北上廣深 花多少錢買房才能享受人生？
摘要： 大城市“新中產(chǎn)”的常態(tài)是：背名牌包包，喝精品咖啡，開中級轎車，然而要么住的遠(yuǎn)要么住的擠，實在是離住房中產(chǎn)差太遠(yuǎn)。我們算了算在一線城市真の中產(chǎn)的價格起點，同時附贈一份北上廣深豪宅進(jìn)階路徑圖，請自行對號入座，計算差距。
文/ 唐也欽
真的中產(chǎn)，敢于直面居住脫貧升級
DT君的同學(xué)小A最近把房子從郊區(qū)換到市里，DT君去恭喜卻被倒了一肚子苦水。
上班十分奔波的兩口子，下決心賣掉遠(yuǎn)郊的舊房并掏光家底，湊一套主城區(qū)的小兩居，預(yù)算有限，只能在房屋條件上無限放寬。小A父母過來一看，直嘀咕：“這城里的房子，也忒舊?！痹诶霞易≈兄行幕▓@小區(qū)的老兩口，有些不好接受，念叨著讓他們回老家。
大城市哪哪都好，只是患了居住貧困癥。“因住致窮”是一種常態(tài)，這個窮有兩種意味，一是被房價掏空，一是住房條件實在艱苦。
比較常見的家庭情景是，就算衣食用各項消費的都是中產(chǎn)新寵，住房條件卻仍停留在90年代左右，尤其是那些為了地段與學(xué)區(qū)買的房子。
那么問題來了，大城市的居民們要在居住這一筆差不多是人生最大的消費上，也買出消費升級的心態(tài)與水平，脫貧進(jìn)入人生新篇章，需要夠到哪個價位？
揣摩一下衣食用這些消費升級的心態(tài)作為參考：買買買不再只滿足于基本功能，而是愿意為了產(chǎn)品本身稍好一些的使用感付出更高溢價。
居住本身的使用感，最直接的就是用小區(qū)的容積率與地段來進(jìn)行衡量。于是，我們在某房產(chǎn)平臺上爬取了北上廣深住宅小區(qū)的詳細(xì)數(shù)據(jù)，試圖通過觀察小區(qū)價格與使用感之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)大城市居住升級的規(guī)律。
關(guān)于居住，北上廣深都有一個“享受點”
容積率是啥？用書面語來說，容積率衡量的是這個小區(qū)的住戶擁擠程度，容積率=地上總建筑面積/可建設(shè)用地面積。
說人話？容積率越低，意味著這塊地上住的人、建的房越少。這進(jìn)一步意味著：下樓跑步不容易撞倒人、想用扭腰器不用排長隊、小花園跳跳鄭多燕也沒多少人圍觀……居住舒適度更高。我們姑且粗暴地把容積率理解為擁擠度，越高就越擁擠。
解釋清楚指標(biāo)，接下來就可以計算門檻了。
把城市小區(qū)按照房價分為以下11個檔，再算出四個一線城市的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，如下圖。
規(guī)律還是很明顯的：擁擠度隨著單價的增加，先增后降，走勢當(dāng)中有一個非常明顯的轉(zhuǎn)折點。
也就是說，沒到達(dá)那個轉(zhuǎn)折點之前，買更貴的小區(qū)反而使內(nèi)部居住環(huán)境更不舒適。
這種價格的升遷應(yīng)該就是從郊區(qū)逐漸買到了主城區(qū)，多出來的價格實際上是在為更好的地段付費。因為DT君分析各城市數(shù)據(jù)還發(fā)現(xiàn)另外一個比較常識的規(guī)律，從城市的邊郊到中心，擁擠度與單價都逐漸升高。
當(dāng)小區(qū)單價到達(dá)轉(zhuǎn)折點以后，越貴則居住環(huán)境越舒適，這可以看做是已經(jīng)買入中心區(qū)域后，溢價不再是為了地段，而是很單純地為了更好的內(nèi)部居住環(huán)境，我們姑且把這個點稱為“享受點”。
“享受點”在各個城市并不相同，北京的享受點約60000元/㎡，上海是100000元/㎡，廣州是60000元/㎡，深圳則為70000元/㎡。
差別挺大，我們分開來，具體說。
北京：這里有一條明確的居住升級路線圖
先來看看北京。
分別計算北京各個價位小區(qū)的區(qū)域分布占比與平均容積率，如下圖：
上圖可以找到三個價格節(jié)點：在30000元/㎡這個點之后，擁擠度升幅陡然增大；進(jìn)入“享受點”60000元/㎡之后，在逐漸提價至80000元/㎡的過程中，小區(qū)的擁擠度逐漸下降；但再往上加價，從大趨勢上來說，舒適度并不會提升太多。
這可以大概給我們區(qū)分出三個漸進(jìn)的買房圖景——30000元/㎡之后開始進(jìn)入城區(qū)，60000元/㎡之后開始關(guān)注生活品質(zhì)，80000元/㎡再往后走，就是壕的玩兒法了。
