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　　馬光遠：土地70年到期后，真的不需要繳費了嗎？

　　來源：光遠看經濟公眾號

　　文 / 馬光遠

　　12月23日，國土資源部副部長王廣華在《自然資源統一確權登記辦法（試行）》新聞發布會上表示，針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題，國土資源部和住建部會商后回復，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

　　對于此事，一些媒體和專家將之視為土地使用權到期后，在實踐和政策層面的一大突破。新華社評論：“溫州一小步，中國一大步。這一相關法律安排出臺前的過渡性安排，符合中央精神，順應群眾期盼，對面臨不動產過戶、交易、登記困難的群眾來說，是一場及時雨，對所有公民來說，是傳遞春天信息的最早一縷暖風。”甚至有人想當然的認為，土地使用權70年后自動免費續期的問題其實已經解決了。

　　眾所周知，今年4月，溫州一些20年住宅土地使用權到期的房屋，被當地有關部門告知需要繳納高達三分之一房價的費用，引發了國人的震驚。最后被國土資源部叫停，使得70年土地使用權的問題再次牽動了國人的神經。

　　很多人意識到，土地使用權的70年大限問題，并非那么遙不可及，一旦真的到期高額續費，對于很多人而言都難以接受。

　　可以說，正是這個案例，給全國所有的房屋產權人敲響了警鐘：你們不過是住在租了70年的房子里而已，一旦到期，如果高額續費，房子將如何安放？

　　在發布會上，盡管王廣華表示，有關住宅建設用地使用權到期問題，是落實黨中央《關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》所采取的過渡性措施。但很顯然，如果就此認為以后土地使用權到期后不繳費自動續期的觀點仍然是一種過于樂觀的誤讀。

　　首先，國土資源部的這個決定和處理辦法，僅僅是針對溫州“溫州當地20年住房土地使用權到期問題”這個特例，而不是“土地使用權70年”的普遍情況。

　　國土資源部在解釋“不需要提出續期申請”時特別強調針對的是“少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人”。未來其他相似的土地產權情況，未來也參照這個辦理，參照的依據是《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》。

　　其次，徹底解決70年的問題，需要修改中國當下的土地管理法，需要解決《物權法》和《土地管理法》之間的矛盾和沖突。

　　如果按照《物權法》“自動續期”的規定，所謂自動，當然不需要走其他程序，不需要續費。但了解《物權法》立法過程的人知道。關于是否“續期”的問題，在《物權法》立法的時候就爭論很大，最早的草案是“自動免費續期”，但因為意見不統一，最后就模糊處理，只規定“自動續期”，至于是否收費，以及如何收費，推到以后再處理。

　　當時立法者可能認為70年的問題沒有那么迫切，為了不影響《物權法》的出臺，所以算一個妥協的安排。但在居民財富的絕大部分都和房子有關的時候，這個問題已經到了必須解決的時候。但不管如何，要么修改《物權法》，要么在《土地管理法》或者《城市房地產管理法》中予以明確。

　　在法律出臺之前，70年的問題等于沒有解決。而國土資源部解決的，不過是屬于特例的，牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個別情況的溫州20年土地使用權的問題。這個問題和普遍性的70年土地使用權的問題還是有很大的不同。考慮到過去在這個問題上的激烈博弈，我對這個問題在短期內解決其實并不樂觀。

　　當然，必須承認，《中共中央、國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》中提出的“研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。”的確為解決這個懸而未決的問題提供了一個很好的時間窗口。

　　但考慮到這個問題涉及部門利益、涉及土地公有制、涉及未來房產稅的合法性，必須承認，這是一個極其考驗高層智慧的重大命題。中國民眾對“70年”大限的恐懼：

　　一是基于對高房價的恐懼，無論政府和開放商如何互相推卸責任，但一個不爭的事實是，高房價離不開高地價的助推，在當前民眾對房價和地價都沒有任何博弈能力的語境下，用終其一生的收入購置房產之后，還要在70年后續交高昂的土地出讓金，這無法讓民眾不焦慮；

　　二是基于對公權力的恐懼，在中國歷史上的任何一個朝代，私權肯定是要為公權讓路的，在公權和私權沖突的情況下，公權顯然是神圣不可侵犯的。基于這兩點，每一次法律對“70年大限”的完善，都意味著民眾要經受一次精神的折磨和制度性焦慮，這是必然的。

　　必須承認，不管是基于良好的產權預期，還是為未來的房產稅鋪路，住宅土地使用權到期后，高價續費，既違背情理，也和基本的法治精神背道而馳。

　　筆者過去一直強調：如果承認房子是有限的租期，那根本沒有任何理由未來還要征收什么房產稅，如果要征收房產稅，就請把房子的“永久產權屬性”還給老百姓。

　　所以筆者一直堅持，對于70年后的問題，必須遵照《物權法》關于“自動”續期，以及象征性收費的原則。在這個問題上，想無償收回，讓民眾的房子漂在空中，或者高價續期，再賣一次地皮，都是民眾無法接受，更是中國社會的穩定所不允許的，如果以此來試探，甚至挑戰民意，那意味著突破了某種底線，后果不堪設想。

　　國土資源部這次通過靈活的辦法，以自動續期不收費的形式解決了溫州土地使用權到期后的難題，的確是一個進步。再加上有高層對產權問題的高度重視，這無疑是從法律上徹底解決70年問題的最佳時間窗口。

　　筆者呼吁有關各方加快調研和立法的步伐，明確廢除1990年國務院關于土地70年的相關規定，啟動《土地管理法》的修訂，并在《土地管理法》中明確規定土地使用權到期后自動續期的具體規則，無償續期無疑是最好的選擇，即使退一萬步要“有償續期”，也應該是象征性的收費，而不是再一次剪羊毛。

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