曾與聯想控股、復星集團等民企巨頭一樣，新希望集團也趁著國家改革開放30多年的東風，一直成為行業的翹楚。最近十多年來，房地產業因高利潤而一度成為資本搶食的核心目標。
如今，聯想控股直接賣掉了融科智地，復星地產仍在探索投資集團模式，新希望地產卻異軍突起，成了年內地產“黑馬”。
年內，一線房企銷售早已突破3000億元，新希望地產卻一直堅持“小而美”，作為一匹地產黑馬，在房地產業“馬太效應”面前，這種篤信是否不合時宜？
12月21日，在“第六屆中國價值地產年會暨2016中國城市價值白皮書發布會”上，《每日經濟新聞》記者獨家專訪了新希望地產總裁張明貴，對相關問題一一解析與回應。
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千億以下的核心還是經營
NBD：機構統計今年前11個月地產銷售達到130多個億，如今接近年底，請問新希望地產截止目前的銷售業績是什么樣的情況？
張明貴：預估計到年末在160億左右，數據還不是非常準確。
NBD：如此來看銷售額比去年翻番，站在百億業績新起點，您如何看待這樣的規模？下一步會是怎樣的增長？
張明貴：今年房企的規模沖到三千億以上，我的理解是千億以上才能叫規模，千億以下的核心還是在做經營，所以未來新希望地產在規模上確實不是規模導向。
今年行業巨頭已經非常領先了，現在我們中型方企業應該考慮的是如何把企業的經營做的最扎實，在趨勢上如何做的更穩健，在市場的判斷上如何更加符合大勢所趨。
所以我們沒有去追求絕對規模。幾年前，我講過一個觀點叫“小而美”，我認為幾百億都還不叫規模，只屬于一個中型的“小而美”的房企。
NBD：當前，房企的市場集中度是向大的開發商靠攏，那么“小而美”的概念還有優勢嗎？
張明貴：我們不代表絕對優勢。在地產方面，我認為大企業有大企業的生存邏輯，中型房企有中型房企的生存經驗，比如房地產上市公司就有一百多家，每一家都做到千億規模是不可能的，所以不論是大是小，關鍵是人才、經營和管理。
如果在這些維度上都做好的話，我認為企業一樣會生存發展得很好。只不過在未來會出現并購整合的趨勢，但是我認為優秀的企業一樣可以生活得很好。其實，每個行業都是如此。
NBD：您對新希望地產明年的目標大概是怎樣的？
張明貴：從增速上看，明年相比今年會有一定幅度的降緩，因為之前幾年增長迅猛是為了達到一定的體量支持美的空間，做到一個基本的生存起點，未來會以穩健的步伐增長，不會出現連年翻番的增長速度，我認為增速要試圖下降，與明年政策的調控也會有影響。
釋疑成都高溢價地投資邏輯
NBD：今年年中的時候公司斥重金在成都拿地，錦江區的項目是何時推進的？
張明貴：我們在緊鑼密鼓地推進，目前的核心在前期的規劃、定位以及相應的手續工作，預計明年下半年推向市場。
NBD：當時新希望拿下這塊地之后，很多人擔心溢價率過高，您怎么看？公司方面的開發方式是怎么考慮的？
張明貴：第一，關于這塊地的價值和成交樓板價，我個人認為是非常合適的。這塊地位于城市最核心的區域，周邊有這么大體量的建筑，這不僅僅是一個房地產項目，而且作為資源來說是非常稀缺的，所以我相信未來在產品的定位上一旦投入市場會收到廣大消費群體的認同。
第二，地拍下來之后確實有很多開發商尋求合作，那么在合作的背后，說明很多開發商是很看好它的價值，也認為以該價格成交是很合適的。
NBD：本月底，成都又推出了大量的優質土地，公司會拿地嗎？
張明貴：這一次可能和各個企業的布局和地塊連接有差異，所以我們這次參與拿地的熱情不會很高。
