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　　2016年，新制度、新規則開始重構。國際政治環境中，黑天鵝事件多發；國內經濟環境中，“令世界震驚”的中國各項改革正有序推進，產業發展格局悄然改變。2017年新年來臨之際，我們選擇最牽動中國老百姓心弦的兩大產業(房產和汽車)及其相關產業進行深度解讀，把脈行業變局及發展趨勢。

　　2016年的樓市，猶如一部跌宕起伏的懸念劇，劇里每一個情節都牽動著房企、中介、購房者的神經。

　　將時針撥回到2015年的中央經濟工作會議，“去庫存”成為2016年五大經濟任務之一。2016年初，在購房利好政策措施下，全國樓價在“去庫存”聲中一路高歌猛進。北京、深圳等多個城市甚至出現了房價一天跳漲3次的現象，讓購房者驚心動魄，也刺激了地價上漲。一時間，全國各地“地王”頻現，“房價—地價” 輪番上漲。在2016年整個上半年，樓市熱鬧非凡，同時也面臨著區域進一步擴散和熱點地區失控風險。

　　2016年9月30日，北京市率先開啟“史上最嚴限購”。短時間內，北京、天津、蘇州等多個城市先后發布樓市調控政策。2016年的十一黃金周變成了調控周，讓不少人猝不及防。隨后“史上最強執法”配合行動，對房企、中介的整治也上升到了一個新的高度。在“史上最嚴限購”和“史上最強執法”的雙重作用下，樓市得以降溫。

　　2016年末，中央經濟工作會議對樓市的定調激起樓市輿論風潮。“房子是用來住的，不是用來炒的”，短短13個字，激起千層浪。這一重要信號，也給亢奮了一年的樓市潑了一頭冷水。這被看作是在減弱住房金融屬性，讓房子回歸居住屬性。同時，會議在抑制房地產市場泡沫、增加土地供應、落實人地掛鉤等方面的部署，也決定著2017年樓市調控的基調和市場走向。

　　在“去庫存”聲中瘋狂上漲

　　2015年末，從中央經濟工作會議，到地方和全國兩會，定調2016房地產市場為“去庫存”之年。公開數據顯示，截至2015年11月底，我國商品房待售面積69637萬平方米，各大媒體用“天量”庫存來形容。

　　在北京，畢業6年依舊談房色變的秦先生一直以來持觀望態度。在看完了這一系列的新聞報道后，他終于暗下決心，一定要趁著“去庫存”這一“千載難逢”的機會買一套房。“那時候堅信，決策層肯定會出臺一系列對購房者利好的措施，刺激購房消費，破解去庫存難題。”

　　秦先生的判斷沒有錯。在“去庫存”的經濟任務中，農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等一并祭出。

　　事實上，在2016年春節前后，樓市已經迎來三輪政策利好。2月2日，央行聯合銀監會送出“信貸大禮”。在不實施限購的城市，對首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，調整住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和三個月存款基準利率，調整為按一年期定期存款基準利率執行。之后，又迎來房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策，對個人購買前兩套住房給予降低契稅優惠，對個人將購買2年及以上的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　隨著超過150個城市出臺去庫存新政，降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵農民工進城買房、首付貸等“政策優惠包”紛至沓來。而這樣的利好政策主要指向二三線城市，對于北京、上海等一線城市來說，多種因素導致房地產市場供不應求。秦先生處在政策紅利邊緣。

　　另一方面，各類金融杠桿直接點燃了2016年初沉寂的房地產市場。空前寬松的購房環境使得三四線樓市回暖，部分一二線樓市走向過熱。尤其是2016年初之后，房地產市場出現井噴式爆發，由一線向周邊及二線城市波浪式擴散回暖，面臨著區域進一步擴散和熱點地區瘋狂和失控的風險。

　　“那時，每天聽著‘漲漲漲’的呼嘯聲，幾乎絕望了。”秦先生輾轉在各大樓盤、中介，身心俱疲。購房夢似乎再次成為幻影，秦先生只好一次次降低自己的購房要求。5月初，秦先生終于下定決心，交了20萬定金，預購了通州的一套小戶型，登上了購房的“大船”。

　　2016年上半年，除了房價一路高歌猛進外，全國范圍內還掀起了“地王”大戰。據統計，截至2016年9月底，全國共誕生211個“地王”。在“地王效應”推動下，市場熱情高漲，整體拉升了新房成交價格。美房網首席房產投資分析師康輝介紹，這一輪的房價上漲在一線城市和部分二線城市漲幅平均達到了40%~50%，個別地方更高。根據安居客公布的《2016國民安居報告》，截至2016年11月，全國70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲10.8%。

　　在最嚴調控中降溫

　　房地產市場“地王”頻出、投資投機性需求過熱，造成的房價上漲必然引出樓市調控政策的出臺。

　　2016年9月30日，北京市發布《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，首套普通住宅首付漲至35%，二套房首付提高至50%，率先開啟“史上最嚴限購”。9日內，北京、天津、成都等22個城市先后發布樓市調控政策。這讓秦先生措手不及。如果違約，不僅完全打亂了他所有計劃，而且承擔違約責任也是一筆不小的損失，但繼續追求購房夢，首付款提高又是難題。

