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　　2016年，中國房地產市場量價雙雙創出新高，房地產企業也迎來業績增長爆發期，銷售額再創新高。據中國指數研究院30日晚間發布的數據顯示，2016年共有131家房地產企業躋身百億軍團，比2015年增加27家，銷售總額共計5.7萬億元人民幣，市場份額已接近50%。

　　作為未來房地產市場競爭主力，百億房企整體發展如何？業績增長策略和發展前景如何？據中新社報道，記者為此專訪了中國指數研究院常務副院長黃瑜。

　　問題1:2016年房地產市場經歷了一輪快速上漲到逐漸平穩的過程，百億房企的整體表現如何？

　　黃瑜：今年房地產市場量價創出新高，絕大部分企業銷售目標完成率都在100%以上。

　　2016年共有131家房地產企業躋身百億軍團，市場份額已接近50%，強者愈強的態勢更加突顯。可以看出，百億房企已經逐漸成為未來房地產市場競爭的主力。

　　百億房企業績高速增長的同時，內部發展格局也發生較大變化：我們將131家百億房企分為了五個陣營(3000億以上、1000-3000億元、500-1000億元、300-500億元、100-300億元)，企業數量分別為3家、9家、13家、29家和77家，各陣營企業數量均較上年有所增加。

　　3000億以上的3家超級陣營房企恒大、萬科、碧桂園的市場份額累計已近10%。上述五個陣營的銷售額平均增長率依次為82.7%、40.5%、73.2%、74.1%和65.3%，高于行業水平。

　　總的來看，行業集中度在加速提升。百億企業在業績快速增長的同時，也充滿了危機感，力求及時搭乘此輪上漲行情的順風車，2016年的企業競爭也更加激烈。

　　問題2:百億房企的業績成長主要是出于哪些方面的原因？

　　黃瑜：百億房企2016年銷售大增的主因是把握住了這輪上漲行情，主要表現在三個方面：

　　首先，是抓住了重點一二線主流市場的發展機會。從我們研究的40家代表房企來看，一二線城市的業績貢獻占比高達八成以上，僅十大城市對房企的銷售額貢獻已近六成，成為促進企業銷售額增長的絕對主力。當然，百億企業的發展也直接帶動地方城市經濟及房地產行業的快速發展。

　　其次，采用因城施策的產品策略把握住了市場的有效需求。2016年重點城市改善性需求集中釋放，百億房企顯著加大了改善性產品供應，90-140平米“首改”類產品占比45.1%，同比增加4.2個百分點。

　　此外，借助一二線熱點城市量價齊升的火熱態勢，采用集中度高、影響力大的全國聯動促銷活動，迅速打開營銷局面，也是促成企業業績高速增長的重要原因。

　　問題3:百億房企未來的發展前景如何？可能存在哪些發展機會？

　　黃瑜：從發展資源方面來說，2016年，百億房企除了是房地產市場的主力外，也是土地、資金、并購等市場的參與主體，通過緊抓并購、融資窗口期充盈土地和資金儲備，力圖在資源方面占據未來發展高地。

　　土地資源方面，百億房企積極儲備“糧餉”、搶灘二線城市，2016年1-11月百億房企招拍掛拿地金額共計1.7萬億元，已超過全國300個城市各類土地成交出讓金的六成(如果考慮合作拿地的情況，該比例會有所降低).

　　資金資源方面，前11月共計67家百億企業發行4708億元公司債，同比大幅增長127.8%，平均利率為4.96%，有效降低資金成本，并通過“地產+基金”、資產證券化等方式拓展資金來源。

　　并購市場方面，年內僅300億元以上百億房企已完成及正在進行中的并購案例已近100起，占行業并購數量的七成以上，核心目的在與通過直接并購布局新的城市和市場，搶奪優質資源，實現規模的加速跨越。其中對房地產公司的兼并收購也是大型百億房企加速規模增長的“殺手锏”。

　　從未來發展前景來看，百億企業目前主要深度挖掘細分領域的增量市場及房地產存量藍海。增量方面，主要是把握政策機遇，發展高度契合國家發展戰略的特色小鎮、軌道交通物業等；存量方面，主要是加速社區服務、長租公寓、共創辦公等業務的發展，并通過輕資產運作提升規模擴張等。

　　問題4:百億軍團內部企業存在哪些差異？

　　我們認為，不同陣營企業的發展重點和成長路徑均有所差異：

　　三家超級陣營企業“越大越快”的趨勢顯著，主要以廣泛的市場布局、豐富的產品結構和強勁的營銷手段精準把握了市場的主流需求。

　　銷售額在1000-3000億之間的第一陣營企業，尚待規模效應的持續發酵，主要受其布局、產品等方面定位相對集中的影響，目前發展速度在五個陣營中最低。目前，加速并購重組與輕資產化運營是該陣營謀劃“大象起舞”的主要增長邏輯。

　　500-1000億及300-500億的第二、第三陣營房企，分別處于全國化布局初見成效、開啟全國化擴張的發展階段，繼續以“做大”為核心，不斷加速全國化規模擴張，儲備一二線城市優質土地資源。

　　100-300億的第四陣營企業房企主要為區域型房企或特色房企，銷售額的區域集中度更高，此輪部分二線城市投資過熱導致的下行預期將會造成部分企業的風險隱患。其中，部分企業拿地樓面價已超當前企業銷售均價，亦潛藏了較大的財務安全風險。