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　　作者：劉曉博

　　正被“重稅”壓下在“五行山”下的香港樓市，再次爆出大新聞：九龍東原啟德機場一塊住宅用地，拍出的樓面地價達到了每平方呎1.36萬港元，再創區內新高！

　　據報道，這塊土地總面積只有8803平方米，用途為“私人住宅”，土地使用期限為50年，最多可以建設36972平方米的房子，成交價為54.12億港幣。如果折算成每平方米的樓板價，為14.64萬港元，或者13.1萬元人民幣。

　　也就是說，這塊土地上建成的房子，未來售價可能會達到每平米大約24萬港元，或者21.5萬元人民幣左右。

　　一個更令人吃驚的事實是：拿下這塊土地的，仍然是海航集團。直接參加拍賣的是，海航集團旗下的公司，名叫“德廣置業”。今年11月2日，在這個片區的土地拍賣中，獲勝的是海航集團旗下另外一家企業，名叫“香港海島建設”，當時拍出的每平方呎樓面價格是1.35萬元港幣，總價是88.37億港幣。

　　當時我曾撰文分析過這一事件，認為這標志著香港樓市全面回暖。因為在3年前，啟德地塊的住宅用地樓面地價，只有每平方呎5000港幣。

　　海航集團兩次出手，拿下的分別是圖中6號和9號地塊。圖片來自香港01網站

　　11月2日拍賣結果出來后，在香港引起震動，港府隨即在11月4日傍晚宣布實施更為嚴厲的稅收政策：把非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價印花稅”，從此前的1.5%到8.5%，一下子提高到了15%。

　　換句話說，內地居民在香港購買住宅，在購買階段需要支付的“從價印花稅”和“買家印花稅”總計達到30%。一套1000萬的房子，要繳納300萬的稅。如果這套房子在6個月內賣出，還要再繳納200萬的“額外印花稅”！

　　港府迅雷不及掩耳的“暴力調控”，一下子冷卻了即將沸騰的香港樓市。但不到50天，樓王再現！

　　而且，拿下樓王的仍然是內地資金！

　　11月2日的拍賣中，海航的對手有19個，其中包括香港本地最強的地頭蛇：長實地產、恒基兆業和新鴻基等。12月19日的拍賣中，海航則有20個競爭對手，其中包括長實地產、新鴻基地產、新世界發展、會德豐地產、嘉華國際、等香港地產商，還包括萬科、保利、中國海外、華潤置地、龍光等內地地產商。

　　在上次拍賣后的分析文章里，我就預言了一個事情：未來香港土地拍賣市場上，最豪爽的買家將是內地開發商，什么長實、新鴻基、恒基、新世界，統統將不是對手。

　　為什么？因為內地開發商太有錢了。目前內地的廣義貨幣M2達到了153萬億人民幣，大約21.9萬億美元；而香港的廣義貨幣M2，只有大約10萬億人民幣，大約1.42萬億美元。內地開發商身后，是泛濫的流動性和資產荒。蜂擁而來的資金，把一線城市的土地看做是最好的“風險投資項目”（因為根本沒有什么風險），哭著喊著要求參與。

　　香港的土地和房屋，跟北上深相比還有其特殊價值：它們是“美元資產”（港幣通過聯系匯率綁定美元），帶有很強的升值預期。而內地房產和土地是人民幣資產，帶有貶值預期。

　　所以，即便港府出臺了嚴厲的調控措施，內地開發商仍非常看好香港。更何況，香港目前住宅市場的租售比等指標，比北京、上海、深圳合理很多。

　　在這種情況下，未來香港土地拍賣市場上，內地開發商將全面接掌話語權，而香港本地開發商則有拿不到地被“餓死”的可能。或許，他們應該去歐、美、澳尋找機會了。