根據(jù)各價位房源地理位置分布，DT君還為你總結(jié)了一條北京買房消費升級路線圖：開始可以先從房山買起，然后去豐臺開啟進(jìn)城之路，下一步是買入朝陽真正享受城中心便利的吃喝玩樂資源，還能再進(jìn)一步的話，去海淀占個位置為后代做準(zhǔn)備，最后攻堅東、西兩城，完成壕的終極蛻變。
不過，DT君得承認(rèn)，帝都最貴的仍舊是地段。從小區(qū)本身來看，高價低價的擁擠度懸殊并不大，整體的居住條件都還算不錯。但是考慮到偏高價區(qū)域與偏低價區(qū)域的資源分布有很大差別，居住體驗肯定還是有懸殊。
上海：普通的富人與普通的窮人和諧共處
我們對上海進(jìn)行了同樣的數(shù)據(jù)分析，其“享受點”是一線城市中最高的，達(dá)到10000元/㎡。
當(dāng)然，我們也不能憑借這個點價位太高，就判斷魔都人民獲得享受的難度太大。將四個一線城市做對比，除了帝都到達(dá)“享受點”之后的小區(qū)可以略比魔都寬裕一些，魔都各價位小區(qū)的擁擠度都是四個城市中最低的。
魔都還有一個最大的特色：各個區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的價位分布都十分豐富。
如果你返回上文再看看北京的圖，對比十分明顯。北京的各個區(qū)域只能覆蓋某一個價格段，因此DT君可以依次總結(jié)出價格升級的區(qū)域路徑。但是上海各區(qū)域價格跨度都比較大，哪怕是豪宅最多的徐匯、黃浦、靜安以及浦東。
地域廣闊的大浦東從市中心一直延伸到外環(huán)外，價格分布廣很好理解。但是幾乎全域盤整在中心城區(qū)的徐匯、黃浦以及靜安，也有覆蓋到偏中低價位的住宅小區(qū)。
這意味著，魔都資源高度集中的區(qū)域，還存在不少沒那么貴且舒適度不差的房子，這應(yīng)該是老公房的功勞。
再回頭看100000元/㎡的“分享點”，在魔都居住一項上要體現(xiàn)出壕的風(fēng)范，門檻很高。這對于普通人來說反而是好事，除開極少數(shù)頂端人群，大家在基本生活方面的差別遠(yuǎn)沒有財富差異那么大。
普通富人跟普通窮人的區(qū)別沒那么明顯，至少在居住一項上，上海表現(xiàn)出了這樣的平衡。
深圳：一分錢，一分貨
作為一個還年輕的大城市，深圳跟北上風(fēng)格差異特別大。
從整體水平來看，深圳各價位小區(qū)都十分擁擠，只有買到100000元/㎡以上的豪宅之后，擁擠度才進(jìn)入了北上正常舒適水平?？紤]到深圳十分有限的土地與不斷涌入的人口，這種情況可以理解。
此外，深圳的擁擠度隨價格變化的曲線也比北上都要陡峭，尤其是到達(dá)“享受點”之后，出現(xiàn)了明顯的跳躍上升：小區(qū)單價每上升一檔，其居住的舒適度都會對應(yīng)上升。從區(qū)域分布來看，隨著單價升高，小區(qū)分布逐漸集中于南山與福田這兩個資源更加集中的區(qū)域。
DT君試圖描摹深圳買房升級的路徑：先買在南山、福田之外的區(qū)域，然后奮力往這兩個地方走，再升級就往這兩個地方的高端住宅走?？傊?，越貴的房子居住體驗肯定越好。
一分錢一分貨，集中力量辦大事，年輕大城市的性格也體現(xiàn)到了居住一項上。
廣州：一座缺少豪宅的城市
廣州在一線城市的比較中獲得了兩個最，因此壓軸來說。
首先，廣州的住宅小區(qū)是一線城市中最擁擠的，不少住宅的擁擠度直接高于正常兩倍以上。DT君只能說，這是一座人不那么多地也足夠大，但卻太愛好高樓的城市。
其次，廣州的住宅小區(qū)擁擠度隨價格變化的這條曲線是一線中最陡峭的，類似于把深圳的曲線對應(yīng)同比壓縮，考慮到兩地現(xiàn)在的房價情況就能理解差異：廣州的房價在一線中算比較低的，人民想要進(jìn)入更中心的地段也要付出溢價，但由于底價低，溢價變化的百分比就顯得比較高。
很明顯，隨著單價升高，小區(qū)分布逐漸集中于天河與越秀這兩個區(qū)域。
不過，DT君在整理數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，廣州嚴(yán)格意義上來說并沒有明顯的“享受點”，超過60000元/㎡的住宅小區(qū)不多，而且發(fā)揮十分不穩(wěn)定，買到這個價位的小區(qū)，也不意味著它的居住體驗會更好。
不普通的富人去了廣州，怎么才能體現(xiàn)出差別呢？這是個問題。
進(jìn)入【新浪財經(jīng)股吧】討論
猜你喜歡
微軟Bing市場份額不增反降， 
美聯(lián)儲激進(jìn)加息對A股和港股 
“賦能金融，共筑安全”知虎 
今熱點：春播糧食近尾聲 主 
“AI四小龍”上市之路各不相 
安然納米發(fā)光體|馬占榮：我 
深圳坪山新能源車產(chǎn)業(yè)園一期 