這一次可能和各個企業的布局和地塊連接有差異，所以我們這次參與拿地的熱情不會很高。
重點關注萬億級GDP的城市
NBD：既然您提及基于長遠的考慮，新希望地產會在異地拓展會重點關注哪些區域？
張明貴：目前在中國布局有10個城市，包括境外的澳洲悉尼也在開發。未來我還是很關注新一線城市，尤其是GDP總量達到萬億以上俱樂部的城市，比如華東、華中，包括像西南的成都、重慶等，都是我們要布局的核心區域。
NBD：長三角這一塊，今年站在了風口之上。新希望地產在溫州做了一個立體城項目，那么您怎樣看待未來溫州乃至長三角市場？
張明貴：長三角是中國經濟最發達的區域，從經濟的整體來講是長期向好的。特別是“十三五”規劃里，長三角也扮演者非常重要的角色。
溫州作為其中非常重要的城市，它的人口體量是全浙江第一；第二，因為溫商遍全球后有回鄉建設的習慣，外部帶來的需求還是很大，所以溫州既具備外部推動力又具備內生能力，所以溫州房地產從長期看是很有潛力的。
公司未來的布局還是重點考慮三個區域，那么在溫州本身做得很好，有品牌，有布局，我們會繼續加大發展。同時，在華東一些更高的城市，比如寧波也有非常核心的資本在進行相應的投資建設，在杭州也長期關注。
背靠母公司不懼發債收緊
NBD：滬、深兩大證券交易所前期松綁房企發債，后來又有所收緊，對新希望地產是否有影響？
張明貴：這個在信息上有點不對稱，我們的公司債已經在上半年發行完畢了，發行了兩次，每次都是超倍認購，最后一期的公司債的利率才3.85%，也創造了量級房企的新低。
從認購的倍數和發債的成本來說，都是發得非常好的，從側面反映了投資者和機構對新希望品牌和經營能力、資產價值都是寄予高度認同的。
NBD：9月份之后，尤其是交易所對房地產發債明顯收緊，那么新希望要壯大和拓展在融資方面是怎么考慮的？
張明貴：經過這幾年成長，公司融資已經有了一定的積淀。首先，本身地產的自有資金在這幾年有相當不錯表現；第二，公司的大股東整體比較支持，加上金融機構正常的經營性的融資支持。
所以，新希望地產未來融資方式還是多種多樣的，包括直接融資、間接融資和金融產品，會根據具體情況來安排，整體的融資情況還是比較科學的。
房企做城市運營面臨多重挑戰
NBD：新希望地產有農牧業的背景，那么相比單一的做地產出生的企業，未來有哪些優勢？
張明貴：我之所以從來不說城市運營，因為城市運營太大了，但是我認為社區運營、園區運營是客觀的，開發商有能力做這樣的事情，但實際上對企業的挑戰是很大的，比如人才、產業整合和相關配套資源整合的挑戰。
像新希望在這方面來講確實有天然的優勢，第一，我們是一個產業計劃，是一個以產業為主的計劃，第二，我們是中國最大的肉蛋奶供應商，這和消費者是緊密相關的。
因此，我們在年中也提出了“好房子、漫生活”的價值觀，其實核心在漫生活這一塊，是希望為業主提供一個讓生活節奏慢下來、配套更貼心的社區環境。現在在一些小區已經著手實施，比如昆明的新希望生活館已經開業了，把食物既安全又便捷地給到業主手上。
另外，在高端項目上配置健康醫療館，比如與德恒醫療合資成立的新希望德恒醫療，為業主提供基本醫療服務、醫療咨詢和健康檔案梳理、智能機器人服務到家，確實是產業優勢。
新希望地產在溫州異軍突起，讓中小房企看到了可學習借鑒樣板。
總裁張明貴因此成為邦地產地產名人堂首位收錄名人。
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