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　　專家提醒：購房要與時俱進，規避政策帶來的風險

　　限購升級投資購房熱情消減

　　□記者高鴻鵬

　　核心提示|12月21日，鄭州加強版“限購令”出臺，政策效果和對樓市的影響已經開始逐步顯現。在“限購令”的影響下，對居民的消費行為也產生了深刻影響。限購之下，人們的消費心態發生了重大改變，剛需型購房者要買買買的決心仍不改變，改善型購房者放棄“過渡”，準備“一步到位”；投資性購房者購房熱情消減，處于觀望狀態。不管政策如何改變，購房觀念需要審時度勢，與時俱進，規避政策帶來的風險。

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　　剛需型購房者有影響但看到合適的就出手

　　鄭州“限購令”一出臺，本來就要考慮買房的市民，更確信了要抓緊買房的信念。不少剛需購房者認為，結合預售管理和房源備案等一系列相關政策，鄭州對于房價增長“零容忍”的態度非常明確，這在樓市火熱、價格飛漲的情況下，無疑為剛需購房者提供了一個非常好的購房機會。

　　在鄭州工商系統工作的小陳在鄭州已經打拼了五六年了，與女友相戀三年后，他決定在結婚前抓緊買套房，小陳的父母也特意從老家趕來，把房子首付的錢交給了他。對于結婚在即的他，看著父母給的積蓄有點無奈地說，“鄭州今年房價持續升溫，但考慮到限購令頒布后，自己還是得考慮買房，就希望這房價別漲得太快，看到合適的就趕緊出手”。

　　對于將近30歲的吳先生來說，這次限購也對他造成了一定程度的“誤傷”。吳先生剛來鄭州幾年，就和女朋友商量一塊買房，他家出15萬，女朋友家出10萬，湊個首付。但是，因為與女朋友意見不合，兩人最終沒有定下房子。現在，限購限貸、首付提高，兩人只好向家里多要點錢了。“要結婚，肯定得有房子啊，再難也得買啊。”吳先生無奈地說。

　　有業內人士指出，每年來鄭州務工就業的青年在持續性增長，鄭州的樓市更是供不應求，剛需市場的主導地位不會徹底改變，而剛需群體對產品需求的變化將直接影響產品結構和開發商的市場定位。目前，剛需型購房者大多是資產不多，準備買房馬上入住的人群，理想戶型是總價不高的兩房產品，或者布局緊湊又不失舒適性的小三房。而其中，不少以購買婚房為目的的剛需購房者表示，兩房是最基本的考慮范疇，一方面總價和首付易于控制，另一方面長遠打算，過兩年家庭中有了孩子，也不至于非換房不可。

　　在房價快速上行的時候，“限購令”相當于為剛需購房者打開了一個“窗口”，讓他們可以緩一口氣，盡快抓住買房機會。在我省房地產業內專家看來，短期內新政無疑將為市場降溫，遏制房價上漲勢頭。但同時，他也表示，新政也會影響開發商推盤積極性，可購買的房源可能不會太多，建議剛需型購房者盡快出手選購。

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　　改善型購房者 130平方米以上戶型最受關注

　　此次鄭州新版“限購令”對限購的要求十分嚴格，購房指標因此顯得格外珍貴，使得很多購房人倍加珍惜首次購房機會，不愿在首次置業中選擇小戶型，而是希望能一步到位，選擇購買大戶型。與此同時，由“限購”引發了一場選擇高端樓盤滿足改善族的“終極置業”需求熱。

　　房地產機構相關人士表示，現在有很多購買者把首次置業當做終極置業來選擇，這也是明智之舉，房屋限購、二套房的首付比例提升到60%，這已經提高了二次置業的門檻。為了避免換房進退兩難的尷尬境地，首次置業也有必要考慮一步到位。

　　張女士與丈夫早在十幾年前就開始在鄭州打拼，目前有一套90平方米的房子。2015年，鄭州放開二孩政策，張女士決定再生一個孩子。如果再要一個孩子，目前的三居室就有些緊張了。“夫妻倆一個臥室，孩子一個臥室，家里老人一個臥室，第二個孩子出生的話，房子就不夠住了。”張女士考慮的是找個合適的時候，換套四居室的房子。雖然，鄭州的限購限貸政策已經出臺，但改變不了張女士換房子的決心。