　　“政府的所有調控手段都是逆市場行為。在市場過熱的時候，會潑一桶冷水，在市場低迷的時候，會燒一把火。政策本身是一種反向的調控，最終目的是促成市場平穩。”康輝在接受記者采訪時表示，一些調控政策的實施在實際操作中的確給部分市民帶來了麻煩。而在法律判決面前，遭遇政策性違約會考慮向違約方傾斜。康輝稱，在其研究的多個政策性違約案件中，法院在判決中也會考慮不可抗力因素，不讓違約方承擔過多的違約責任。

　　遭遇政策變動后，經過再三考慮，秦先生還是暫時放棄了購房計劃，再一次與房東續簽了租房合同。

　　事實上，早在2016年3月，上海就已經開始進行房地產市場調控了。孫女士2008年開始在上海工作，在浦東區擁有一套70平方米的住房。2013年3月因工作變動離開上海，1年后又重回上海工作。原本希望借去庫存機遇換置一套大戶型居室，但還沒等到優惠政策降臨，樓市就已經開始收緊。2016年3月，上海市政府出臺《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。孫女士不得不暫時放棄換置房屋計劃。

　　而在同一天，深圳也實施了調控，頒布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調控政策。這一政策使得2016年第二季度深圳樓市成交量幾乎出現斷層。盡管如此，也沒能束縛住一路狂奔的房價。

　　與以往不同的是，2016年在實施“史上最嚴限購”之時，“史上最強執法”也在配合行動。10月，住建部公布了45家違法違規房地產開發企業和中介機構名單。隨著房地產行業違法專項整治執法行動與調控新政同步推進，樓盤虛假宣傳、不正當競爭、價格違法、捂盤惜售、囤積房源、炒房團購，中介發布虛假房源、哄抬樓市、房東跳漲等違法違規行為，均在立案查處之列。

　　在密集的政策調控下，房地產市場逐漸降溫。國家統計局在2016年12月19日發布的數據顯示，在因地制宜、因城施策的調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩。11月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數減少，分別比上月減少7個和8個；環比下降的城市個數增加，分別比上月增加4個和7個。

　　同策咨詢機構研究部發布的《2016-2017年全國商品住宅市場年度報告》顯示，在各城市樓市調控政策出臺后，投資客逐漸退離房地產市場。

　　回歸居住屬性

　　2016年年末，中央經濟工作會議對樓市的定調一石激起千層浪，“房子是用來住的，不是用來炒的”頓時成為熱議的話題。這被看作是在減弱住房的金融屬性，讓住房回歸居住屬性。同時，會議在抑制房地產市場泡沫、增加土地供應、落實人地掛鉤等方面的部署，也決定著2017年樓市調控的基調和市場走向。

　　事實上，在促進房屋回歸居住屬性方面，各地已經開始出招。2016年11月25日，上海住建部門發布通知，進一步完善差別化住房信貸。從11月29日起，上海市在加強房屋交易審核工作、差別化信貸政策、審核購房首付資金來源等方面作出規定。12月22日，廣州市住建部門明確部分區域公共租賃住房保障租賃補貼系數，助力房屋租賃市場發展。12月23日，北京市住房和城鄉建設委員會等9部門聯合發文，對房地產經紀機構備案條件、房地產經紀服務邊界、業務承接與房源客源信息發布規范等作出了具體的規定。

　　康輝認為，中央經濟工作會議提出“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，目的在于防控風險，使房地產市場回到健康可持續發展的軌道上來，避免房價大起大落。

　　中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告(2016~2017)》預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調整期。總體將平穩回落，但具有不確定性。在具體指標上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或將絕對下降。其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化。

　　展望2017年國內樓市，上海易居房地產研究院《2016-2017年度全國房地產市場報告》(以下簡稱《報告》)指出，2016年第四季度的市場與政策邏輯將在2017年延續，相應的，部分市場指標出現降溫也符合預期。同時，受供給側結構性改革和三四線城市仍需繼續去庫存等利好因素的影響，房地產部分供應指標依然有望維持個位數的增長態勢。

　　《報告》同時指出，2017年在經濟政策方面，貨幣政策漸趨中性，財政政策加碼寬松。在房地產方面，政策將緊緊圍繞上述中央經濟工作會議的部署展開，預計相關部委還將出臺一系列配套措施，其主要方向是因城施策，加快建立房地產市場健康發展長效機制。該《報告》還預測，2017年樓市將總體降溫。全國商品房均價強勢不再，但仍有望實現正增長，預計全年增幅在5%左右。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進從供給、需求和價格三個方面分析認為，供應端方面，預計類似開發投資等指標依然會呈現個位數的正增長，說明補庫存的導向很明顯，這個過程中也是一個供給側結構性改革持續的過程。需求端方面，預計交易面積會有所下滑，即比2016年下滑5%左右的水平，但總體上依然高于其他年份。價格方面，預計價格依然會有5%左右的增幅，這主要是成交均價，但價格指數方面預計到了2017年下半年會開始下跌，這說明剔除掉CPI因素以及房源結構等因素后，從統計角度看會有下跌的可能。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的。”決策層的這個表述再一次讓秦先生看到了希望。這也是他內心最真實的渴望，他把這句話發到了朋友圈后，再次暗下決心：2017年，一定要給自己安個家。

　　(原標題：樓市2016:高歌猛進后回歸理性)