓邦爺覺得非常為難，因為大部分開發商彼時都是希望盡可能降低融資成本，絕不愿意提升自己的資金成本。但這家基金公司的貸款負責人提出了一個非常有誘惑力的條件：開發商可以不用自己出錢，由基金公司出錢買地，等地塊到手后，再申請銀行的開發貸，還掉這部分基金貸款。
事實上，這一模式在2016年迅速成為主流，成功地刷新了一個又一個土地價格紀錄。
也就是在這一過程中，創業者們遇到了前所未有的機遇——只要擁有足夠的開發經驗和資源，就可以在只支付少量自有資金的情況下，通過外部融資拿到優質的地塊。
地產基金只是創業者可以使用的工具之一。由于行業大規模并購的需要，衍生出了專業的地產掮客、專業做地產并購盡職調查的咨詢機構、專業律師和并購貸款，還有類似數據調研等上下游供應商。
這些創業的工具和外部的合作伙伴，讓房地產行業的創業從繁到簡，由難變易，是讓地產人紛紛辭職創業的一個重要原因。
商業模式的轉變，也給創業者大量機會。原來的房地產行業，主要的市場是開發和銷售。但在今天，二手房買賣和租賃業務開始成為主角。有一些地產人選擇租賃、轉租，賺取當中的差價創業。比如長租公寓和聯合辦公業務；也有創業者選擇整棟買下一棟樓，包裝后再重新分割出售。相比拿地開發，這種模式需要的自有資金非常少，通常只是需要打入保證金，和第一筆首付款。然后，就可以開始銷售一部分房源，回籠銷售款后再支付剩余款項。
根本的原因：房地產整體擴張速度在放慢
然而，無論是創業環境的改變，還是商業模式的變革，都只能是外部的“導火索”。真正造成最近兩三年，地產業創業大爆發的原因，和企業的擴張速度放慢的大趨勢有關。
看到這句話，很多人覺得不可思議。全行業的銷售額和銷售面積在過去一年創造了歷史新紀錄，行業的平均銷售增幅超過了50%，怎么可能會出現擴張速度放慢呢。
在駁斥邦爺的觀點前，邦爺想展示這樣一組數據。
上述數據來自于克而瑞的年終土地市場統計。從2013年開始，房地產企業的拿地面積便不斷下滑，由高峰時的10億平米，下滑到去年的4億平米出頭，而且這個下滑趨勢，還在繼續。
幾乎和土地成交面積下滑同步，房地產從業人員的增速，也在2013年之后，出現了放緩趨向。
下圖是來自國家統計局的數據，從2011年到2015年，房地產行業的從業人員總數在過去5年增長了至少160萬人，增速遠遠超過了其他很多行業。可是，再2013年從業人員激增了100萬人后，整個行業的從業人數增長就開始放緩，2015年的增幅甚至只有5%。
(數據來源：國家統計局)
整個行業從業人數增長在放慢，開發行業的從業人數和開發企業數量甚至在2015年雙雙出現了下滑。
(數據來源：國家統計局)
開發企業、從業人員數量、土地成交面積等指標，反映的一個趨勢是，整個房地產行業的投資增速實際上在放慢。
克而瑞研究認為，自2013年7月以來，房地產開發投資增速一路滑坡，2015年降至最低1%，2016年4月投資增速雖然一度到7.2%，但是下半年的政策風向轉變，投資增速上升動能不足，又開始波動下滑，截至到11月，全國房地產開發投資額同比名義增長6.5%。
行業整體擴張的放慢，讓地產業的菁英階層，很快就遭遇了個人職業生涯的“天花板”，要想尋求更高、更快的發展，創業幾乎是必然的選擇。
一道放在總經理面前：難選的選擇題
該怎樣才能留下那些要出走的菁英？
在企業內孵化大量和地產有關的新業務，也許是最好的辦法。
許家印在自己的回憶錄曾感嘆，要是當年自己打工的那家公司，愿意給自己相對優厚的待遇，也許就不會選擇辭職創業，畢竟創業是件高風險的事。
很多選擇創業的地產人也感嘆，如果公司能重視自己的意見，愿意投入一筆資金，讓自己全力做事業。那么，今天自己可能還待在企業內部，安心地做一個高管。
實際上，從2013年開始，房地產企業也紛紛探索新的業務模式，為自己的未來拓展新的機會同時，也是為自己的菁英員工拓展職業生涯發展的新空間。
不過，這些業務迄今為止沒有明顯的收入產生。在集團內部，對這些新業務也是頗多爭議。有地產公司新業務高管偷偷和邦爺說，公司今年的述職會上，自己分管的業務因為沒有明顯起色遭到管理層的狠批。自己也心灰意冷，準備年后離職，個人創業去了。
邦爺聽后默然：在業績壓力和培養新業務之間，房企總是無法平衡。也許，把重心轉回到開發業務，能更容易實現董事會給管理層下達的任務指標，可是三年、五年后怎么辦？難道坐視一班老兄弟離去？
留住核心骨干和確保實現老板提出的新年業績指標，究竟哪個更重要？這是讓經理階層頭疼卻不得不面對的問題。
本文僅代表作者個人觀點，不代表邦地產立場。
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