　　“無非就是再多掏一點首付，不能因為首付漲了就不買房了啊。”張女士說，“要是漲得太厲害，實在掏不起的話，就去辦個假離婚。”

　　“限購令”給改善型購房者也留有空間，但機會有限，僅能換房一次。所以，改善型置業更要考慮“一步到位”房。

　　市民陳先生一家住在僅60多平方米的兩房一廳內，其中包括陳先生的父母和10歲的兒子共5人，改善置業迫在眉睫。為了改善居住條件，陳先生也曾想過改變計劃，在市中心買一套小房子作為過渡，等經濟條件好了，再考慮換一套大房子。但這樣一來，父母就得搬出去住，這對從老家趕來、準備享天倫之樂的父母，多少是一個傷害。正當他猶豫要不要“一步到位”時，鄭州“限購令”政策出臺了。按照政策規定，已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，限購1套住房。由于陳先生已經擁有一套住房，陳先生手中僅有最后一次購房機會。陳先生很珍視這最后一次購房機會，他決定努努力，一步到位買套大房子，“把房子的問題一次性解決好了，也可以省去換房裝修成本和交納稅費等一些繁瑣的過程，將來就沒有后顧之憂了”。

　　記者走訪部分樓盤看到，不少購房者對130平方米以上的戶型非常關注。“先買小房、再換大房”的住宅梯級消費觀念，正在逐步被限購的政策改變。部分改善型客戶目光瞄準了中大戶型。

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　　投資型購房者仍在觀望看好長線區位發展

　　在了解中，多名置業顧問告訴記者，限購新政對改善型、投資型購房者影響明顯，觀望情緒濃厚。

　　“我不缺房子住，就想買套房子將來給孩子用，也算是投資吧，我會首先考慮房子所在的區域，看未來規劃，尤其是新興區域的樓盤，買對了，日后必定會升值，就好比股票中的潛力股。”置業者王先生表示。王先生準備在新興區域給孩子買一套房，也可以當做投資用，可限購令一出臺，這個想法估計要暫且擱置了。

　　“買房選區位一定要看清政府的規劃和城市發展趨勢，考量周邊區域的發展狀況，對新區的發展做到心中有數，如是政府著力打造的重點區域，更是利好消息。與此同時，需要了解樓盤附近的大環境和小環境是否舒適，交通是否便利。從長遠投資性來看，盡可能選擇政府重點規劃的且具有發展前景的居住區，盡可能購買靠近輕軌、地鐵沿線且有優質物業服務的房子。”

　　所以現在不少投資者都已將目光轉到國內升值較為穩定的地產樓市中，然而鄭州限購政策一再加碼，投資型購房者尤其是外地投資客被徹底隔絕在鄭州住宅市場之外，因此商業地產便自然進入不少投資客的視線。在這其中，商住皆宜的LOFT公寓類產品對于那些有多房居住需求和投資地產需求的客戶來說，是一個不錯的選擇。據了解，各大開發商也將推出更多類型的產品，供各種需求的購房者、投資者進行選擇。一些樓層較高的國際公寓，其中包括多層底商，里面多為商業小鋪、小戶型公寓。

　　“目前正處在創業初期，公司規模還很小，租太大的寫字樓我承擔不了，費用比較高，我覺得不如直接買個小戶型的公寓比較合算。起碼我買了公寓，產權是自己的，可以用來辦公，今后還能用來自住、出租，而且每個月的貸款很低，比租房子劃算。現在就當是給自己存錢了。”正在創業投資的王先生說，而且市中心的小戶型公寓投資回報率高、空租率較低，對他來說風險比較低。

　　鄭州房地產一業內人士告訴記者：“限購令”的出臺，外來投資性需求得到一定的限制。二手房市場開始出現降溫。不少河南省內的投資者因為鄭州的房地產調控政策限制，開始轉向其他省會樓市，要是這些城市出臺了新政策，投資者又會轉戰下一塊價值洼地。

　　來源：大河報

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